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[謎題]
符合國稅發〔2009〕31號文件規定的三個前提條件之一的,房地產項目結轉收入能否結轉?與項目完成與否有密切關系嗎?項目應該在什么基礎上完成?實際操作中如何正常避稅收入,應該以哪個前提作為國際標準?
[解決方案]
房地產開發與管理業務
根據《必要處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)第三條規定,中小企業房地產開發經營業務包括農用地開發、住宅區、商業寫字樓的建設和銷售以及建筑物、附著物、設施、公共設施等其他開發產品。除農業用地開發外,符合下列前提條件之一的其他開發產品應視為已經完成:
(一)產品開發完成證明材料已報房地產管理機構備案。
(二)開發的產品已經開始建成。
(3)已開發產品已取得初始權屬證書。
一般只有開發出來的產品完成后,才能正常避稅,辦理竣工驗收手續?《建筑材料工程和市政交通設施工程竣工驗收備案管理暫行規定》(中華人民共和國國土資源部令第78號)第三條規定:“中華人民共和國國務院建設工程行政主管部門負責全省建筑材料工程和市政交通設施工程竣工驗收備案管理, 天津市縣級以上人民政府大多數建設工程行政主管部門負責本行政區域內的工程竣工驗收備案管理”。
第四條規定,建設項目單位應當在項目竣工驗收合格后15日內,按照必要的規定向項目所在地縣級以上天津市人民政府建設工程行政主管部門(以下簡稱備案管理機關)備案。
第五條規定,建設項目單位應當提交下列工程竣工驗收備案文件: (一)工程竣工驗收備案表;(二)工程竣工驗收調查報告。竣工驗收調查報告應包括施工申請年度、工程許可證號、施工圖設計文件審查意見、勘察、設計、工程、工程監理等單位簽署的避稅文件。、驗收人員簽署的竣工驗收文件原件、市政當局交通設施的全面質量檢查和可用性測試資料,以及備案管理機關認為需要提供的相關資料;(三)規劃、公安消防、環境保護等機構按照立法和行政事務規定出具的批準文件或者許可文件;(四)施工單位簽署的施工質量保修書;(五)規章制度要求的其他文件。
商品房還應提交《住宅總質量承諾書》和《住宅使用附》。
所以,房地產開發中小企業的結轉收入一定是開發的產品已經完成。為避免中小企業因人為因素造成的工程價款長期不結算、收益和生產成本不確認,國稅發〔2009〕31號明確認為,開發的產品只要滿足上述前提條件之一,即為完成。只有建成的房屋才能通過竣工驗收,交付開發商使用并辦理初始房地產許可手續,并在初始權屬登記后辦理各購房人的過戶登記。以上并不矛盾。