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改革開放以來,為了保持住房租賃消費市場的健康可持續發展,國家稅收制度對個人租賃住房引入了一系列稅收、外商投資和便利措施。
一、增值稅
(一)征收比例
根據國家研究所的說法
金融事務
局關于發布《稅收提供房地產經營租賃公共服務增值稅征收管理暫行規定》的新聞稿(全國學會
金融事務
該局2016年第16號新聞稿第4 (2)條明確規定,出租房屋的其他個人的應納稅額按5%減1.5%的征收率計算,并報負責房地產居民地租的行政機關批準繳納。根據《中華人民共和國增值稅組織法》和《全面實施增值稅改革制度改革方案》(財稅〔2016〕36號)的定義,個人是指集團工商戶和其他個人;理論上,他的小規模合理避稅是指除集團工商戶以外的第三人,不包括集團工商戶。
其他個人出租房屋,應按下列公式計算應納稅額:
應納稅額=含稅營業額÷(1+5%)×1.5%
(2)應稅營業額
根據《國家稅務總局關于企業改制改革征收管理若干難點問題的新聞稿》(國家稅務總局2016年第53號新聞稿第2條),其他個人以重復使用租金的方式出租房地產,所得租金收入可在租賃期內以同等租金平均分享。如果分攤后的月租金收入不超過3萬元,可以享受小微小企業免征增值稅的外商投資。
(三)審批付款和簽發單據
根據《國家稅務總局關于增值稅改征增值稅的新聞稿》提交給地稅部門征收稅款并開具增值稅憑證(國家稅務總局2016年第19號《小規模合理避稅》新聞稿),國家稅務總局決定,增值稅改征增值稅后,地稅部門將繼續接受其所取得的不動產的納稅和銷售業務,以及其他個人出租不動產并代其開具增值稅憑證的業務,以利納稅和征稅。因此,其他個人出租房產的,可以向房產住宅的租金管理機關申請開具增值稅憑證。
第二,財產稅
根據司法部和國家稅務總局關于改革營、
契稅
《關于耕地增值稅征收房產稅困難基礎的通知》(國稅發〔2016〕43號)第二條、第五條、第六條明確規定,出租房地產的,征收房產稅的租金收入不含增值稅。免征增值稅的,在確定計稅依據時,租金收入不從增值稅中扣除。采用核定征收方式的,征收房產稅時,稅務機關核定的應納稅所得額不含增值稅。
三.所得稅
根據司法部和國家稅務總局關于改革營、
契稅
房產稅農田
增值稅
《關于所得稅計稅依據的通知》(國稅發〔2016〕43號)第四條、第五條、第六條明確規定,個人出租房屋的所得稅應納稅所得額不包括
增值稅
從租金收入中扣除的稅款不包括為此租金支付的增值稅。個人轉租私有房屋的,在計算轉租收入時,應當扣除個人向出租人繳納的租金和增值稅。免征增值稅的,在確定計稅依據時,租金收入不從增值稅中扣除。如果采用批準的征收方式,則征收
所得稅
稅務機關核定的應納稅所得額不含增值稅。