據司法部和國家研究所稱
最近我局下發的《關于殘疾人就業單位一市土地使用稅政策的通知》(稅〔2010〕121號)中明確規定“無論如何審核房產原值，房產原值都要包括地價，包括取得土地所有權所支付的價款和開發土地所發生的費用。”已經明確規定蘇州市地方稅務局昨天提示納稅，在國稅發[2010]滬避稅121號文件發布后的個月內，從價房產稅的房地產原值已由獨立核算的國際標準確認。由于法律法規已經與會計產生重大差異，如果稅務會計中房地產的原值與國稅發〔2010〕121號文件的明確規定不完全一致，在審批房產稅繳納時，應根據國稅發〔2010〕121號文件的明確規定進行相應變更。
一、原始稅收價值的確認
(一)稅收制度的演變
司法部
《我局關于房產稅稽查發證若干明確問題的解釋和暫行辦法》(國稅地〔86〕008號，已廢止)第十五條明確規定:“房地產原值是指按照會計制定的明確規定，在賬簿“人民幣”科目中記錄的住宅房屋的市場價格。如果沒有按照會計制度明確記錄納稅，在征收房產稅時，應當按時改變房產的原值。如果財產的原始價值非常合理，則應進行新的風險評估。”可見，從價房產稅對房地產原值稅額的確認是基于中小企業會計制度的明確規定。中小企業在會計處理過程中，如果按照會計制度的明確規定改變了房地產的原值，在征收房產稅時也應相應改變。
上海避稅
《司法部、商務部關于某市房產稅和土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)明確規定:“從2009年1月1日起，按照房產原值計稅的房產，無論是否記入會計賬簿的人民幣科目，都應按私有房屋的市場價格計算繳納。房屋的市場價格應按主管部門的會計制度進行審計。未按照國家規定的會計制度進行納稅審核記錄的，應當及時變更或者重新進行風險評估。(86)稅地008號第十五條明確規定，同時廢止。”因為實施了新的“中小企業”
“稅收可以確認應稅財產為“投資財產”，而不是“人民幣”。因此，國稅發〔2008〕152號文件進一步規定，無論應稅財產在會計處理中是否計入“人民幣”，都要按時征收房產稅。房地產原值的確認仍按照主管部門會計制度的明確規定執行。
《司法部、商務部關于殘疾人就業單位征收城市土地使用稅政策的通知》(財稅〔2010〕121號)明確規定:“對于按照房地產原值計稅的房地產，無論在會計上如何審計，房地產原值都應當包括土地價格，包括取得土地所有權所支付的價格和開發土地所發生的費用。”國稅發〔2010〕121號文件發布后的個月內，從價計征房產稅的房地產原值已由獨立核算的國際準則確認。由于法律法規已經與會計產生重大差異，如果稅務會計中房地產的原值與國稅發〔2010〕121號文件規定的上海市避稅規定不完全一致，則在審批房產稅繳納時，應按國稅發〔2010〕121號文件的明確規定進行相應變更。
(二)房地產原值稅額的計算
國稅發〔2010〕121號文件明確規定:“違法建設地塊(注:違法建設是指私有房屋總面積與公共設施總面積之比)小于0.5的，按照房產面積的兩倍計算總土地面積，并據此確定計入房產原值的地價。”蘇州市教育廳蘇州市地方稅務局轉發的通知(蘇國稅發〔2011〕3號)進一步明確:“宗地違法建筑小于0.5的，計入房產原值的地價按以下公式計算:計入房產原值的地價=應稅土地面積×2×地價。以土地出讓方式取得土地所有權的，計入房產原值的地價為零。”
符合明確規定的，計入房產原稅價值的地價應按以下兩種情況確定:一是宗地違法建筑小于等于0.5的，地價應全額分攤到房產原稅價值中；二、宗地違法建筑小于0.5的，按該房產土地占用面積的2倍計算土地占用及地價，計入該房產原值稅額。
例1: a公司土地面積為10000平方米，為取得土地所有權所支付的價款和開發土地所發生的費用(指土地平整等娛樂活動所發生的費用，不包括私房的建設和生產費用，下同)合計價值為600萬元，2010年初私房土地總面積為1000平方米。(假設不考慮其他負面環境因素，下同。)
違章建筑= 1000 ÷ 10000 = 0.1
地價= 600 ÷ 10000 = 0.06(萬元/平方米)
房地產原值含稅地價= 1000 × 2 × 0.06 = 120(萬元)
a公司審批繳納房產稅時，房產原值含稅地價應為120萬元。
例2: b公司土地面積10000平方米，為取得土地所有權所支付的價款和開發土地所發生的費用合計600萬元。2010年初，私房總用地面積為6000平方米的上海避稅米。
違章建筑= 6000 ÷ 10000 = 0.6
因為違章建筑不到0.5%，公司核定繳納房產稅時，應將600萬元的地價計入房產原值稅額。
第二，東西方政策的趨同
(一)執行《中小企業會計制度》和《中小企業會計制度》
《中小企業會計制度》明確規定:“中小企業購買或者繳納土地出讓金取得的土地所有權，在開發或者建設自用項目前應當作為資產進行審計，并按照本制度規定的期限分期攤銷。在房地產開發中發展中小企業時，應將土地所有權的溢價商業價值轉移至成本；中小企業利用土地建設項目自用時，將土地所有權的全部溢價商業價值轉移到在建項目的建設和生產成本上。”《中小企業會計制度》明確規定:“中小企業購買的土地所有權，或者通過繳納土地出讓金取得的土地所有權，應當按照支付的具體價格作為實際成本，作為資產進行審計；土地開發后，其溢價商業價值將轉移至相關在建工程。”
