【/s2/】裝修資質(zhì)轉(zhuǎn)讓:裝修資質(zhì)可以轉(zhuǎn)讓嗎？裝修資質(zhì)可以轉(zhuǎn)讓嗎？知識(shí)——百度知道
展開(kāi)全部 裝修資質(zhì)不可以轉(zhuǎn)讓，因?yàn)檠b修資質(zhì)無(wú)法辦理過(guò)戶。如果要轉(zhuǎn)讓，就要連同公司一起轉(zhuǎn)讓，接手的一方還要沿用原來(lái)公司名稱，但公司法人可以變更。這樣就轉(zhuǎn)讓成功了...
【/s2/】裝修資質(zhì)轉(zhuǎn)讓:申請(qǐng)二級(jí)裝修資質(zhì)需要多少費(fèi)用，資質(zhì)轉(zhuǎn)讓可以嗎【/s2/】
裝飾裝修資質(zhì)申請(qǐng)直接可以申請(qǐng)二級(jí)資質(zhì)，費(fèi)用明細(xì)：二級(jí)建造師需要3名，每人1.2萬(wàn)，工程師5人，每人1萬(wàn)元，崗位證10人，每人3000元，技工證每人500元，保險(xiǎn)33人上4個(gè)月左右，服務(wù)代理費(fèi)8萬(wàn)。
其他回答:上海裝飾二級(jí)資質(zhì)要求3個(gè)建造師，5個(gè)工程師，10個(gè)崗位證書(shū)，15個(gè)技術(shù)員。如果你有對(duì)象，你可以節(jié)省很多費(fèi)用。專業(yè)承包資質(zhì)和總承包資質(zhì)可以幫你申請(qǐng)。
【/s2/】裝修資質(zhì)轉(zhuǎn)讓:裝修公司開(kāi)業(yè)一年后注冊(cè)資本208萬(wàn)可以轉(zhuǎn)讓多少【/s2/】
現(xiàn)在注冊(cè)資金認(rèn)繳了 想注冊(cè)多少寫(xiě)多少，所以你的208萬(wàn)沒(méi)什么優(yōu)勢(shì)注冊(cè)時(shí)間1年也太新了 說(shuō)實(shí)話別不愛(ài)聽(tīng) 除非你有裝飾資質(zhì) 要不然真值不了幾個(gè)錢(qián)
其他回答:看你的裝修公司有沒(méi)有資質(zhì)，分為一級(jí)資質(zhì)和二級(jí)資質(zhì)
。一般市場(chǎng)價(jià)在3萬(wàn)元左右；不合格價(jià)格在15000左右(北京市場(chǎng))【/h/】時(shí)，注意:要明確債權(quán)債務(wù)；一定要辦理股權(quán)變更和法人變更！這是最重要的兩點(diǎn)！
希望對(duì)你有幫助。你也可以在百度上搜索“西王北”，找到我之前發(fā)的帖子。
我是一名企業(yè)管理顧問(wèn)。常年在處理公司的收購(gòu)和轉(zhuǎn)讓。我對(duì)北京市場(chǎng)比較了解，希望能采用
其他回答:您好，有裝修資質(zhì)的，價(jià)格還是比較可觀的；如果沒(méi)有資質(zhì)，主要看企業(yè)的流水等因素，會(huì)影響價(jià)格。現(xiàn)在注冊(cè)公司很簡(jiǎn)單，所以舊公司轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于幾百到2000左右是合理的。轉(zhuǎn)賬有一定風(fēng)險(xiǎn)，建議直接取消。
【/s2/】裝修資質(zhì)轉(zhuǎn)讓:裝修公司二級(jí)資質(zhì)轉(zhuǎn)讓可以是多少【/s2/】
看你是在哪個(gè)地方，全國(guó)各地價(jià)格不一樣，北上廣深價(jià)格高些
其他回答:施工二級(jí)資質(zhì)轉(zhuǎn)讓一般價(jià)值多少？這個(gè)不能一概而論，因?yàn)椴煌貐^(qū)的學(xué)歷年限信息有差距，要根據(jù)具體情況確定。比如施工二級(jí)資質(zhì)，施工二級(jí)總承包費(fèi)用應(yīng)該在500萬(wàn)左右，有些地區(qū)300萬(wàn)左右可以降下來(lái)。但要看時(shí)機(jī)。
【/s2/】裝修資質(zhì)轉(zhuǎn)讓:裝修資質(zhì)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)該在哪里可靠？
現(xiàn)在很多人線下做學(xué)歷，網(wǎng)上也有很多人做學(xué)歷轉(zhuǎn)移。至于合作，之前沒(méi)接觸過(guò)，應(yīng)該是新模式。
【/s2/】裝修資質(zhì)轉(zhuǎn)讓:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程(住宅項(xiàng)目精裝修交付)【/s2/】
僅從工程師的角度，我來(lái)回答一個(gè)小區(qū)精裝修交付的簡(jiǎn)單流程，只說(shuō)流程，省略細(xì)節(jié)。
流程是通過(guò)部門(mén)之間的協(xié)調(diào)來(lái)處理的，先說(shuō)房產(chǎn)的組織架構(gòu)。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有以下部門(mén):
