納稅人根據財務條例出售其獲得的不動產
納稅人轉讓房地產增值稅避稅辦法暫行規定
”(商務部2016年第14號新聞稿)，計算繳納增值稅。本辦法所稱被收購房地產，包括公司以必要購買、接受捐贈、接受股權融資、自建、出售等多種方式收購的房地產，但不包括中小企業在房地產開發中單獨開發的房地產項目。
賣房產是指賣房產產權。
全境內賣房產就是全境內賣房產。
單位或一人將房地產產權無償轉讓給其他單位或一人，相當于繳納增值稅的應稅行為，慈善或全社會除外。
一、增值稅納稅責任發生的周
納稅人銷售房地產時，增值稅的納稅義務發生如下:
(一)納稅人銷售房地產收到銷售現金或者取得銷售現金憑證的日期；先發文件。是文件發布的日期。
“收到并出售的現金”是指納稅人在出售房地產的過程中或之后收到的現金。
“公司通過索要現金出售獲得避稅方法的日期”是指書面合同確定的付款年度；未簽訂書面合同或者書面合同未約定付款年度的，為房地產權屬變更之日。
(2)納稅人出售房地產(無償給他人)的，納稅人承擔責任的周為房地產權屬變更日。
二、一般納稅人的計稅和納稅
(1)一般納稅人轉讓2016年4月30日年末取得的房地產
1.一般納稅人在2016年4月30日年末轉讓所收購的房地產(不含自建)時，可以采用簡易計稅方法進行計稅，這樣公司避稅方法的總價和額外費用在扣除房地產購買市場價格或收購房地產時的股份后即為營業額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人按照上述征稅辦法向房產住宅負責人的租金管理機關預繳稅款，然后報送政府機構負責人的定額管理機關審批。
預繳稅=(總價和額外成本-購買房地產時的房地產購買市場價格或股份)÷(1+5%)X 5%(預征稅率)
2.一般納稅人在2016年4月30日前轉讓原房產時，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的總價和額外費用作為營業額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人按照上述征稅辦法向常駐房地產負責人的租金管理機關預繳稅款，然后報送常駐政府機構負責人的定額管理機關審批。
應納稅額=總價和額外成本÷(1+5%)×5%(征收率)
(2)一般納稅人轉讓2016年5月1日后取得的房地產
1.一般納稅人轉讓2016年5月1日后取得的房地產(不含自建)，適用一般計稅方法，以取得的總價和額外費用作為營業額計算應納稅額。納稅人在取得房地產時，應從總價中扣除房地產購買市場價格或份額及額外費用后，按5%的稅率向房地產居民負責人的地租管理機構預繳稅款，并交由政府機構居民負責人的固定管理機構審批。
預繳稅=(總價和額外成本-購買房地產時的房地產購買市場價格或股份)÷(1+5%)X 5%(預征稅率)
2.一般納稅人在2016年5月1日后轉讓原房地產時，適用一般計稅方法，以取得的總價和額外費用作為營業額計算應納稅額。納稅人應按5%的稅率向房地產常駐負責人的地租管理機關預繳稅金，并交由政府機構常駐負責人定額管理機關審批。
應納稅額=總價和額外成本÷(1+5%)X 5%(預付率)
三、零星納稅人的稅款計算和繳納
零星納稅人轉讓其取得的房地產，應當按照下列明確規定繳納增值稅，但一人轉讓其所購房屋的除外:
(一)零星納稅人轉讓取得的房地產(不含自建)時，取得的總價和額外費用扣除房地產公司購買的市場價格或取得房地產時取得的股份后的金額為營業額，按照5%的征收率計算應納稅額。
預繳稅金=(總價和額外成本-房地產購買市場價格或購買房地產時的股份)÷(1+5%)X 5%(征收率)
(二)零星納稅人轉讓其原有房產，以總價和額外費用為營業額，按5%的征收率計算應納稅額。
應納稅額=總價和額外成本÷(1+5%)x 5%(收款率)
零星納稅人除一人外，應按照明確規定的計稅方法向房地產常駐負責人的地稅行政機關預繳稅款，并向政府機構常駐負責人的固定行政機關審核繳納；另一方應按照明確規定的計稅方法審核并支付給房地產居民負責人的地租管理機構。
四.預繳稅金及審批的稅務管理
有效起草的權利
納稅人按時從購房總價款和額外費用中扣除購買房地產的市場價格或購買房地產時的股份，應當按照法律、行政法規和商務部的規定取得有效的匯票。否則不予扣除。
具有權利和效力的票據是指:
1.財務機公司的避稅方法構造書面文件；
2.法院判決書、裁定書、調解書、裁定書和代理財產權；
公司避稅方法3。商務部規定的其他匯票。
(2)預繳稅金的扣除
納稅人在轉讓其取得的房地產時，向房地產居住地的租金管理機關預繳的增值稅，可以沖減當期應繳納的增值稅。如果抵銷未完成，將結轉到下一期進一步抵銷。
納稅人以預繳稅款抵繳稅款的，應當將完稅憑證作為具有權利和效力的憑證。
1.簽發文件的困難
零星納稅人轉讓其取得的房地產，不能單獨開具增值稅憑證的，可以向房地產居住地的租金管理機關申請開具。
納稅人將其獲得的不動產轉讓給另一個人。不得開具或申請開具增值稅專用發票。
2.非法處理
納稅人轉讓房地產的，應當按照明確規定向房地產居民的行政機關預繳稅款，從應預繳稅款的月份起超過6個月沒有預繳稅款的，常駐政府機構負責人的固定行政機關應當按照“
稅收法規
”以及相關的明確規定進行處理。
納稅人轉讓房地產，未按照明確規定納稅的，主管稅務機關應當按照規定辦理”
稅收法規
”以及相關的明確規定進行處理。
5.賣房地產
稅收折扣
(一)單位房改
稅收折扣
為配合國家住房制度改革，對中小企業和行政圖書公司按房改成本價和標準價轉賣住房所得予以免征
增值稅
。
(二)對一個人的稅收優惠
1.出售自建房屋自用的，予以豁免
增值稅
。
2.嚴重出售已購不滿2年的房屋的，按5%的稅率繳納增值稅。個人出售已購買2年以上(含2年)的房屋，免征增值稅。以上政策適用于除上海、蘇州、廣東、廣州以外的周邊地區。
3.個人出售購買不滿2年的房屋，按5%的稅率繳納增值稅；個人出售已購買2年以上(含2年)的非一般房屋，從購房款中扣除利息后，按5%的稅率繳納增值稅；一般來說，一個人買房超過2年(含2年)，內部出售的，免征增值稅。以上政策僅適用于廣東省蘇州市海淀區和廣州市。
4.參與家庭財產分割的人無償轉讓房地產和農業身份使用權，免征增值稅。
家庭財產分割，包括以下幾種情況:離婚個人財產分割；向配偶、父母、父母、祖父母、侄子、孫子女、弟妹贈送免費禮物；向負有撫養或者贍養必要責任的贍養人或者扶養人免費贈送禮品；房屋產權中無人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人非法取得房屋產權的。
