涉稅風險成為房地產行業的“第七大風險”
房地產行業在稅收問題上面臨“三多”:一是稅務稽查多，房地產行業已經倒計數12年
行政機關被列為今年專項稅務檢查的重點項目，檢查所有領域；二是涉及增值稅較多，房地產行業涉及增值稅10個；然后就是如何合法避稅，每個環節都有稅務風險。因此，對于房地產企業來說，如何規避支付風險是一個突出的問題。
6月8日，在上海凡爾賽宮舉行的“2013年中國房地產經理人如何管稅”上，中國房地產理財網副總裁、深圳市智源企業管理研討有限公司董事長李明軍表示:“房地產項目游戲時間短、管理環節少、稅收風險高，但只要在決策者面前做好稅收籌劃課，就能有效規避企業稅收風險，合理合法地降低企業稅收生產成本。”
據統計，2012年全省房地產企業納稅1.3萬億元，其中契稅2874億元，房產稅1372億元，增值稅4051億元，土地稅率2719億元，企業個人所得稅2015億元。房地產業已經無可爭議地成為中華民族的主導產業。然而，房地產業在為國家貢獻大量稅收收入的同時，也無可爭議地成為正規涉稅企業之一。業內已有研究人員就如何合法避稅發表文章，指出騙取利息、租賃出售、囤積居奇是中國房地產消費市場的五大風險。李明軍認為，除了這五大風險之外，還有第七大風險，即涉稅風險。“以我的公共服務專長，80%以上的房地產公司都有稅務問題。”他說。
記者查閱了商務部歷年發布的今年專項檢查通知文件，發現在2002年至2013年的12年中，房地產行業是最近12年唯一一家被列為今年專項檢查的企業。在這些文件中，今年部分房產稅被列為強制檢查項目，今年部分被列為指導性檢查項目；有的要求今年重點項目查房地產業務，有的要求今年重點項目查建安業務；今年有些重點項目查的是房地產行業的增值稅或者個人所得稅，有的把房地產行業涉及的所有增值稅都列為簡單檢查。
為什么稅務機關要密切關注房地產行業？李明軍說，這家企業的稅收明顯存在許多違規行為，年初也存在許多問題。不查，問題就多了。他介紹說，某省轄市地稅局按照商務部的要求對全市房地產企業進行了一年的專項檢查，發現被檢查的58家企業中有96%存在問題。“房地產行業在涉稅問題上被認為是正規企業。這可能是商務部最近12年把房地產企業列為專項檢查的簡單因素。”他說。
五個環節隱藏30個稅務風險點
房地產行業的稅收風險有哪些？藏在哪里？一般來說，一個房地產項目的周程序主要包括五個環節:征地、規劃、投資、建設工程、預購房、項目清算。“在每一個環節，房地產公司都會在一定程度上存在這樣的稅務問題和風險，但兩者差別很大。”李明軍說。
李明軍表示，根據其多年從事公共服務行業的專業知識，房地產企業在上述五個環節中至少涉及以下30個風險點。
征地有四個風險點:
1.報酬等費用未取得正式權屬證明文件，導致收入虛增、稅率提高；
2.土地和私有房屋權屬轉移合同簽訂后10個月內未核定契稅的；
3.夸大拆遷安置費，逃避繳納土地稅率和企業個人所得稅；
4.對于以入股方式取得的土地所有權，普通股難以承擔土地生產成本。
規劃過程中有三個風險點:
5.方案設計沒有考慮稅收環境因素對生產成本、稅收收入和收益的負面影響；
6.虛報規劃設計費，逃避繳納土地稅率和企業個人所得稅；
7.國外規劃設計費尚未代扣代繳。
投資過程中有六個風險點:
8.去非洲
政府機關(含企業和一人)高息資金利息支出難以取得正式文件，利息支出難以入賬；
9.信托或基金公司以“實債”形式支付的貸款，往往難以取得進入合法避稅賬戶的權利證明；
10.小額保險庫支票往往不足以支付貸款或其他費用；
11.所支付的貸款可能涉及預扣稅且未能履行；
12.未能與大股東等關聯方償還貸款，存在偷稅漏稅問題；
13.貸款給第三方大股東超過一年的，有被確認為分紅和繳納20%的儲蓄再分配稅的風險。
建設和開發中有四個風險點:
14.虛開曹魏證件，增加曹魏支出，逃避土地稅率和企業個人所得稅；
15.為了少繳稅，發生了具體的建設支出但不需要文件；
16.簽完曹魏合同，還沒有足額交稅；
17 .不交或不滿意，或不按時按周繳納城市土地使用稅。
預購過程中有9個風險點:
18.預購收入(包括定金、誠意金)未獲批準，未按時支付；