1)前期開(kāi)發(fā)部:負(fù)責(zé)與各政府部門(mén)打交道。
2)設(shè)計(jì)部:負(fù)責(zé)解決圖紙和規(guī)劃的各種問(wèn)題。
3)工程部:對(duì)接施工單位，直接管理施工單位。
4)成本部門(mén):負(fù)責(zé)投標(biāo)成本計(jì)算。
5)市場(chǎng)部:負(fù)責(zé)賣房子。
6)招商部:如果項(xiàng)目以商業(yè)形式出租出售，會(huì)有招商部負(fù)責(zé)招商對(duì)接租戶。
7)財(cái)務(wù)部:分析計(jì)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)生存狀況。
8)綜合管理、人力資源等輔助部門(mén):和其他行業(yè)的公司一樣，負(fù)責(zé)物流和人力資源。
其中前期和設(shè)計(jì)的合作較多，金融和IMIS的合作較多。部門(mén)有經(jīng)理，公司有副總裁和項(xiàng)目經(jīng)理，旗下工作人員要各專業(yè)招聘。
政府部門(mén)規(guī)劃好某一塊土地，定位為住宅或商業(yè)用地后，風(fēng)就會(huì)傳到各大房地產(chǎn)企業(yè)。原用地可能是需要改造的舊居住區(qū)，也可能是舊工業(yè)園搬遷到其他地方，剩下的空土地用于居住，也可能是市政府在這里規(guī)劃地鐵和城市道路，需要拆遷等。把耕地變成耕地(可用于招標(biāo)、拍賣、掛地)需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。必須對(duì)各類拆遷戶進(jìn)行處理，并對(duì)原有建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行處置。相應(yīng)的配套設(shè)施將陸續(xù)設(shè)計(jì)建設(shè)。
土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。說(shuō)的直白一點(diǎn)，就是原先的土地不具備出讓條件（地上有廢棄的建筑物構(gòu)筑物，居民還未妥善安置等），經(jīng)過(guò)運(yùn)作和處置，使土地具備出讓條件的過(guò)程。
土地一級(jí)開(kāi)發(fā)可以總結(jié)如下圖：1、摘牌拿地之前
對(duì)于一個(gè)新興市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在做出投資決策之前，一般會(huì)采取審慎的態(tài)度，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和財(cái)務(wù)計(jì)算。在拿地之前，最重要的是分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)生存可能性，即項(xiàng)目銷售收入和成本有多少，賺到的錢(qián)與預(yù)期收益率相比是否可行。我們進(jìn)入了一個(gè)新的市場(chǎng)，作為一個(gè)區(qū)域項(xiàng)目準(zhǔn)備團(tuán)隊(duì)進(jìn)行市場(chǎng)研究和探索。
在這個(gè)階段，為了抓住第一次機(jī)會(huì)，各大開(kāi)發(fā)商都會(huì)或多或少的靠近當(dāng)?shù)卣畤?guó)土局，大家都想在激烈的競(jìng)標(biāo)開(kāi)始前盡可能的屏蔽風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)性土地出讓采用招標(biāo)、拍賣、掛牌的公開(kāi)出讓方式，給土地征用帶來(lái)一定的不確定性。通過(guò)安排注冊(cè)、繳納保證金、了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等方式來(lái)降低或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。防止征地過(guò)程中溢價(jià)過(guò)高，控制地價(jià)成本。因?yàn)槟壳暗牡貎r(jià)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本的比例非常高。很多樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后以地價(jià)來(lái)決定單方售價(jià)。土地價(jià)格過(guò)高的形成有很多因素，如政府部門(mén)不良的土地財(cái)政政策，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的各種成本...
