財務數據《司法部、商務部關于全面推進增值稅改革稅率制度改革的通知》(
國稅發〔2016〕36號
，以下簡稱36號文件)公布已有一段時間，但納稅人普遍覺得房地產政策比較零散，容易掌握。主要原因是新老項目的財稅體制項目、一般稅收與粗稅收、征稅與征收率、征收與預征收、一般納稅人與零星納稅人，以及差額與定額征收、自建、收購與單獨開發、房地產中小企業與其他中小企業等。，都是迷茫而凌亂的。筆者從明確界定前面的含義和要素入手，收集并歸納出36號文件中房地產相關政策的如下規律性，以幫助納稅人更好地把握相關政策。
建議先掌握一個準則:能扣除投入的不能重復扣除差額。
1.“征稅”時計算銷售額或差額的規律性
1、銷售“自制”房地產的粗稅，即銷售差價(扣除購買價格)
2.一般稅收，財稅系統計算銷售額的金額(扣除農地出讓金的房地產中小企業除外)
這是對原增值稅認定延續，國稅發〔2003〕16號明確規定“出售或轉讓其購買的房地產或其取得的耕地所有權的所有單位和個人，均以總收入減去該房地產或耕地所有權的購買或受讓市場價格后的銷售金額為準”。老項目選擇簡單征稅，不能從購買進項稅中抵扣，選擇差額抵扣，與老政策銜接不好。
一般可以從購買進項稅中抵扣稅款，不可能重復執行差額計算銷售額的政策。
中小型房地產企業一般都是計稅的，向中央繳納的農用地出讓金很難抵扣，需要從銷售中抵扣。
注:上述政策在一定程度上可以適用于中小房地產企業，但上述“收購”和“自建”不包括中小房地產企業的“單獨開發”。
讓我們來看看這個規律的應用:
營改增文件解釋中“老項目也可自由選擇一般計稅方法，按稅前5%的差額預繳，按一般計稅方法11%的差額核定”。根據本文的規律性，銷售金額中需要包含一般的計稅方法，所以這里的解釋可能需要討論。同時，一般計稅可以扣除進項稅額，基本原則上也可以差額核定。如果解釋屬實，則是本文唯一的例外。
注:其他人員和業務另行規定，下同。
二、“預征”時銷售額和差額的規律性
房地產銷售“收購”——征收前的差額(扣除購買價格)按銷售計算
財稅制度
其他條件-預征稅時的銷售額
只要是“被收購”房地產的銷售，無論是中小房地產企業還是其他中小企業，一般納稅人還是零星納稅人，一般計稅還是粗計稅，老項目還是新項目，在預征稅時都會根據差額計算銷售金額。注意房地產是單獨開發的，不屬于這里的“收購”。
其他條件，無論是一般征稅還是簡單征稅；房地產中小企業提前出售房地產；中小房地產企業出售老項目，適用一般計稅方法等。只要不是銷售獲得的房產，預征用必須以銷售金額為準。
與以前的增值稅相比，銷售取得的房產在房產站扣除購房款后按5%計算；36號文件，銷售取得的房產是以房產住宅中扣除購房價格后的5%的稅前率為基礎，對房產住宅的稅源起到了平穩過渡的作用。自身建設也是有一定認識的，以前扣不到的差額，今天依然扣不到。
第三，簡單稅收和一般稅收的規律性
出售舊項目-簡單稅收的自由選擇
零星納稅人——基本稅收
一個人賣房子——簡單征稅
描述:
團體工商戶賣房，按一人賣房政策執行；
集體工商戶出售非住房應根據其一般納稅人和零星納稅人身份選擇相應的計稅方法；
另一人出售房屋，按2年免稅或差額征稅；
另一人銷售非住宅的，銷售金額在扣除購買市場價格后計算；
第四，中小房地產企業出售房地產政策的規律性
以下是由中小型房地產企業單獨開發的房地產:
1.中小房地產企業是一般納稅人:賣老項目，自由選擇簡單稅種，賣新項目，一般納稅。只要選擇一般稅收，就可以扣除中央政府土地出讓金；
2.中小房地產企業是零星納稅人，簡單算算稅；
3.房地產中小企業收到預付款時，應按3%的比例支付預付款。
4.中小房地產企業是一般納稅人，賣老項目，選擇一般征稅。房產稅的金額是3%。
注:根據36號文件規定，中小房地產企業單獨銷售開發房地產，只需預征收上述三四個條件，根據本文所述的規律性，均按銷售額預征收。
5.出售房地產的納稅義務每周都有規律
東西方政策僅次于差異，這在預接收計劃中有明確規定。增值稅文件明確規定，納稅人銷售房地產，采用預付款方式的，納稅義務周為收到預付款之日，36號文件取消了預付款方案中房地產轉讓為納稅義務周的明確規定。但需要注意的是，房地產開發中小企業對開發的房地產項目采取預付款的方式進行銷售。他們在收到預付款時，按照3%的稅率提前繳納稅率，以及其他明確規定的預付款。納稅責任周和預付款是不同的基本概念。
六、銷售房地產稅的一個規律性
1.值得注意的變化在于:房地產住宅的納稅——政府機關住宅的納稅。
增值稅文件明確規定，納稅人銷售房地產應向房地產站負責人繳納稅款，由房地產站負責人審批。36號文件明確規定，出售房地產一般須經居民或常駐政府機構負責人的稅務機關批準征稅。他人銷售房地產時，應向房地產站負責人的稅務機關審批納稅；不完全相同的業戶，由以稅務負責人為納稅行為主體的財稅金融系統和服務機構審批納稅。
房地產預征稅還有其他一些情況，但預征稅和納稅是不同的基本概念，要注意區別。
2.房地產預售的規律性
中小型房地產開發企業采用預付款的方式銷售開發的房地產項目。在收到預付款時，他們以3%的稅率提前繳納稅率，并作為政府機構的常駐人員提前繳納一個地方。
只要有一個預先征用的房地產銷售，所有其他的將在房地產站預先征用。
作者:翟春龍
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《關于全面推進增值稅轉稅率制度改革的通知》(國稅發〔2016〕36號)
