十八屆四中全會(huì)提出要加快房地產(chǎn)稅法的制定，積極推進(jìn)改革。事實(shí)上，征用
在很多發(fā)展中國家早已不成文，長(zhǎng)期積累了豐富的專業(yè)知識(shí)。由于它具有廣泛征收、突出如何合理避稅、抑制投機(jī)者的特點(diǎn)，已被大多數(shù)公民所接受，成為大多數(shù)稅收的主要可能性、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的主要機(jī)器、社會(huì)公正的最重要途徑。
兒童基金會(huì)負(fù)責(zé)，2.5%負(fù)責(zé)圖書館基金會(huì)，2.5%負(fù)責(zé)公共場(chǎng)所基金會(huì)，1.44%負(fù)責(zé)洛杉磯鄰里學(xué)院，0.63%提交舊金山灣區(qū)高速交通委員會(huì)控制，0.21%是對(duì)舊金山灣區(qū)空空氣污染控制委員會(huì)的重大貢獻(xiàn)。此外，還有許多較小的全職委員會(huì)和公共基金會(huì)，它們已提前進(jìn)行了相應(yīng)的重新分配。
上海交通大學(xué)公共事務(wù)與治理研究所副所長(zhǎng)胡等研究人員認(rèn)為，可以借鑒加拿大的經(jīng)驗(yàn)，從以下三個(gè)方面來制定適合中華民族國情的房產(chǎn)稅征收管理的指導(dǎo)思想和必要性。
首先，優(yōu)先考慮多數(shù)人，把征稅權(quán)和稅收競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則交給多數(shù)人，因?yàn)榇蠖鄶?shù)中央政府最有底氣，最了解村民的具體公用事業(yè)需求和相關(guān)財(cái)政投入空缺口。“最”的級(jí)別可以從縣級(jí)市開始(省轄市是市級(jí)單位，普通納稅人如何合理避稅)，區(qū)級(jí)單位也可以因地制宜申請(qǐng)修改房產(chǎn)稅的征稅和免稅額。
其次，要注意稅負(fù)的公平性和可行性研究，適當(dāng)設(shè)定免稅的總面積或金額。國外房產(chǎn)稅沒有說房產(chǎn)總面積免稅，但是有免稅額，比總面積免稅更合適。針對(duì)中國城市40%以上的房產(chǎn)是房改的具體情況，房產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值高，但房主的收入不一定高，為了降低推廣的可玩性，可以根據(jù)中產(chǎn)階級(jí)給予一定的豁免額度。
最終稅收合理，稅率有增有減。稅收可以有最大的流動(dòng)性，如何優(yōu)化應(yīng)該分開平衡。但后期政府要稍作調(diào)整，設(shè)立示范和標(biāo)桿現(xiàn)象。同時(shí)，為了減少離心力，物業(yè)稅應(yīng)該增加或減少，盡可能取消房地產(chǎn)交易中的各種增值稅和費(fèi)用。
德國的房地產(chǎn)稅以資產(chǎn)交易稅為主，買賣環(huán)節(jié)稅負(fù)重，持有環(huán)節(jié)稅率輕，對(duì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)者有顯著的視覺效果。研究者認(rèn)為，中華民族可以借鑒德國區(qū)分短期持有和長(zhǎng)期持有，區(qū)別對(duì)待稅收的做法，從而達(dá)到有效征稅，順利遏制房?jī)r(jià)走低的目的。
德國的房地產(chǎn)稅可以分為兩類:銷售環(huán)節(jié)稅和留存環(huán)節(jié)稅。銷售環(huán)節(jié)稅主要包括土地交易稅和資產(chǎn)分紅，留存環(huán)節(jié)稅主要是土地稅。
首先，土地交易稅作為一種特殊的流轉(zhuǎn)稅，是由土地出讓方和受讓方作為一個(gè)整體繳納的，稅收簡(jiǎn)單來說就是整個(gè)德國的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和出售。一般來說，計(jì)稅的依據(jù)是股價(jià)。如果股價(jià)不存在或難以確定，則應(yīng)根據(jù)德國資本風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估法的相關(guān)明確規(guī)定，以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，一般為消費(fèi)市場(chǎng)商業(yè)價(jià)值的60%-80%。為了鼓勵(lì)村民在住宅區(qū)擁有自己的產(chǎn)權(quán)，打擊投機(jī)者的行為，法國政府多次改變土地交易稅收入。2010年土地交易稅一般交3.5%-5%，土地所在。
其次，在資產(chǎn)紅利環(huán)節(jié)，法國政府將稅收政策作為調(diào)控房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的基本方式。除了土地交易稅之外，用于轉(zhuǎn)售的房地產(chǎn)還必須轉(zhuǎn)售10年內(nèi)持有的資產(chǎn)