在拿地之前完成這些重要的事情，這些重要事情的最終落腳點(diǎn)就是項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告——
1.1市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)定位
聘請(qǐng)第一太平戴維斯等服務(wù)商對(duì)擬選土地進(jìn)行初步市場(chǎng)調(diào)研，確定市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位，估算開(kāi)發(fā)成本和產(chǎn)品租售價(jià)格水平。
1.2總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)
如果地塊多，形成地域效應(yīng)，就要請(qǐng)專門(mén)做城市規(guī)劃的設(shè)計(jì)院做整體層面的規(guī)劃。
1.3融資
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期，要解決一個(gè)大問(wèn)題:資金從哪里來(lái)？如果你是一個(gè)有錢(qián)任性的土豪，你不會(huì)擔(dān)心你的資本，但是如果你的公司規(guī)模小，生意小，你一定要做一些融資方面的文章。畢竟現(xiàn)在借錢(qián)很難。可以用土地使用權(quán)做抵押，向銀行貸款。銀行開(kāi)發(fā)貸款的資金成本約為8%。如果一個(gè)項(xiàng)目是用銀行開(kāi)發(fā)貸款(空手套白狼)來(lái)進(jìn)行的，那么這個(gè)項(xiàng)目的基本凈利潤(rùn)率就要漲10%。但是，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不應(yīng)該有這么高的利潤(rùn)。項(xiàng)目融資的主要風(fēng)險(xiǎn)有:內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，外部風(fēng)險(xiǎn)主要是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。(1)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn):項(xiàng)目融資金額大，跨期長(zhǎng)，保持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中相對(duì)可控的資金成本和現(xiàn)金流穩(wěn)定存在一定風(fēng)險(xiǎn)。(2)n市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)8-10年，未來(lái)市場(chǎng)不可控因素多，貸款還款主要來(lái)源于銷售回報(bào)。在市場(chǎng)未知的情況下，銷售回報(bào)對(duì)貸款償還的影響是有風(fēng)險(xiǎn)的。(3)政策風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)受政策影響很大的行業(yè)。比如融資安排中，銀行開(kāi)發(fā)貸款10億，受政策影響較大，增加了貸款的不可控風(fēng)險(xiǎn)。
1.4可行性研究報(bào)告
可行性研究報(bào)告根據(jù)土地出讓的暫定規(guī)劃條件、土地出讓的預(yù)期時(shí)序和選址方案，通過(guò)財(cái)務(wù)計(jì)量工具分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，為項(xiàng)目投資決策的量化分析提供初步參考。
如果一次拍的劇情比較多，那么事先開(kāi)發(fā)出來(lái)的劇情一定不是最好的，而是有賣點(diǎn)，可以大聲叫好的劇情。整個(gè)區(qū)域升溫后，可以高溢價(jià)開(kāi)發(fā)出最好的地塊。
2.收回土地后，開(kāi)始工作前
如果政府部門(mén)利用掛牌出讓土地，需要先編制完成土地出讓計(jì)劃，經(jīng)過(guò)多輪審核后，需要在掛牌文件中敲定所有土地利用指標(biāo)。其中涉及到政府下屬的規(guī)劃設(shè)計(jì)院和規(guī)劃審批局，主管建設(shè)項(xiàng)目的副市長(zhǎng)也會(huì)對(duì)市內(nèi)重點(diǎn)地塊下達(dá)指令。土地上市文件編制完成后，當(dāng)?shù)赝恋貎?chǔ)備中心將發(fā)布土地上市公告，進(jìn)入公示期。公示期間，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)有時(shí)間決定是否接地。土地儲(chǔ)備交易中心將提前出售上市文件，房地產(chǎn)公司或自然人均可購(gòu)買(mǎi)。文件中詳細(xì)說(shuō)明了地塊的技術(shù)指標(biāo)。如果可行性研究報(bào)告獲得房地產(chǎn)公司董事會(huì)批準(zhǔn)，將啟動(dòng)二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司的設(shè)立。人力資源部將牽頭澄清項(xiàng)目公司的組織結(jié)構(gòu)，公司將召開(kāi)項(xiàng)目交付會(huì)議，審查項(xiàng)目概述和總經(jīng)理的運(yùn)營(yíng)指標(biāo)。