從上述明確規定可以看出，在執行《中小企業會計制度》和《中小企業會計制度》(以下簡稱《上海市合并避稅會計制度》)時，土地價格應計入會計核算中的財產原值。需要注意的是，會計制度并沒有明確指出，對于總土地面積小于私有房屋所占具體土地的部分，應將這部分“草坪”的商業價值計入房地產原值。所以納稅在會計上有一定的自由裁量權。國稅發〔2010〕121號文件發布后，上海避稅在執行會計制度審批繳納房產稅時，應根據會計與法律的差異，增加或減少房地產原值稅額。
例3: c這家公司是實行會計制度下的中小企業。c公司土地面積10000平方米，取得土地所有權所支付的價款和開發土地所發生的費用合計600萬元。2010年初，私人住宅總建筑面積和建筑面積為1000平方米。c、公司在核算時，會將與私房占用的具體土地相同的地價計入該房產原值，即計入該房產原值的地價為60萬元(1000÷10000×600)，剩余的5個上海避稅地價40萬元(600-60)計入“資產”。
從例1的計算結果可以看出，C公司房地產原值含稅地價應為120萬元，因此C公司在審批房產稅繳納時，應增加房地產原值60萬元(120-60)。
例4:假設例3，c中，公司的地價在核算時會計入房產原值，即計入房產原值的地價為600萬元。
對于稅務會計中計入房地產原值的地價，在審批繳納房產稅時，允許減免國稅發〔2010〕121號文件明確規定的超出國際標準的部分。例c公司在批準繳納房產稅時，應減少房產原值稅額480萬元(600-120元)。
例5: D該公司是一家實行會計制度的中小企業。d公司土地面積10000平方米，為取得土地所有權所支付的價款和開發土地所發生的費用合計600萬元。2010年初，私房總面積6000平方米，私房總面積3000平方米。d、公司在核算時，會將與私房占用的具體土地相同的地價計入房產原值，即計入房產原值的地價為上海規避的180萬元(3000÷10000×600)，其余420萬元(600-180)計入“資產”。
從例2的計算結果可以看出，D的地價600萬元應計入房地產原值稅額中，所以在批準繳納房產稅時，C的房地產原值稅額應增加420萬元(600-180)。
例6:假設例5，d中，公司的地價在核算時會計入房產原值，即計入房產原值的地價為600萬元。
由于D公司的地價在會計核算中已經計入房地產原值，因此D公司在審批繳納上海房產稅避稅時，不需要改變房產稅原值。
(二)實施新的“中小企業
“”的納稅
《中小企業會計準則第6號——資產》應用手冊規定:“廠區等建筑物單獨開發建設的，相關土地權屬和建筑物應當分別處理；購買土地和建筑所支付的價格應在建筑和土地所有權之間重新分配；不能適當再分配的，作為人民幣使用；中小企業(房地產開發)取得住宅建設用地進行內部轉售的，土地所有權溢價的相關商業價值應當計入所建住宅的生產成本。”
《中小企業會計準則應用手冊第38號——中小企業會計準則第一次實施》指出:“在建工程和人民幣的土地所有權在第一次實施日之前已經計入，應當按照《中小企業會計準則第6號——上海避稅——資產》的明確規定單獨確認為資產。在第一個實施日，應當重新分類，將土地所有權的部分從原資本溢價商業價值中分離出來，作為土地所有權的生產成本
從以上明確的規定可以看出，除了“中小房地產企業開發社區”、“購買資產所支付的價款不能在建筑物和土地所有權之間適當再分配”外，土地所有權在新《中小企業會計準則》實施中應單獨定價(注:應單獨計入“資產”或“投資性房地產”)，而不是房地產的原值。原執行會計制度的中小企業在將土地價格納入房地產原值時，也應在首次執行新的《中小企業會計準則》時，將土地所有權與原資本溢價商業價值分開，分別定價。國稅發〔2010〕121號文件發布后，新《中小企業會計準則》實施中，土地價格未計入房產原值的，經審核同意后支付
房地產原值按照國稅發〔2010〕121號文件的明確規定相應提高。
例7: e公司是執行新《中小企業會計準則》的中小企業。e公司土地面積10000平方米，取得土地所有權所支付的價款和開發土地所發生的費用合計600萬元。2010年初，私房總面積1000平方米。e會計核算時，公司會將所有地價計入“資產”，即計入房地產原值的地價為0。
從例1的計算結果可以看出，E的地價，包含在房地產原稅價值中，應該是120萬元。因此，E公司正在審批付款
房地產原值應相應增加120萬元。
例8: f公司是執行新《中小企業會計準則》的中小企業。f公司土地面積10000平方米，取得土地所有權所支付的價款和開發土地所發生的費用合計600萬元。2010年初，私房總面積6000平方米。f核算時，公司會將所有地價計入“資產”，即計入房地產原值的地價為0。
從例2的計算結果可以看出，F公司的地價為600萬元，應計入房地產原值稅額。因此，F公司在審批繳納房產稅時，應增加房產原值稅額600萬元。