征收國際標(biāo)準(zhǔn)的累進(jìn)稅率，普通納稅人擁有10年以上的房地產(chǎn)進(jìn)行合理避稅和出售所獲得的利潤(rùn)不征收所得稅。當(dāng)轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)的資產(chǎn)利潤(rùn)只能用于購買另一個(gè)替代房地產(chǎn)時(shí)，資產(chǎn)利潤(rùn)免征資產(chǎn)股息。
此外，在土地稅環(huán)節(jié)，自用住宅區(qū)和不出租利潤(rùn)的住宅區(qū)不需要繳納資產(chǎn)稅，只需繳納田地土地稅。土地稅本質(zhì)上是指中央政府對(duì)全德范圍內(nèi)的房地產(chǎn)(包括土地和高層建筑)征稅，稅額根據(jù)登記房地產(chǎn)的穩(wěn)定狀態(tài)和商業(yè)價(jià)值確定。其計(jì)稅基礎(chǔ)是每年年初根據(jù)稅收風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法確定的國際標(biāo)準(zhǔn)的稅收商業(yè)價(jià)值(同類型土地的商業(yè)價(jià)值根據(jù)出讓土地的價(jià)格獲得)，每年繳納一次。德國各區(qū)還有一個(gè)小小的地稅調(diào)整房空，可以做合適的稅種。
對(duì)“重交易輕控股”的PW村民實(shí)施免稅
德國的房地產(chǎn)制度有很多特點(diǎn)，如更注重買賣，忽視持有，短期買賣征稅，長(zhǎng)期持有和出售免稅，在稅收上體現(xiàn)公平標(biāo)準(zhǔn)。
德國將房產(chǎn)稅的重點(diǎn)項(xiàng)目放在買賣過程中，不僅征收交易稅，還征收個(gè)人所得稅，并根據(jù)持有周區(qū)別對(duì)待。普通納稅人如何合理避稅？轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)不滿10年收取利稅，持有10年以上避稅。有利于抑制房地產(chǎn)短期買賣，促進(jìn)長(zhǎng)期持有，減少消費(fèi)市場(chǎng)投機(jī)者。
房地產(chǎn)持有中的房產(chǎn)稅主要針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，村民的房子免稅；基本上村民只交建材土地稅，建房買房實(shí)行稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼，體現(xiàn)了保護(hù)村民住房消費(fèi)者的政策和嘗試。
德國房地產(chǎn)價(jià)格多年穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1977年到現(xiàn)在的30年間，德國的平均房?jī)r(jià)只上漲了60%，而年均跌幅僅為2%。如果扣除價(jià)格環(huán)境因素，德國的房?jī)r(jià)其實(shí)是在縮水。
在免稅方面，公共土地(如公園、墓地)、一般納稅人的合理避稅政策、一般納稅人的合理避稅政策、政府的公共土地和建筑物、聯(lián)邦政府的鐵路線、大教堂、診所、科研機(jī)構(gòu)、高等教育政府機(jī)構(gòu)、軍事公共設(shè)施、市政當(dāng)局等享受土地免稅政策。長(zhǎng)期以來，法國政府大力支持村民對(duì)房地產(chǎn)的基本需求，對(duì)房地產(chǎn)的購買、銷售和管理給予嚴(yán)格的差別待遇。不需要為第一個(gè)居住區(qū)(不含度假村)繳納房產(chǎn)稅，只對(duì)住房基數(shù)征收土地稅。
上海交通大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商務(wù)學(xué)院講師朱認(rèn)為，德國的房地產(chǎn)稅與中國更接近，對(duì)買賣環(huán)節(jié)征收重稅，對(duì)維持環(huán)節(jié)征收輕稅
給中華民族以下啟示。
首先，德國將房地產(chǎn)視為其福利職能的重要組成部分，保護(hù)村民的住房是州政府的首要目標(biāo)之一。對(duì)買房實(shí)行稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼，把房產(chǎn)稅放在買賣環(huán)節(jié)。而且根據(jù)買賣的變現(xiàn)，以及對(duì)利潤(rùn)的征稅，體現(xiàn)了漲價(jià)和為戰(zhàn)斗力買單的稅收價(jià)值，鼓勵(lì)村民買房并持有多年以抑制投機(jī)者。
第二，保持德國房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定與采用年租制而不是土地租賃有關(guān)。由于采用了土地所有權(quán)的年租制，以及國家對(duì)建設(shè)和新購買住宅區(qū)的稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼，降低了房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本，控制了價(jià)格。
三是保護(hù)村民的基本住房。德國的房地產(chǎn)制度對(duì)村民的房子不征稅，對(duì)建設(shè)和新購買的住宅區(qū)的稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼體現(xiàn)了對(duì)工商業(yè)的特殊照顧。