公司決策層開(kāi)會(huì)討論項(xiàng)目。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告通過(guò)投資委員會(huì)評(píng)估。公司在注冊(cè)之初可能不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，需要成立公司作為法人實(shí)體來(lái)開(kāi)發(fā)這個(gè)項(xiàng)目。注冊(cè)本公司時(shí)，需根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。前期用公司征地，房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)或資金部門(mén)做資金準(zhǔn)備。項(xiàng)目公司去土地交易中心買(mǎi)證件，報(bào)名，交押金。在掛牌結(jié)果公示的當(dāng)天，可能有提高地價(jià)的機(jī)會(huì)。征地成功后，項(xiàng)目公司與土地交易中心簽訂了交易確認(rèn)書(shū)，并與政府簽訂了N份《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，N支付了相應(yīng)的土地出讓金，從而取得了N份《國(guó)有土地使用權(quán)證》，開(kāi)始辦理項(xiàng)目公司的工商登記手續(xù)。前期部門(mén)還負(fù)責(zé)跟蹤并獲得NDRC的項(xiàng)目批準(zhǔn)和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
此時(shí)完成的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是土地中標(biāo)
各部門(mén)的工作-
2.1前期部門(mén):
進(jìn)入辦理四證階段:項(xiàng)目經(jīng)國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)后，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。
完成關(guān)鍵節(jié)點(diǎn):土地證+開(kāi)工證
2.2市場(chǎng)部:
2.2.1確定銷售物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研公司，完成項(xiàng)目深化定位報(bào)告。在這個(gè)過(guò)程中，設(shè)計(jì)部門(mén)是深入?yún)⑴c的。
2.2.2門(mén)店規(guī)劃及銷售中心建設(shè)計(jì)劃的編制:確定銷售中心的位置，選擇銷售展區(qū)的范圍，輸出銷售中心、樣板房、示范區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，編制建設(shè)計(jì)劃；
2.2.3銷售產(chǎn)品定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、輸出設(shè)計(jì)條件:根據(jù)市場(chǎng)所需產(chǎn)品的技術(shù)要素，對(duì)總體布局、面積分布、物業(yè)類型、場(chǎng)地規(guī)劃等提出定位分析。，對(duì)戶型面積、層高、配套設(shè)施(家庭花園、帶雨廊的店鋪)等進(jìn)行分析規(guī)劃。，并對(duì)施工標(biāo)準(zhǔn)提出建議。
2.2.4項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝設(shè)計(jì):對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的圍護(hù)設(shè)計(jì)和施工提出具體要求，對(duì)銷售和觀看渠道提出要求。
2.2.5營(yíng)銷客戶服務(wù)部應(yīng)確定整體營(yíng)銷策劃案例并通過(guò)評(píng)審。
2.3設(shè)計(jì)部門(mén)
2.3.1實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)技術(shù)條件:提供地形圖、紅線圖、水文地質(zhì)條件、市政條件調(diào)查和道路標(biāo)高，以及政府要求的設(shè)計(jì)條件。
2.3.2總圖方案設(shè)計(jì):所有定位尺寸標(biāo)注齊全，基本滿足施工應(yīng)用要求。能滿足勘探招標(biāo)的要求，要求施工圖設(shè)計(jì)單位根據(jù)總平面圖提出勘探招標(biāo)的技術(shù)要求。
2.3.3總平面深化設(shè)計(jì)和單體建筑方案設(shè)計(jì):完成總平面深化設(shè)計(jì)、單體建筑方案設(shè)計(jì)、立面方案設(shè)計(jì)和沙盤(pán)景觀方案，經(jīng)公司審核確認(rèn)，同意正式報(bào)批施工總平面。
2.3.4調(diào)研確定營(yíng)銷體驗(yàn)中心建筑方案設(shè)計(jì)單位，營(yíng)銷體驗(yàn)中心建筑主體結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)計(jì)。
2.3.5確定各市專項(xiàng)方案:完成小市初步方案和大市銜接方案，滿足市協(xié)調(diào)委溝通要求。組織供電、供水、市政、熱力、燃?xì)狻⒌罔F、通信、綠化等部門(mén)共同召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)。
2.3.6豎向設(shè)計(jì)論證確定正負(fù)零標(biāo)高。
