我公司是增值稅一般納稅人的商貿(mào)企業(yè)，租用2016年10月底購(gòu)買的一套辦公用房，簽訂一年租賃合同，租賃期限為2017年1月1日至2017年12月31日，年租金133.2萬(wàn)元(含稅費(fèi)租金)。
請(qǐng)問:
(1)我們收重復(fù)使用的租金怎么記賬，怎么繳納增值稅？
(2)如果合同約定了前三個(gè)月的免租期，是否需要相當(dāng)于免租期內(nèi)銷售并繳納增值稅？
(3)收取租金步驟中收到樓主對(duì)道具損壞的賠償是否繳納增值稅？
(4)免租期房產(chǎn)稅由誰(shuí)來交？
回復(fù):
(一)重復(fù)使用收取租金的，在收到租金時(shí)以重復(fù)使用方式繳納增值稅。
增值稅= 133.2萬(wàn)元/(1+11%)*11%=13名稅務(wù)顧問. 20萬(wàn)元
會(huì)計(jì)處理如下:
借款:利息133.2萬(wàn)元
貸款:預(yù)付120萬(wàn)元
應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅)13.2萬(wàn)元
每月分享租金收入:
借款:預(yù)付款10萬(wàn)元
貸款:其他業(yè)務(wù)收入-租金10萬(wàn)元
(2)免租期是很“自由”的，是為了更好的滿足一定的租期所必須的，所以免租期不需要等同于銷售和繳納增值稅。
(3)公司收到租金后，將全額收取承租人道具損壞賠償金，屬于因應(yīng)稅行為取得的現(xiàn)金，應(yīng)繳納增值稅作為額外費(fèi)用。
(4)免租期內(nèi)，任何業(yè)主均不得按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
政策依據(jù):
(1)、司法部、國(guó)家研究所
金融事務(wù)
我局關(guān)于全面推進(jìn)增值稅轉(zhuǎn)型改革的通知(國(guó)稅發(fā)〔2016〕36號(hào))附件1:《全面實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革推進(jìn)增值稅轉(zhuǎn)型改革》第四十五條規(guī)定，增值稅納稅責(zé)任和扣繳責(zé)任發(fā)生在下一周:
(二)、納稅人在建筑物內(nèi)提供公共服務(wù)，租賃公共服務(wù)采取預(yù)付款方式的，付款責(zé)任為收到預(yù)付款的一周。
(2)《關(guān)于建設(shè)公共服務(wù)營(yíng)改革試點(diǎn)改革體制改革政策的通知》(稅〔2017〕58號(hào))規(guī)定:
二.《增值稅改征增值稅制度改革》(國(guó)稅發(fā)〔2016〕36號(hào))第四十五條第(二)項(xiàng)修改為“納稅人采用預(yù)繳方式提供公共租賃服務(wù)的，其繳納責(zé)任發(fā)生的周為其收到預(yù)繳款項(xiàng)之日”。
(3)、國(guó)家研究所
金融事務(wù)
我局發(fā)布的新聞稿(商務(wù)部2016年第16號(hào)新聞稿):
第三條出租房地產(chǎn)的一般納稅人按下列規(guī)定繳納
增值稅
：
(1)一般納稅人出租2016年4月30日前取得的房地產(chǎn)時(shí)，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
房地產(chǎn)所在地與政府機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)當(dāng)按照上述征稅辦法向房地產(chǎn)所在地的固定行政主管機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，并向財(cái)政稅務(wù)咨詢政府機(jī)構(gòu)所在地的固定行政主管機(jī)關(guān)繳納稅款，以供審批。
房地產(chǎn)所在地與政府機(jī)構(gòu)在同一縣(市、區(qū))的，納稅人的財(cái)稅顧問費(fèi)應(yīng)當(dāng)交由政府機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人的固定行政機(jī)關(guān)審批。
(2)一般納稅人出租2016年5月1日以后取得的房地產(chǎn)，按照一般計(jì)稅方法征稅。
房地產(chǎn)位于政府機(jī)構(gòu)以外的縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)當(dāng)按照3%的預(yù)征收率向房地產(chǎn)固定行政主管機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，并交由政府機(jī)構(gòu)固定行政主管機(jī)關(guān)審批。