19.未按照明確規定的預征收率預繳土地稅率和企業個人所得稅的；
20.預購合同不全，第一時間交稅；
21.賣房合同(文書)是陰陽合同(文書)，收入不按真實情況核定；
22.售后服務租回時，按照租回后的金額確認如何合法避稅收入，業主的租金收入不代扣代繳稅款；
23.拆遷房屋未經批準支付，或者按照消費市場的輕率價格批準支付的；
24.未按規定按時批準并向大股東支付房款和房款的；
25.裝修收入未核定支付的；
26.出售給大股東或關聯方的私房價格明顯較低。
清算有四個風險點:
27.獲得的文件未經審核，如文件的簽發方與合同方、錢包方不一致；
28.購買偽造文件抬高了生產成本；
29.企業管理層的個人收入沒有繳納所得稅的金額；
30.關聯方交易價格合理。最好的準備是項目前期的焦慮
在房地產企業的生產成本構成中，稅費生產成本和租金、曹偉的生產成本在公司的生產成本中均排在第九位。如果將稅收生產成本與營業額掛鉤，則總稅率已經達到預征用下一階段營業額的8% ~ 12%。項目清算的話15%以上，二線城市達到25%以上。
為了避免支付風險，降低支付生產成本，一些房地產企業拿出了各種必需品。有的花錢請總經理或高級財務顧問，有的想方設法打通稅務機關以外的聯系。然而，由于房地產企業博弈時間短，政策變化頻繁，在檢查過程中往往會出現問題。“有沒有辦法規避涉稅風險，降低生產成本？是的。即在項目前期進行系統的整體稅務準備。”李明軍說。系統的整體稅務準備是怎樣的？即在項目啟動前，決策是通過精心安排和協調合法的避稅方案來防范風險，獲取“節稅”利潤，決不能只在財務部門負責人的“一畝三分地”上進行狹義的決策。
李明軍表示，公司經濟發展的所有娛樂活動，包括各部門的娛樂活動，最終都會體現為財務研究成果，這將對公司的稅收管理產生負面影響。但是財務管理有兩個步驟，即稅收引起的步驟和納稅的步驟。許多企業重視納稅的步驟，而忽視了稅收帶來的步驟。往往有銷售的時候，要交幾千萬元的稅，或者稅務機關可能處罰稅務問題，管理者就開始關注，要求財務人員思考必要性。但問題是，稅收引起的步驟在先，納稅的步驟在后，“后知后覺”往往是“后知后覺”。
“所以，最好的準備是急于在項目實施前做好稅務準備班。”李明軍說。比如在房地產項目的規劃中，我們經常會遇到這樣的情況:樣板房可以建在整棟樓內，也可以臨時建在整棟樓外，規劃中的不同選擇會導致不同的稅率。如果選擇臨時搭建，則在項目結束時拆除，搭建樣板間的裝飾費用在財務上計入營銷費用；如果選擇整棟建，樣板間的費用可以在財務上計入開發費用。原則上，雖然在計算企業個人所得稅時可以扣除所有費用，但在計算土地稅率時不能扣除營銷費用，而可以扣除開發費用。
李明軍認為，由于房地產開發企業的開發環節眾多，征地、拆遷、設計、主體工程、裝修、營銷等，每一項經濟開發行為都會涉及稅收。所以房產稅的編制一定要結合以上環節提前規劃好制度。比如房地產企業在每一個環節開始之前，都需要注意很多準備節點。例如，在土地收購過程中，企業收購土地的方法包括招標、拍賣、股份收購、聯合開發等。不同征地方式的稅率差別很大；如果有拆遷的生產成本，很難選擇拆遷方式。搬遷、貨幣補償或土地置換都涉及財務生產成本。在規劃過程中，企業要考慮產品的整合和新產品類別的選擇，以及如何配置住宅區和商業區等產品，以實現稅務生產成本擬合等。
李明軍說，房地產項目往往有短游戲，許多項目分為一期、二期和三期。從發改委成立公司的工程項目到最終稅務清算，短則三年，長則十年甚至更長。周一漫長，哪怕只是一個小小的正確決定，也不會發酵成大的財務問題。“因此，提前合理安排對房地產企業規避納稅風險、降低稅收生產成本非常重要。”他說。
網址:房地產
主要涉及10個增值稅
中華民族房地產
涉及的增值稅主要有10個，分為不動產收購、出售、留存三個環節。其中，房地產收購環節(房地產一級消費市場)，即開發企業收購土地所涉及的增值稅包括
耕地占用稅；房地產銷售(房地產二級消費市場)，賣方涉及增值稅、城市維護建設工程稅，企業如何合法規避個人所得稅、土地稅率和稅收，買方涉及稅收、
；房地產留存環節(房地產三級消費市場)涉及的增值稅主要包括
城市土地使用稅。