2.3.7基坑支護(hù)及降水施工圖設(shè)計(jì)、試樁圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，并提供樁基招標(biāo)圖紙、基礎(chǔ)型式專項(xiàng)論證、樁基施工圖、地下室結(jié)構(gòu)施工圖、報(bào)批的全套施工圖(進(jìn)行總承包招標(biāo))
2.3.8確定建筑方案的設(shè)計(jì)單位，下達(dá)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。建筑方案設(shè)計(jì)有設(shè)計(jì)成果后，需要進(jìn)行內(nèi)部審核，初審部門(mén)上報(bào)規(guī)劃院，獲得建筑方案的批復(fù)意見(jiàn)。概念設(shè)計(jì)方案和項(xiàng)目深化定位報(bào)告通過(guò)評(píng)審。
2.3.9確定初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)單位，下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，完成初步設(shè)計(jì)并通過(guò)內(nèi)部審查，取得前期部門(mén)對(duì)政府部門(mén)的初步設(shè)計(jì)審批意見(jiàn)。
2.3.10跟蹤項(xiàng)目主要基礎(chǔ)施工圖，跟蹤全套施工圖完成情況，取得施工圖審查報(bào)告。
2.4工程造價(jià)部:
2.4.1確定調(diào)查單位，進(jìn)行初步調(diào)查和詳細(xì)調(diào)查。設(shè)計(jì)院將利用地質(zhì)勘探中間報(bào)告設(shè)計(jì)試樁。
2.4.2施工臨時(shí)用水、用電、排水，施工道路、交通口
2.4.3施工現(xiàn)場(chǎng)的圍護(hù)施工單位、總承包商、監(jiān)理單位、樁基施工單位的調(diào)查和投標(biāo)
2.4.4設(shè)計(jì)試樁施工及檢驗(yàn)。
2.4.5被管理的地質(zhì)勘探單位需要在設(shè)計(jì)院施工圖前完成地質(zhì)勘探報(bào)告。
造價(jià)部門(mén)需要對(duì)前期需要先進(jìn)領(lǐng)域的各施工單位進(jìn)行檢查投標(biāo)，如基坑支護(hù)及降水設(shè)計(jì)單位、樁基檢測(cè)單位、臨時(shí)水上施工單位等。最重要的是確定總承包商和監(jiān)理單位。總承包商確定后才能拿到工作證，監(jiān)理單位確定后工程部的工作才能更好的開(kāi)展。這時(shí)候就要確定后期的住宅物業(yè)公司(大型房地產(chǎn)公司都有自己專門(mén)的物業(yè)公司)，物業(yè)公司可以提前介入售樓處提供服務(wù)。
設(shè)計(jì)、工程、造價(jià)、營(yíng)銷需要編制產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)n來(lái)確定待售房屋的配置水平，可以理解為買(mǎi)車時(shí)的高配置、中配置、低配置。設(shè)計(jì)、工程、成本、營(yíng)銷n根據(jù)產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)，編制產(chǎn)品施工標(biāo)準(zhǔn)，確定施工標(biāo)準(zhǔn)。
3.從項(xiàng)目開(kāi)始到項(xiàng)目開(kāi)始
一般項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)都會(huì)有相應(yīng)的活動(dòng)，一般情況下，當(dāng)時(shí)的成交價(jià)格也是最低的。市場(chǎng)第一次開(kāi)放后，接待客戶是正常的銷售策劃活動(dòng)和促銷活動(dòng)。
項(xiàng)目的開(kāi)通需要兩大任務(wù):營(yíng)銷體驗(yàn)中心的開(kāi)通和銷售許可證的獲取。獲得銷售許可證的先決條件在不同地區(qū)略有不同。地方政府為了防止開(kāi)發(fā)商賣完?duì)€尾樓后到處跑，規(guī)定項(xiàng)目主體必須滿足一定條件才能允許銷售。比如主體結(jié)構(gòu)達(dá)到正負(fù)零，或者主體結(jié)構(gòu)層數(shù)達(dá)到百分比。這樣控制投資，就能達(dá)到和尚跑不了廟的效果。成套施工圖完成并獲得施工圖審查報(bào)告后，施工圖將分發(fā)給總承包商，進(jìn)入主要施工階段。
3.1基礎(chǔ)(樁基或筏形基礎(chǔ))開(kāi)始
地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，如果不是需要捂盤(pán)，還是需要盡快讓現(xiàn)金回流的，因?yàn)楝F(xiàn)金流對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)就像是血液一樣重要。如何壓縮工期盡早開(kāi)盤(pán)銷售是工作的重中之重。
樁基可以提前介入，對(duì)護(hù)坡樁和止水帷幕進(jìn)行施工。
高層的鉆孔灌注樁是常見(jiàn)的形式，施工過(guò)程中采用反循環(huán)鉆孔洗孔，下鋼筋籠，澆筑混凝土。
樁基礎(chǔ)施工完畢后，要進(jìn)行樁基檢測(cè)，檢測(cè)無(wú)誤后進(jìn)行下一步的工作。
3.2土方開(kāi)工
總包進(jìn)場(chǎng)后，對(duì)地塊進(jìn)行土方開(kāi)挖，基坑深度超過(guò)五米還需要進(jìn)行專家論證。
3.3人防或地庫(kù)施工
人防和地庫(kù)是正負(fù)零以下的施工部分。
