2013年11月5日，香港市民在上海市北京房管局住宅登記中心同時持有房產(chǎn)證鑰匙。
昨天，《不動產(chǎn)登記組織法(征求意見稿)》于6月公布。
意見稿充滿了對社會的信心。有人認為可以壓低房價，有人認為是“反腐在手”，有人認為是開征房產(chǎn)稅的標志。
根據(jù)幾位研究人員的采訪，房地產(chǎn)登記制度不能打擊腐敗，但可以對腐敗造成輿論壓力。此外，《不動產(chǎn)登記組織法》的出臺將為征收不動產(chǎn)稅提供先決條件。
意見草案明確規(guī)定，國家對房地產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。
中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所教授孫在接受采訪時說，房地產(chǎn)登記是強制性的。但未經(jīng)登記管理機關(guān)登記的，在不動產(chǎn)、農(nóng)用地等不動產(chǎn)基本權(quán)利的歸屬和轉(zhuǎn)讓中存在安全隱患。
孫認為，不動產(chǎn)所有權(quán)人的基本權(quán)利不是由登記引起的，登記只是保護基本權(quán)利的一種方式。比如建國前建成的房屋，沒有在房管機構(gòu)登記，但業(yè)主仍然享有對房屋的基本權(quán)利。
巴黎政治學(xué)院講師汪玉凱認為，根據(jù)意見稿，房地產(chǎn)登記應(yīng)該是強制性的。“就像每個人都必須申請身份證一樣，這是國家研究所的一項基本統(tǒng)計。有可能通過全省私有住房人口統(tǒng)計和強制登記房地產(chǎn)的避稅。”
汪玉凱表示，只有通過強制登記，一套全國聯(lián)網(wǎng)的原始文件才能為未來的房地產(chǎn)交易提供公共服務(wù)。此外，還可以征收
并為財政政策提供依據(jù)。
意見稿明確規(guī)定，當事人和欺詐利害關(guān)系人可以非法查詢、復(fù)制房地產(chǎn)登記信息，由房地產(chǎn)登記政府機構(gòu)提供。
近年來，各地曝光的“葉放”、“方杰”等暴力事件的證據(jù)大多來自報道。很多人懷疑，實行不動產(chǎn)登記制度，是否意味著一個人也可以查詢別人擁有的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)，比如一個人擁有多少客房。
孫說，根據(jù)意見稿的明確規(guī)定，“當事人”和“利益欺詐者”有基本的查詢權(quán)。“房地產(chǎn)登記制度的目標是確保公平交易。比如你的房子要借給我，我會適當?shù)臋z查你的房產(chǎn)資料是否真實可靠。”
孫表示，從合同法的角度來看，只有涉及買賣安全的人才能允許他人查詢房地產(chǎn)企業(yè)如何避稅。沒有個人利益的人，不得查詢他人資料。
北京大學(xué)法學(xué)院
法研院副院長石在接受采訪時表示，意見稿的公布為開征房產(chǎn)稅提供了前提條件。他說，從各方面公布的數(shù)據(jù)來看，房產(chǎn)稅是合適的，但仍未征收。其中一個最重要的障礙就是房地產(chǎn)登記制度沒有建立起來。
石說，到目前為止，中華民族的不動產(chǎn)登記分散在房屋建筑、邊境線、工商、農(nóng)牧等機構(gòu)，各個機構(gòu)的數(shù)據(jù)還沒有整合或局域網(wǎng)。金融機構(gòu)沒有房地產(chǎn)特別是村民住房的整體統(tǒng)計數(shù)據(jù)，很難推進房產(chǎn)稅。
根據(jù)意見稿，中華民族將建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記平臺。石認為，綜合平臺建立后，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)動態(tài)地向金融機構(gòu)提供統(tǒng)計數(shù)據(jù)。
