一、征地方案
1.土地使用稅:以出讓或轉讓方式有償取得土地所有權的，受讓人應當自合同約定的土地交付之日的次月起繳納城市土地使用稅；合同未約定交付土地周的，受讓人應當自合同簽訂后的次月起繳納城市土地使用稅。土地使用稅以納稅人占用的土地總面積為基礎，按規定稅額計算征收(具體稅額參照當地規定)。
案例:2010年5月26日，某房地產開發企業與邊境房產局簽訂國有企業土地出讓合同，約定出讓土地總面積5.6萬平方米，土地出讓金3.4億元，土地交付周為2010年10月25日。地方土地使用稅4元/m2。那么2010年應該交多少土地使用稅呢？
研究:企業應自2010年11月起審批繳納土地使用稅。2010年應繳納土地使用稅2個月:56000×4×2/12 = 37333.33元。
2.稅收(土地出讓或轉讓合同):土地權屬轉移合同和土地權屬轉移合同按權屬轉移文件征稅，并按所含金額貼花。
3.契稅:一般納稅人辦理財產所有權轉移、土地所有權轉售、房屋銷售等納稅申報過程的計稅依據是成交價格。到目前為止，蘇州規定的契稅是3%。契稅的納稅義務發生在納稅人簽訂土地房屋所有權轉移合同的那一周，或者納稅人取得其他具有土地房屋所有權轉移合同物理性質的匯票的那一周。一般納稅人的報稅程序
二、設計工程程序
1.稅費(設計合同):施工勘察設計合同，包括勘察設計合同，按費用萬分之五的比例蓋章。
2.稅(曹偉合同):建筑安裝工程施工合同，包括建筑安裝工程施工合同，按照一般納稅人納稅申報流程的萬分之三的金額加蓋。
3.稅收(貸款合同):金融機構、其他國際金融組織和貸款人簽訂的貸款合同(不包括金融機構經紀公司的貸款)，按貸款金額的0.5 ‰計收利息。
第三，房地產銷售方案
1.增值稅(出售資產):納稅人提供應稅勞務、轉讓資產或者出售資產的，按照銷售額和規定的稅額計算應納稅額，出售資產的稅額為5%。納稅人銷售額是納稅人為提供應稅勞務、轉讓資產或出售資產而收取的總價和額外費用。繳納增值稅的納稅義務發生之日，是納稅人提供應稅勞務、轉讓資產或者出售資產，從營業收入中收取現金，或者取得從營業收入中索取現金的憑據之日。納稅人轉讓土地所有權或者出售資產，采用預付款方式的，以納稅人支付責任的周為收到預付款之日。
2.土地增值稅(預征稅):除國際標準住宅區外，所有其他住宅區均適用預征稅。一般來說，國際標準住宅區是指由中央政府指定的房地產開發公司開發，按照當地政府機構規定的建筑國際標準建造的簡單住宅區。住宅區建成后，執行國家限價或限價，中央指定出售住房，解決住房困難家庭的住房困難。一般來說，國際標準的住宅區一定是房地產開發的。公司依據相關文件，并經當地負責人批準
機構審查后確認。
土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產取得的收入。
3.企業個人所得稅(未完成產品):銷售未完成產品的收入，按照預定的應稅毛利率按季(或按月)計算，計入當期應納稅所得額。未開發企業銷售產品的應納稅毛利率，由各省、市、自治州、省轄市確定
局和地方稅務局應按下列規定確定:
(1)開發項目位于省、自治州、省轄市和天津市人民政府計劃單列市的老城區和郊區，且不得低于15%。
(2)開發項目位于地級市老城區和郊區的，不得低于10%。
(3)開發項目位于其他周邊地區的，不得低于5%。
(4)商品房、限價住房、經濟開發危房不得低于3%。
案例:某房地產開發企業開發開發商，但仍未完工，將于2010年4月開始預購，4-6月提前獲得總收入1億元。6月利潤表反映利潤總額-50萬元。往年平均利潤，企業應該繳納多少企業個人所得稅？(假設企業用地由國家規定
預征率3%，城建稅7%，教育費附加3%，大部分教育費附加1%。企業所在地為縣級市，地方稅毛利率為10%)
研究:企業預收1億元，應交增值稅1萬×5% = 500萬元，城建稅500×7%，一般納稅人報稅流程35萬元，教育費附加500× 3% = 15萬元，大部分教育費附加500× 1% = 5萬元。
10000×2% = 200萬元(注:本案來自江蘇省地方稅務局，蘇州市土地增值稅預征收率為2%，故本案按2%計算。)，共計755萬元。應納稅所得額=-50+10000×10%-755 = 195萬元，應納企業個人所得稅= 195×25% = 48.75萬元