3.4主體開(kāi)工
對(duì)于高層住宅小區(qū)項(xiàng)目，主要階段是從標(biāo)準(zhǔn)層到標(biāo)準(zhǔn)層的“積累”。經(jīng)過(guò)正負(fù)零以下階段(俗稱“樓還在坑里”)，上面的標(biāo)準(zhǔn)層基本是流水施工。
此時(shí)完成的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)為正負(fù)零+預(yù)售許可，項(xiàng)目達(dá)到可銷售狀態(tài)
4、加減零至結(jié)構(gòu)封頂階段
此時(shí)的設(shè)計(jì)部有兩項(xiàng)重點(diǎn)工作：景觀設(shè)計(jì)和精裝修設(shè)計(jì)，為主體封頂后的后續(xù)工作進(jìn)行設(shè)計(jì)準(zhǔn)備
景觀設(shè)計(jì):造價(jià)部門(mén)配合景觀設(shè)計(jì)單位，出具景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)-景觀概念方案設(shè)計(jì)并通過(guò)審查)-景觀方案設(shè)計(jì)并通過(guò)審查-景觀初步設(shè)計(jì)并通過(guò)審查-景觀施工圖設(shè)計(jì)成果交底。
精裝設(shè)計(jì):造價(jià)部門(mén)配合確定精裝設(shè)計(jì)單位，下發(fā)精裝設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)-精裝概念設(shè)計(jì)-精裝方案設(shè)計(jì)，通過(guò)審核-精裝初步設(shè)計(jì)，通過(guò)審核-精裝施工圖設(shè)計(jì)成果交底。
總之，就是一輪一輪的評(píng)審，修改，讓設(shè)計(jì)成果日臻完善，符合銷售需求市場(chǎng)需求。
此時(shí)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)是主題封頂。
主體封頂后45天左右，幾乎二次結(jié)構(gòu)和屋面工程基本完成，粗裝修和外框全部拆除。外部電梯用于后期精裝修施工單位運(yùn)輸材料。
這時(shí)候營(yíng)銷客服部門(mén)繼續(xù)推盤(pán)，原來(lái)蓋的樓也開(kāi)始發(fā)售了。期間會(huì)有各種策劃廣告活動(dòng)和促銷活動(dòng)。
5、精裝、景觀、市政設(shè)施等大量分包進(jìn)場(chǎng)施工
這個(gè)階段是現(xiàn)場(chǎng)最亂的時(shí)期，每個(gè)分包都要服從總包監(jiān)理的管理，執(zhí)行甲方的指令。工作高峰階段，現(xiàn)場(chǎng)交叉作業(yè)區(qū)較多，雙方容易扯皮。
主要說(shuō)精裝修。
精裝修點(diǎn)的布置(給水、排水、中水、照明、可視對(duì)講、手動(dòng)報(bào)警、網(wǎng)絡(luò)、...)在主體結(jié)構(gòu)階段就要做好設(shè)計(jì)，并發(fā)出端點(diǎn)的施工圖紙，避免后期結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。精裝修施工單位進(jìn)場(chǎng)后，討論確認(rèn)精裝修各節(jié)點(diǎn)圖紙，深化施工圖，甲方確認(rèn)材料樣品、墻磚、地磚布置圖，確認(rèn)施工單位提交的施工方案并監(jiān)督實(shí)施。
5.1施工樣板間和樣板引路的審核
每一種戶型，每一種裝修風(fēng)格，都會(huì)建一個(gè)樣板房，提前消除一級(jí)結(jié)構(gòu)不符合精裝條件的問(wèn)題。
5.2天花板(吊頂、乳膠漆、抹灰線)
5.2.1輕鋼龍骨石膏板吊頂
彈性吊頂標(biāo)高線、分龍骨坡度線-固定吊桿-安裝側(cè)龍骨-安裝主龍骨-安裝次龍骨-安裝石膏板
5.2.2乳膠漆
5.2.3石膏線
5.3地面（地磚、木地板）
5.3.1地面鋪路石或瓷磚
布置圖由甲方確認(rèn)——石材或瓷磚施工封樣——試鋪——基層處理——彈線——刷水泥漿結(jié)合層——鋪設(shè)砂漿——鋪設(shè)石材或瓷磚——石材結(jié)晶或瓷磚養(yǎng)護(hù)勾縫
對(duì)于瓷磚或者石材，空鼓是最大的恐懼，小業(yè)主會(huì)有很多抱怨。預(yù)防方法是:“攤鋪前將基層清理干凈，清除地面灰塵，灑水將混凝土層清理干凈。在混凝土地板上灑水，直到它不吸水。鋪瓷磚前，先用水浸泡。水泥砂漿粘結(jié)層應(yīng)采用刷子鋪設(shè)，以免風(fēng)干。鋪砌完成24小時(shí)后，可將人鋪在地板上。”
5.3.2地面鋪設(shè)復(fù)合木地板
木地板基層施工-彈線-鋪地墊-鋪地板
地板常見(jiàn)的問(wèn)題是空鼓，藏灰，走路時(shí)地板有噪音。在施工過(guò)程中，木地板基層必須清理干凈，不得有灰塵，否則灰塵將來(lái)會(huì)從踢腳線上冒出來(lái)。
5.4墻(墻磚、壁紙、乳膠漆)
5.4.1墻面貼瓷磚
甲方確認(rèn)的排版圖-基礎(chǔ)處理-抹灰-貼瓷磚-勾縫
瓷磚的通病是空鼓...
5.4.2粘貼壁紙墻面
刮膩?zhàn)哟蚰テ秸?涂壁紙專用基膜-算紙放線-貼壁紙-馬賽克紙-修整清洗
我們應(yīng)該在內(nèi)角“切刀”，而不是在外角。空鼓起來(lái)的時(shí)候，注膠。
檢查壁紙的平整度，有一個(gè)終極技巧，就是在天黑的時(shí)候，用手電筒沿著要檢查的方向投射光線，看到光線在壁紙上留下的陰影。
5.5入口門(mén)、木制品(內(nèi)門(mén)、櫥柜、踢腳線、門(mén)套)、淋浴房、衛(wèi)生潔具、欄桿...
