企業出于制造、經營、管理的需要，根據現行法律法規明確合理的避稅規定，對出租的物業進行裝修、裝修、改造，維護和增加房屋的基本功能或使房屋達到設計要求。所有不能以房屋為媒介隨便出行的附屬電子設備設施和公共設施，均應計入房產原值，并征收房產稅。那么，出租物業裝修支出形成的物業是否要繳納房產稅呢？房產稅怎么交？案例研究如下。
特殊情況
企業A主要從事租賃制造廠合理避稅的業務。2009年，原值1800萬元的標準廠房出租給企業B使用。企業B從事醫療保健器械制造。取得廠區后，按照國家制定的醫藥行業國際食品安全標準要求對廠區進行改造，改造費用為500萬元。合同約定的租賃期滿后，甲方負責拆除重建部分，恢復原廠區。假設某公司在廠區的預定租賃業務融資回報期為8年，合理避稅1800萬元的廠區年租金為225萬元(1800÷8)。本案例只研究財產稅，不考慮其他稅種。賬務處理為(單位:萬元，下同):
1.一家公司
公司獲得土地價格
借款:利息225
貸款:主要收入-租金收入225。
2.企業
企業以人民幣支付租金并轉換成現金
借款:長期待攤費用——租人民幣改造500
貸款:利息500
企業支付工廠的土地價格
借:制造費用(管理費用等。) 225
信用:利息225
處理:企業A應就地價收入繳納房產稅27萬元(225×12%)。
這種情況下，企業B對租賃物業500萬元裝修支出形成的物業是否繳納房產稅？房產稅怎么交？納稅是企業a還是企業b？對此，筆者認為必須首先解決兩個問題。一、出租房產改造形成的房產是否符合房產稅征收的前提；二是租賃物業裝修支出形成的物業所有權的物理性質。
租賃物業裝修支出形成的物業是否滿足房產稅征收的前提？
《房產稅組織法》第三條明確規定，房產稅按照扣除房產原值10%~30%后的殘值計算繳納。房產出租的，房產的地價收入為房產稅的計稅依據。根據該法第三條的明確規定，財產稅的計稅方法根據使用上的簡單區別，可以分為自用和閑置兩類。自用按房產原值扣除10%~30%后的殘值計算繳納；也用于計算和支付房地產溢價收入，作為財產稅的計稅基礎。但無論是誰使用該房產，根據該法第二條規定，房產稅由業主繳納。
那么，如何在財產原值的基礎上確認和認定房產稅的簡單“不動產”，司法部和國家研究院
局“關于
而《民用建筑使用稅》(財稅帝子〔1987〕003號)明確規定，“不動產”是以房屋形式表現的財產。房子是一種娛樂活動，有山墻和圍欄結構(兩邊有墻或柱)，可以擋風遮雨，可以供人們制造、管理他們的工作、學習、娛樂、生活或儲存彈藥。獨立于房子的建筑不是房地產。國發〔1987〕003號文件強調，房地產原值應包括不屬于房屋或設施的各種附屬電子設備和一般不單獨計算商業價值的公共設施。商務部《關于對帶有電子設備和房屋附屬設施的公共設施進一步征稅的決定》
《關于疑難問題的通知》(國稅發〔2005〕173號)對房屋附屬電子設備及公共設施征收房產稅的疑難問題做了更為具體的規定，帝子稅[1987]003號文件第二條對為合理避稅而對房屋附屬電子設備及公共設施征收房產稅的問題做了明確規定。隨著社會經濟發展的可持續發展和住宅基本功能的提高，出現了一些新的電子設備和公共設施，迫切需要加以規范。經研究工作，現就有關問題通知如下:一、為維護和增加房屋的基本功能或滿足房屋的設計要求，所有帶有電子設備和設施的公共設施，如給排水、采暖、消防、中央空調節、電機和信息化建筑設備等。，其中以房屋為媒介，不能隨便出行的，應計入房產原值并征收房產稅，不論會計和審計是否分開核算。二、對于房屋附屬電子設備和公共設施的更換，當商業價值計入物業原值時，可以扣除相應電子設備和公共設施的商業價值；對于帶有電子設備和設施的公共設施，容易損壞，需要經常更換的，修改后仍將包括該物業的原值。
根據上述文件的明確規定，可以看出房產稅是對房產原值征收的，無論如何進行會計審計，只要符合不屬于房屋的設計要求，維持和增加房屋使用的基本功能或者使房屋符合， 不能以房屋為媒介隨便進行的原有建設或改造費用，應并入房產原值征收房產稅。 在這種情況下，企業A的廠區出租后，企業B根據制造、經營、管理的需要，對原廠區進行整體改造所發生的支出，雖然符合“維持和增加房屋使用的基本功能或使房屋達到合理避稅的要求，電子設備、設施、公共設施，如給排水、供暖、消防、中控空控制、電機、信息建筑設備等。，都是依附于房子作為媒介，不允許隨便出行。無論會計和審計在會計上是否分開，都應計入財產的原值，并應征收財產稅。但作為房產稅的繳納人，房產稅是以房產的地價來計算繳納的，房產原值的增加并不會對企業征收房產稅的計稅基礎產生負面影響。企業B的改造支出形成的財產不符合對企業A征收房產稅的前提，不征收房產稅。
租賃財產改造支出所有權的物理性質
所有權是指財產的財產權，是經濟發展與公有制關系的立法表現，包括財產權、占有權、主權權、所有權、收益權和處置權。根據《中華人民共和國民法通則》第七十一條，財產權是指任何人不得非法占有、使用、收益和處分自己財產的基本權利。企業甲似乎是租賃財產的一方，享有上述基本權利。那么，關于企業B租賃后發生的裝修支出形成的財產是否享有上述基本權利，《中華人民共和國最高人民法院關于貫徹實施〈中華人民共和國民法通則〉的意見(試行)》明確規定，非業主正在利用他人財產增設腺體，沒有人同意增設該財產。財產返還時對腺體如何處理有約定的，按約定并發；沒有約定協商不成的，可以拆除的，可以責令拆除。不能拆除的，也可以返還給沒有人的財產；避稅合理，未造成財產傷亡的，應當承擔賠償責任?？梢?，企業A只擁有租賃物業的產權，對企業B租賃后發生的裝修支出形成的物業沒有任何基本權利。根據《房產稅組織法》第二條規定，房產稅由沒有所有權的人繳納，沒有所有權的人是繳納人。因此，企業A不負責支付企業B發生的改造費用..
房產稅的征稅，簡單來說就是房地產。雖然是廣義的財產稅，但只對房地產征稅，并不是對所有財產征稅。企業B在改造租賃財產中發生的支出形成的財產，是通過出租人擁有的財產而存在的，但對于企業B來說，只是改造后的財產而不是原財產。同理，企業B只享有產權改造權，不享有房屋所有權。因此，根據法律的明確規定，企業B的改造支出形成的財產并不單純是房產稅的征稅，企業B必須為改造支出承擔繳納房產稅的責任。