房地產(chǎn)所在地與政府機(jī)構(gòu)所在地在同一縣(市、區(qū))的，納稅人應(yīng)當(dāng)向政府機(jī)構(gòu)的固定行政主管機(jī)關(guān)審批繳納。
一般納稅人出租2016年4月30日年末取得的房地產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法的，按上述規(guī)定執(zhí)行。
(4)《商務(wù)部關(guān)于實(shí)施中小企業(yè)所得稅法若干稅收難點(diǎn)問題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕79號(hào))第一條規(guī)定，根據(jù)《中小企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則》第十九條規(guī)定，中小企業(yè)提供人民幣、包裝材料或者其他有形資產(chǎn)取得的所有權(quán)取得的租金收入，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為按照銷售合同或者協(xié)議約定的租賃方式應(yīng)當(dāng)支付租金當(dāng)年的收入實(shí)現(xiàn)。其中，銷售合同或協(xié)議約定租賃期限為本年度且租金提前多次支付的，根據(jù)《實(shí)施法》第九條規(guī)定的收入費(fèi)用匹配標(biāo)準(zhǔn)，出租人可以在租賃期內(nèi)分期將上述確認(rèn)收入統(tǒng)一分配至相關(guān)當(dāng)年收入。
(5)《商務(wù)部關(guān)于耕地價(jià)格抵扣周增值稅征收管理問題的新聞稿》(商務(wù)部新聞稿2016年第86號(hào))第七條規(guī)定:“納稅人出租房地產(chǎn)，租賃合同約定免租期。，不屬于”
增值稅
相當(dāng)于《增值稅制度改革全面實(shí)施方案》(財(cái)稅顧問稅[2016]36號(hào)文件)第十四條規(guī)定的銷售公共服務(wù)。"
(6)國(guó)稅發(fā)〔2016〕36號(hào)
增值稅
全面實(shí)施增值稅制度改革；
第十四條下列情形相當(dāng)于出售公共服務(wù)、資產(chǎn)或者房地產(chǎn):
(一)、本單位或團(tuán)體的工商業(yè)戶向其他單位或個(gè)人免費(fèi)提供公共服務(wù)，但為慈善事業(yè)或整個(gè)社會(huì)作為簡(jiǎn)單例外。
(二)、單位或個(gè)人無(wú)償向其他單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或房產(chǎn)，但用于慈善事業(yè)或整個(gè)社會(huì)的除外。
(三)司法部、商務(wù)部規(guī)定的其他情形。
(7)《司法部、商務(wù)部關(guān)于全面推進(jìn)增值稅轉(zhuǎn)型改革的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2016〕36號(hào))附件1:增值稅轉(zhuǎn)型改革第三十七條規(guī)定，營(yíng)業(yè)額是指納稅人從事應(yīng)稅活動(dòng)取得的總價(jià)和額外費(fèi)用，但司法部、商務(wù)部另有規(guī)定的除外。
額外費(fèi)用是指價(jià)格之外收取的各種實(shí)物票價(jià)，但不包括以下項(xiàng)目:
(一)、收取并遵守中央政府第十條規(guī)定的必要的基金會(huì)或行政事業(yè)性收費(fèi)。
(2)以委托方名義出具文件代表委托方收取的現(xiàn)金。
(八)《增值稅組織法》法律法規(guī)第十二條規(guī)定，該法第六條第一款所稱的價(jià)外支出包括利息、支出、基礎(chǔ)費(fèi)、代收費(fèi)用、返還收入、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款貸款、賠償金、代收款項(xiàng)、預(yù)付現(xiàn)金、包裝費(fèi)、包裝費(fèi)、庫(kù)存費(fèi)、質(zhì)量費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)
(9)根據(jù)《司法部、商務(wù)部關(guān)于殘疾人就業(yè)單位安置政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號(hào))第二條規(guī)定，出租房地產(chǎn)免交租金
房產(chǎn)稅
難題:對(duì)于租賃房地產(chǎn)，如果兩個(gè)租賃國(guó)簽訂的租賃合同規(guī)定有免租期，則免租期內(nèi)沒有人會(huì)按照房產(chǎn)稅顧問的原值支付權(quán)屬
房產(chǎn)稅
。