5.5.1木門(mén)安裝
木質(zhì)附屬框架的制造和安裝-安裝車門(mén)蓋和面板線-安裝門(mén)扇-安裝車門(mén)五金
5.5.2機(jī)柜的制造和安裝
定位放線——組裝柜體——安裝底體——安裝吊柜——安裝門(mén)板、臺(tái)面
裝修階段工程管理所注意到的一些問(wèn)題：
1、材料進(jìn)場(chǎng)：現(xiàn)在的人工費(fèi)比較透明，裝修公司為了節(jié)約成本只好從材料下手，主材和輔材用一些假冒偽劣產(chǎn)品以期降低成本。針對(duì)這種情況，需要與監(jiān)理嚴(yán)格控制材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)的查驗(yàn)工作。比如，石膏板龍骨、金秋木業(yè)的大芯板可以查廠家的電話號(hào)碼、科勒潔具可以查防偽標(biāo)識(shí)、有防偽涂層的更好。
2、堅(jiān)持樣板帶路，這樣管理有標(biāo)準(zhǔn)。
3、材料樣式、排版深化圖紙盡量按照美觀大方的標(biāo)準(zhǔn)考慮。
4、在招投標(biāo)時(shí)就把甲供材歸入到精裝施工單位下管理，寫(xiě)入合同，減輕甲方管理甲供材的壓力。
5.6說(shuō)說(shuō)外檐石材幕墻
高層住宅的外檐石材幕墻基本上是做1-3層，再往上外墻做成涂料（真石漆等）。工藝采用干掛石材工法：搭建腳手架——施工背板——安裝豎向龍骨——安裝橫向龍骨——安裝大面石材——安裝線條——打膠收口
6.物業(yè)交接、竣工驗(yàn)收和竣工備案
將項(xiàng)目的所有部分移交給公司內(nèi)部的物業(yè)，包括土建機(jī)電工程實(shí)體和材料。現(xiàn)階段，物業(yè)公司已逐步從售樓處轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，物業(yè)公司工程部將在甲方、建設(shè)單位和監(jiān)理的配合下，派人分組進(jìn)行分戶驗(yàn)收。室內(nèi)外質(zhì)量問(wèn)題會(huì)有記錄，會(huì)進(jìn)行幾輪整改。最后，將對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面檢查(工程實(shí)體和工程數(shù)據(jù))，并簽署協(xié)議。
竣工驗(yàn)收備案前，做好檔案驗(yàn)收(城建檔案)、電梯驗(yàn)收(特種設(shè)備監(jiān)督檢驗(yàn)技術(shù)研究院)、防雷驗(yàn)收(防雷中心)，收集規(guī)劃驗(yàn)收(規(guī)劃審批局)、配套驗(yàn)收(配套辦)、消防驗(yàn)收(消防隊(duì)，讓消防施工單位辦理)、人防驗(yàn)收(人防質(zhì)量監(jiān)督站)、節(jié)能驗(yàn)收(部分質(zhì)量監(jiān)督)等合格意見(jiàn)，最后進(jìn)行總驗(yàn)收，然后進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案。
7.售出的部分將集中交付給小業(yè)主
前期通知小業(yè)主交房日期，業(yè)主集中交房方案審核通過(guò)。具體流程如下:
核實(shí)業(yè)主身份-簽訂面積差價(jià)補(bǔ)充協(xié)議-結(jié)算面積差價(jià)換取發(fā)票-收取水、電、氣的代收費(fèi)用-收取鑰匙并出具兩冊(cè)書(shū)-簽署承諾書(shū)-產(chǎn)權(quán)代理機(jī)構(gòu)咨詢并支付房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的委托費(fèi)用-客戶驗(yàn)房-收取物業(yè)管理費(fèi)、能源費(fèi)、水、電、取暖費(fèi)，并簽署消防安全責(zé)任書(shū)。
交付完成后，小區(qū)內(nèi)的小業(yè)主是不可能全部接受的，肯定會(huì)對(duì)商品房提出各種意見(jiàn)。開(kāi)發(fā)商和施工單位將根據(jù)這些意見(jiàn)進(jìn)行維護(hù)和整改。這個(gè)過(guò)程持續(xù)3-5個(gè)月。“木單板刮傷、木門(mén)軌道跑偏導(dǎo)致關(guān)門(mén)不嚴(yán)、瓷磚空鼓、木地板刮傷上浮、外窗漏膠、壁紙鼓包、石膏受潮導(dǎo)致壁紙霉變、瓷磚粘結(jié)受潮導(dǎo)致踢腳線發(fā)霉”等地方經(jīng)常發(fā)生維修……這些問(wèn)題有些在施工過(guò)程中是可以避免的。
