根據財務條例
營改增后契稅、財產稅、土地增值稅和個稅的計稅基礎困難
< 公司合理避稅方法p>”(國稅發〔2016〕43號，以下簡稱“43號文件”)，出租屋契稅、房產稅、所得稅的計稅基礎不含增值稅，即只有取得一定的收入，營改增后才會降低上述增值稅的計稅基礎，降低具體稅率。但由于其獨特的征稅基本原則，土地增值稅的具體稅率不會這么簡單地“降低”。
43號文件明確規定土地增值稅為:“三。房地產土地增值稅轉讓收入為不含增值稅的收入。《
中華人民共和國土地增值稅合理避稅法
《土地增值稅》中規定的土地增值稅從項目涉及的增值稅進項稅額中扣除。如果允許在銷項稅額中計算抵扣，則不計入項目抵扣。如果不允許在輸出公司的合理避稅方法中計算抵扣，可以計入“項目”的抵扣。
根據這一明確規定，如果“營改增”前的土地增值稅轉讓收入為R，扣除項目后的總額為R，且該稅種具有一般增值稅納稅地位，則只能獲得相同的應納稅所得額。“營改增”后轉讓房地產增值稅銷項稅額=(R-土地出讓金)/(1+11%)，納稅所得與銷項稅額的差額為轉讓房地產免稅所得。
對土地增值率產生負面影響的第二個環境因素是公司的合理避稅方式:如果項目抵扣涉及的增值稅進項稅額要從銷項稅額中扣除，則以不含稅金額在一定程度上計入項目抵扣:其中，假設r1、r2、r3分別為購買建筑材料、建筑公共服務、交通服務等相關公共服務的抵扣項目，那么“營改增”后的三個抵扣項目為r1/(1+17%)
對土地增值率產生負面影響的第三個環境因素是，增值稅作為增值稅和附加稅，屬于
土地增值稅組織法
第六條明確規定的可以納入“房地產轉讓相關稅”，但“營改增”后繳納的增值稅不能作為“房地產轉讓相關稅”抵扣，會減少工程項目的抵扣，從而對土地增值率產生負面影響。
舉例:某房地產中小企業出售自己開發的房地產項目，假設轉讓取得的稅收收入為1.5億元，扣除項目后，土地出讓金為3000萬元，開發成本為建筑材料3000萬元，建筑勞務分包1000萬元，房地產開發支出中的利息費用為1200萬元(利息費用不能根據轉讓的房地產項目計算分攤，也不能提供。
國際融資
政府機構證明)，房地產開發費用計算扣除比例為10%。如果忽略稅收，“營改增”前扣除的項目金額為:
1.土地出讓金3000萬元；
2.開發成本= 3000+1000 = 4000萬元；
3.開發支出=(土地出讓金+開發成本)×10% =(3000+4000)×10% = 700萬元；
4.房地產轉讓相關稅=增值稅+城市維護建設項目稅+教育費附加+大部分教育費附加= 15000×5%+15000×5%×(7%+3%+2%)= 840萬元；
5.附加扣除=(土地出讓金+開發成本)×20% =(3000+4000)×20% = 1400萬元。
如果以上五項扣除額合計為9940萬元，則土地增值率=(15000-9940)/9940×100%=51%，適用稅額為40%，快速扣除比例為5%。
增值稅
=(15000-9940)×40%-9940×5% = 1527萬元。
在“營改增”之后，假設A中小企業的所有生產成本都按照適用的稅種征稅
增值稅
對于專用發票，轉讓房地產應繳納的增值稅=(15000-3000)/(1+11%)×11% = 1189.19萬元，轉讓所得不含稅= 15000-1189.19 = 13810.81萬元。
每個扣除項目的金額為:
1.土地出讓金3000萬元；
2.開發成本= 3000/(1+17%)+1000/(1+11%)= 3465萬元；
3.開發支出=(土地出讓金+開發成本)×10% =(3000+3465)×10% = 646.5萬元；
4.房地產轉讓相關稅=城市維護建設項目稅+教育費附加+大部分教育費附加=[1189.19-3000/(1+17%)×17%-1000/(1+11%)×11%]×(7%+3%+2%)
5.附加扣除=(土地出讓金+開發成本)×20% =(3000+3465)×20% = 1293萬元。公司的合理避稅方法
如果以上五項扣除額合計為8483萬元，土地增值率=(13810.81-8483)/8483×100%=63%，適用稅額為40%，快速扣除比例為5%。
土地增值稅
=(13810.81-8483)×40%-8483×5% = 1706.97萬元。
一、中小企業“營改增”前后的計算
土地增值稅
對比見下表:
可見，”
用增值稅取代營業稅
“納稅后，雖然轉讓所得不含稅，但比”
用增值稅取代營業稅
“在下降之前，但是增值稅仍然包括在與轉讓相關的稅收中，并且開發成本也由于某種程度的因素而降低，這導致可扣除費用和額外扣除額的減少。因此，土地增值率和土地增值額不會略有增加，導致繳納土地增值稅的責任增加，這需要中小房地產企業的特別關注。