4.稅(住宅買賣合同):住宅買賣合同按權屬轉移文件征稅，按萬分之五的金額進行脫鈣。
第四，交貨程序的完成
1.企業個人所得稅(完工后開發的產品):開發的產品完工時，企業應結清其應納稅生產成本，并在此之前計算具體的三好銷售額，同時，具體三好一般納稅人的納稅申報處理金額與同一預定三好金額之間的利息，應計入企業結合當年其他項目計算的應納稅所得額。
企業房地產開發經營業務包括土地開發、住宅區建設和銷售、商業寫字樓及其他由建筑物、附著物、設施和公共設施開發的產品。除土地開發外，滿足下列前提條件之一的其他開發產品應視為已經完成:
(1)開發產品完成證明材料已提交房地產管理機構備案。
(2)開發的產品已經開始搭建。
(3)開發的產品已取得初始權屬證書。
在今年的納稅申報中，企業應就開發產品的具體三好金額與預定三好金額的差異以及稅務機關要求的其他相關信息出具調查報告。
案例:如果某房地產開發企業在2010年12月開發了一個開發商，且此前已預收3億元，則此前已按照10%的應稅毛利率計算出預定的三倍最優金額，計入當期應納稅所得額，向企業個人一般納稅人繳納納稅申報流程所得稅。12月和6月利潤表反映利潤總額為-2300萬元，具體完成后計算的三倍最佳金額為1.05億元，那么企業應如何繳納企業個人所得稅？
研究:具體三好金額與同一預定三好金額之間的利息為7500萬(10500-30000×10%)，應納稅所得額為-2300+7500萬= 5200萬，應繳納企業個人所得稅= 5200×25% = 1300萬元。
2.土地增值稅(清算):
納稅人符合下列前提條件之一的，土地增值稅予以清算: (一)房地產開發項目全部竣工并出售；(二)房地產開發項目未完成竣工決算的整體移交；(3)需要進行土地權屬轉移的。
符合下列條件之一的，主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算: (一)已竣工驗收的房地產開發項目，轉讓的房地產建筑面積占整個項目實用面積的比例在85%以上，或者雖不超過85%，但剩余實用面積已經出租或者自用的；(2)銷售(預購)許可證未滿三年的；(三)納稅人申請注銷財務登記，但未辦理土地增值稅清算手續的；(4)大多數縣市稅務機關規定的其他條件。(五)有前款第(三)項情形的，應當在注銷登記前清算土地增值稅。
在土地增值稅清算環節，如果發現納稅人滿足核定征收的前提，則按照核定征收方式對房地產項目進行清算。土地增值稅清算中符合下列前提之一的，可以核定征收。
(1)按照立法和行政事務規則的規定，應有但無賬簿；
(2)私自銷毀賬冊或拒絕提供已付費信息的；
(3)雖設置賬簿，但賬慌或生產成本、收入單、費用單信息不全，符合轉賬收入或抵扣項目定額的；
(4)在符合土地增值稅清算前提下，企業未在規定期限內辦理清算手續，稅務機關責令一般納稅人在期限內結清納稅申報手續，但單證仍未清算的；
(5)審批計稅依據明顯偏低，不執行。
罕見問題的答案
1.是否支付應收房款
？如果房地產公司把一套私房賣給開發商，按照合同，2009年初房價應該是100萬，開發商只付了30萬。2009年70萬的額度會獲批嗎？
，還是憑具體收據繳納增值稅？
答:《中華人民共和國增值稅組織法》(司法部、商務部令第52號)法律法規第二十四條規定，該法第十二條所稱營業收入收到的現金，是指在納稅人應稅行為期間或之后收到的現金。本法第十二條所稱取得營業收入現金憑證的日期，為書面合同確定的支付年度的日期；未簽訂書面合同或者書面合同未約定支付年度的，為應稅行為完成之日。因此，納稅人應按合同確定的繳納年度確認其營業收入，并非法繳納增值稅。
2.房地產企業收費需要繳納增值稅嗎？
答:根據《增值稅組織法》第五條:納稅人銷售為納稅人提供應稅勞務，通過轉讓資產或出售資產收取的全部價款和額外費用，《增值稅組織法》法律法規第十三條規定，增值稅法律中所指的額外費用，包括利息、支出、基礎、征收費用、一般納稅人納稅申報過程利益返還、獎勵費用、違約、滯納金、延期付款貸款、賠償、收款、預付現金、 罰息及其他實物附加費，但不包括代下列場所收取的中央政府基金會或行政服務費: (一)經國務院或中華人民共和國司法部批準設立的中央政府基金會，以(二)代收時省級以上財政部門印制的財政債券支付； (3)收到的現金金額應上繳財政。如果是符合要求的中央政府基礎或行政服務票價，不納入銷售金額征收增值稅，否則視為額外票價，征收增值稅金額。