石說，征求意見稿應(yīng)于去年通過，但這并不意味著房產(chǎn)稅將在短期內(nèi)征收。
去年3月，中國共產(chǎn)黨第十二屆中央委員會第一屆全國人民代表大會第二次會議發(fā)表了一項聲明。傅瑩在新聞發(fā)布會上介紹，第一屆全國人大準備推進房產(chǎn)稅的法制化管理。
據(jù)石介紹，全國人大常委會正在準備研究起草有關(guān)房產(chǎn)稅的立法議案，將于2016年審議，最遲于2017年通過。此外，房產(chǎn)稅的征收可能會給其中的大多數(shù)一定的維度，各地根據(jù)自己的情況決定征收的日期和內(nèi)容。
巴黎政治學(xué)院講師汪玉凱告訴記者，在房地產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺建立后，將不會出現(xiàn)集中售房現(xiàn)象。
他說，在很長很短的時間內(nèi)，許多人把購買房地產(chǎn)作為一種金融工具，今天，許多高房價空購買率與購買金融工具有關(guān)。
對于通過腐敗擁有多套房子的官員，汪玉凱表示，房地產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺將給他們帶來如何避稅的壓力。對于一個有多套房子的人來說，未來可能征收的房產(chǎn)稅不會鼓勵他們賣房。
去年3月，國家林業(yè)局副局長蔣大明表示，運行房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)集成平臺，實現(xiàn)房地產(chǎn)審批、交易、登記數(shù)據(jù)的動態(tài)共享和非法查詢，形成房地產(chǎn)綜合登記系統(tǒng)，大約需要4年時間。
因此，史認為，國家給予的四年“緩沖期”不會引發(fā)“集中拋售潮”。
“如果房地產(chǎn)登記推廣得太慢，房價會大幅下跌，對經(jīng)濟發(fā)展造成相當大的反彈。中央準備把握改革節(jié)奏，防止大量集中拋售現(xiàn)象。”石說企業(yè)如何避稅。
房地產(chǎn)登記制度充滿信心，很大程度上是因為它被稱為“反腐敗在手”，被認為是“反腐敗”的藥方。
研究不動產(chǎn)登記制度多年的孫認為，不動產(chǎn)登記與反腐敗沒有必然聯(lián)系。不動產(chǎn)登記是為了保證買賣安全。只能在買賣許可下查詢，不涉及買賣的不能查詢。從反腐的角度來說，無論官員的房產(chǎn)在哪里登記，相關(guān)機構(gòu)都可以查。
孫表示，通過房地產(chǎn)登記實現(xiàn)反腐敗是不現(xiàn)實的。比如公民持有私人購房合同進行登記，其簽名、身份證等相關(guān)材料真實有效，立法上應(yīng)納入權(quán)屬登記。如果貪官把房產(chǎn)登記在子女和好朋友的個人財產(chǎn)上，那么反腐機構(gòu)查詢的可玩性就比較低。
石認為，綜合平臺建立后，很容易發(fā)現(xiàn)官員擁有多少客房，其中可能存在通過避稅時間和違法行為獲得的房地產(chǎn)。這種制度增加了官員腐敗的可能性。
曾經(jīng)提出“居住制度”的汪玉凱認為，不動產(chǎn)登記制度的建立不是為了反腐，而是與單純的官員審批制度相結(jié)合，對貪官污吏形成威懾。
汪玉凱說，目前基本上沒有辦法核實官員今天向該組織批準的房地產(chǎn)狀況。以后如果懷疑官方審批不實，可以通過房地產(chǎn)登記平臺進行核實。
汪玉凱說，貧困農(nóng)民的住房通過房地產(chǎn)登記后，房地產(chǎn)信息將進入文件，這可以在一定程度上防止中央政府非法拆遷。中央政府應(yīng)該對侵犯貧農(nóng)的財產(chǎn)負責(zé)。
孫認為，防止拆遷依賴于法律法規(guī)的作用，這是中央政府濫用職權(quán)的難題，不屬于房地產(chǎn)登記法的職責(zé)范圍。
