特殊情況
中小企業是物業管理公司，一般納稅人。2016年12月收開發商物業費，同時收自來水費。公司繳納的自來水總價為103萬元，公司開具的取得自來水的增值稅專用發票注明稅款3萬元，經認證一致。由于中小企業不實行一戶一表，自來水費用按各開發商房間占地面積分攤。開發商自來水費收取的價格包括開發商的電費，共計10萬元。
案例解決
一、營改增后，征收自來水費用于物業管理公共服務的稅收差異問題
營改增后，為物業管理提供公共服務的納稅人將自來水費用代開發商支付給自來水公司作為轉售處理，會造成稅收不暢的問題。從美國進口的自來水可以自由選擇簡單征稅，開具3%增值稅專用發票；而物業管理公共服務的納稅人向開發商收取自來水費，不符合美國的進口前提，只能選擇13%稅加增值稅的合理避稅方式。
第二，大多數政策解決方案的缺陷
以往很多周邊地區為了解決物業管理公共服務電費征稅不力的問題，明確規定物業管理公共服務納稅人向開發商轉售自來水費，自由選擇3%的征收率。但明確規定稅收存在安全漏洞。選擇3%的簡單征稅可以抵扣進項稅，這與簡單征稅的進項稅不能抵扣的準則相悖；同時，提供物業管理公共服務的零星納稅人仍然存在不能抵扣自來水進項稅的問題，但仍要以3%的稅率提高增值稅稅率(對于零星納稅人來說，其他電暖費也存在一些問題)。
三.國家研究所
金融事務
本局采用簡單的利息稅政策
2016年8月，國家研究所
金融事務
物價局發布的《商務部關于自來水電費在物業管理公共服務中收取的規定》
增值稅
《關于困難的新聞稿》(商務部2016年第54號新聞稿，以下簡稱第54號新聞稿)明確規定，
“為物業管理提供公共服務的納稅人，應當按照簡單的計稅方法和3%的征收率，扣除內部支付的自來水電費后，向公共服務對象收取自來水電費
增值稅
"。
54號新聞稿采用了征收利息稅和選擇簡單征稅的必要性，解決了簡單征稅不能抵扣進項稅的標準問題，解決了自來水稅對物業管理納稅人的差異導致的稅率上漲問題，解決了零星提供物業管理公共服務的納稅人銷售自來水的稅率上漲問題。
注意，根據利息稅的簡單計稅方法，進項稅是不能抵扣的。
第四，自來水費以外的其他費用，零星納稅人仍然存在提高稅率的問題
54號新聞稿只明確規定了自來水費的利息稅和簡單稅，這意味著電費、取暖費等其他費用不能采取同樣的政策。處理轉售時，購買時扣除17%的用電進項稅或13%的取暖費進項稅，銷售時按同稅征收增值稅。因此，對于提供物業管理公共服務的一般納稅人來說，存在著自來水以外的用電提高稅率的問題。
對于提供物業管理公共服務的零星納稅人，仍然存在無法抵扣進項稅的問題，但仍按3%的稅率征收增值稅。即54號新聞稿沒有解決零星納稅人自來水以外費用稅率提高的問題。
此外，我們不能忽視其中大多數的政策，例如，上述問題應該按照采購的明確規定來處理。采購政策是
用增值稅取代營業稅
之前存在的，也是月生效的文件。
動詞 （verb的縮寫）怎么開發票的問題
提供物業管理公共服務的納稅人選擇利息稅和簡易計稅方法的，54號新聞稿沒有明確規定扣除部分不開具增值稅專用發票，因此不屬于商務部23號新聞稿明確規定的“根據現行政策采用合理的避稅方法征收利息稅必須繳納增值稅，增值稅憑證不得配額開具”的情形。新系統不需要取利息投票日這一基本功能，開發商可以在利息稅前扣除進項稅。
不及物動詞會計處理
以下三種情況進行賬務處理:單位: (萬元，下同)
(一)按自來水處理后長期轉售
進項稅可以抵扣，但不能選擇利息稅和簡單稅
一、中小企業會計處理:
1.自來水付費公司用水時間:
借:主要生產成本100
應交稅金-應交增值稅(進項稅)3[103÷(1+3%)×3%]
信用:利息103
2.從開發商那里收集自來水需要時間:
支票或利息113(103+10)
貸款:主要收入100【113合理避稅方式÷(1+13%)】
應交稅金-應交增值稅(銷項稅)13 [113 ÷ (1+13%) × 13%]
3.結轉增值稅:
借款:應付稅款-應付增值稅(從未付增值稅轉出)10
貸方:應付稅-未付增值稅10
a中小企業應繳納增值稅= 13-3 = 10萬元。
(二)根據53號新聞公報征收利息稅和簡單稅收政策
53號新聞稿稱，采取征收利息和簡單征稅的做法，不能扣除進項稅。
應交稅金-未付增值稅3 [103 ÷ (1+3%) × 3%]
信用:利息103
說明本分錄中的3萬元不是公司開具的自來水增值稅專用發票上注明的增值稅，而是扣除自來水費103萬元= 103 ÷ (1+3%) × 3% = 3萬元后可從利息中扣除的增值稅。由于計稅簡單，不應計入應交稅金-應交增值稅(
用增值稅取代營業稅
銷項稅抵消)課程。
2.從開發商那里收集自來水需要時間:
借:支票還是利息113
貸款:主要收入109.71 [113 ÷ (1+3%)]
應交稅金-未付增值稅3.29 [113 ÷ (1+3%) × 3%]
一、中小企業應交增值稅=3.2合理避稅方法9-3 =(113-103)÷(1+3%)×3% = 2900元
3.如果自來水增值稅專用發票已經認證，進項稅轉出:
借款:應交稅金-應交增值稅(進項稅)3
貸方:應交稅金-應交增值稅(進項稅轉出)3
說明如果支付的自來水費少于開發商收取的自來水費，仍按上述分錄處理，借方余額會出現在“應稅-未付增值稅”科目中，可以抵消后面自來水稅造成的負差。但是借方余額是否可以抵消其他業務導致的合理避稅方式增加的稅額？54號新聞稿沒有具體說明。一個人認為其他業務的增值稅可以抵扣。如果由于其他業務產生的增值稅以后無法沖減，可以在未繳納的增值稅下增加一個明細科目單獨審核，以沖減中期造成的自來水費負差。
(3)根據采購政策進行處理
對于提供物業管理公共服務收取水電費的納稅人，大部分政策都明確規定作為代購對待。比如不墊付資金，只能把發給開發商的水電費單據轉交給開發商，可以作為代購處理。
對于開發商收取的水電費，按照經理代理服務征收增值稅。
根據采購政策的會計處理如下:
1.自來水付費公司用水時間:
借方:其他應收款103
貸方:其他應收款103
主營業務收入——支付水電費的收入為9.43 [(113-103) ÷ (1+6%)]
應納稅額-應繳納增值稅(銷項稅)0.57[(113-103)%(1+6%)×6%]
一、中小企業應繳納增值稅= 5700元。