3.房地產開發公司出租地下車位所有權，并與開發商簽訂服務期20年的協議，收取費用重復使用。這個收入要不要征收土地增值稅？
答:根據《土地增值稅組織法》及其相關法律法規，土地增值稅是對以其他方式有償轉售或轉讓產權、地上建筑物及其附著物征收的稅收。轉賣或者轉讓應當標明相應的所有權，未經轉讓不得轉賣或者轉讓。只租地下車位的行為，因為沒有過戶，不需要繳納土地增值稅。
4.以資產融資是否征收土地增值稅？
答:融資與房地產合資，如果融資合資方以土地(房地產)入股融資或以合資為前提，房地產轉讓給融資合資企業時，暫免土地增值稅。對轉讓上述房地產的融資和合資企業征收土地增值稅。自2006年3月2日起，以土地(房地產)入股融資或合資經營，以融資或合資經營方式從事房地產開發的企業，或以融資或合資經營方式與其所建社區進行房地產開發的企業，不適用上述暫免征收土地增值稅的規定。
5.如果房地產開發企業通過買房送摩托車的方式出售資產，
怎么處理？
答:據商務部確認
《關于收入幾個難點問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)和《商務部關于企業處置資本辦理個人所得稅難點問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)規定，企業以購買房屋、送摩托車等方式出售資產的，不屬于捐贈，出售總額按照每件產品的輕率商業價值比例分攤確認。出售的資產屬于未完成產品的，按照適時應稅毛利率對資產預購收入征收企業個人所得稅，但銷售摩托車不適用房地產開發相關稅收規定。
6.房地產開發商用自己的樣板房作為銷售部門。銷售部交房產稅嗎？如果有，房產稅原值如何確定？
答:《商務部關于城市土地使用稅房產稅有關政策規定的通知》(國稅發〔2003〕89號)第二條第四款規定，房地產開發企業使用、出租或出借本企業自建的住宅區，自私有房屋使用或投入使用的次月起征收房產稅。開發企業應在住宅小區的幫助下，從銷售部門開始使用的次月起繳納房產稅。作為自用的銷售部門，根據《房產稅組織法》的有關規定，將銷售部門房產原值的70%作為房產稅的應納稅所得額，然后按照1.2%的稅率繳納房屋一般納稅人的所得稅。
在不動產原值的確認上，存在分歧。周一計算繳納房地產一般納稅人的納稅申報流程稅。2009年1月1日至2010年12月21日，根據《司法部、商務部關于房產稅征收城市土地使用稅難點問題的通知》(財稅[2008]152號)，按照房地產原值計稅的房地產，無論是否記入會計賬簿人民幣科目，都應按住宅市場價格計算繳納。私有房屋的市場價格應當按照有關會計規定進行審計。納稅人未按照國家會計法規進行審計和記錄的，應當按時對住宅市場價格進行變更或者重新進行風險評估。從2010年12月21日起，根據《司法部、商務部關于殘疾人就業單位土地使用稅政策的通知》(國稅發〔2010〕121號)，無論在會計核算中如何對房地產原值進行審計，房地產原值都應包括租金，包括取得土地所有權所支付的價款和一般納稅人開發土地發生的納稅申報過程費用。
7.房地產開發企業與該商鋪的賣方達成協議，約定房地產開發企業將開發的商鋪以30%的折扣轉售給賣方，但賣方必須在2年內將購買的商鋪提供給房地產開發企業出租。這種情況包括
是嗎？
答:根據“商務部”的說法，一個人與一家房地產開發企業簽訂了前提優惠價格協議，購買一家店鋪
《關于疑難問題的批復》(國稅函〔2008〕576號)規定，上述行為是出賣人以所購商鋪的租金收入交由房地產開發企業出租，支付部分購房款。所以在上述情況下，花費少于一人的賣方的購買價格應等于房產租金收入，并按“個人房產租金收入”項目征收所得稅。每次個人財產租賃的收入金額，按照協議約定的租賃結束時一般納稅人納稅申報過程的平均價值，以少支出的購買價格計算確定。