8.營(yíng)銷體驗(yàn)中心
光售樓處的建設(shè)就說(shuō):因?yàn)樾枰ＷC項(xiàng)目如期順利開(kāi)工，售樓處的建設(shè)工期很緊。售樓處的選址和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)直接關(guān)系到小區(qū)的銷售業(yè)績(jī)，是體現(xiàn)公司實(shí)力的一個(gè)窗口，一定要建好。營(yíng)銷體驗(yàn)中心可以設(shè)在人流量大的寫(xiě)字樓里(樣板間另設(shè))，也可以選擇自己的場(chǎng)地建設(shè)臨時(shí)建筑。如果是臨時(shí)建筑或者正式建筑，那么就會(huì)變成社區(qū)會(huì)所，這樣施工難度會(huì)大大增加。麻雀雖小五臟俱全，但公司各個(gè)部門(mén)都要參與。根據(jù)一期開(kāi)發(fā)量設(shè)計(jì)售樓處規(guī)模，市場(chǎng)部進(jìn)行市場(chǎng)定位，提出樣板間設(shè)計(jì)要求、營(yíng)銷體驗(yàn)中心功能使用要求、營(yíng)銷體驗(yàn)中心廣告圍的營(yíng)銷設(shè)計(jì)、廣告圍的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求。
8.1前期部門(mén):
營(yíng)銷體驗(yàn)中心報(bào)批施工(以后拆遷的要提交臨時(shí)建筑，后期改會(huì)所或臨街營(yíng)業(yè)的要提交永久建筑)。
8.2設(shè)計(jì)部:
完成建筑方案、主體結(jié)構(gòu)施工圖、立面設(shè)計(jì)(含夜景照明)、精裝修設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、軟裝設(shè)計(jì)、廣告圍護(hù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、示范區(qū)及樣板房施工圖、示范區(qū)及樣板房裝修設(shè)計(jì)等。
8.3成本部門(mén):
地勘營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)中心總承包商(包括普通機(jī)電、一次裝修、室外排水系統(tǒng)、道路、回填土)可納入工程主體投標(biāo)合同。外部建設(shè)單位和內(nèi)部精裝修建設(shè)單位(包括示范區(qū)和樣板房)可以合并。
8.4工程部各專業(yè)工程師管理的各種分包合同用于施工:
營(yíng)銷體驗(yàn)中心主體結(jié)構(gòu)施工(多按鋼結(jié)構(gòu)、壓型鋼板鋼筋混凝土樓蓋結(jié)構(gòu)體系、二層結(jié)構(gòu)考慮)、營(yíng)銷體驗(yàn)中心裝修施工、空供配電施工單位、消防工程施工、夜景照明工程施工、智能工程施工、標(biāo)識(shí)工程施工、景觀工程施工(其中大苗可由甲方供應(yīng))、室外市政工程(限供水、供電、電信、供熱等。)協(xié)商委托)、營(yíng)銷體驗(yàn)中心軟裝施工(含示范區(qū)、樣板房)、廣告圍欄(可直接委托總包)、臨時(shí)道路及場(chǎng)地平整等零星工程、臨時(shí)道路施工。
很慚愧，在地產(chǎn)公司不久，只在工程部做了一些微小的工作，看到了冰山一角，很有可能是盲人摸象。初入這一行當(dāng)，就淺顯的說(shuō)了一下，姿勢(shì)水平還亟待提高，各位專家請(qǐng)輕拍。
利益相關(guān)者:某房地產(chǎn)公司基層員工。
【/s2/】裝修資質(zhì)轉(zhuǎn)讓:雙總承包資質(zhì)轉(zhuǎn)讓:建筑三+市政三+機(jī)電三+裝修二+幕墻二+防水二+基礎(chǔ)三+鋼結(jié)構(gòu)三+環(huán)保三(9資質(zhì))【/s2/】
1裝修資質(zhì)轉(zhuǎn)讓+防水防腐+安全
2轉(zhuǎn)換層三+市政三+機(jī)電三+裝修二+幕墻二+防水二+基礎(chǔ)三+鋼結(jié)構(gòu)三+環(huán)保三(9項(xiàng)資質(zhì))
3市級(jí)三級(jí)資質(zhì)轉(zhuǎn)讓+環(huán)保+腳手架+安旭)
4勞務(wù)資質(zhì)轉(zhuǎn)讓:勞務(wù)+腳手架+安全(稅干凈)
5廉租住房建設(shè)資質(zhì)轉(zhuǎn)讓+許安(公司成立15年)
