金融事務(wù)
信息:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算
(a)清算單位
(一)土地增值稅以主管部門批準的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位，以分期項目為單位進行清算；
(2)開發(fā)項目同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)當單獨計算增加值。
(二)清算前提
1.土地增值稅納稅時應(yīng)清算的三種情況
(1)所有房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工并出售；
(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目未完成竣工決算的整體移交；
(3)需要進行土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。
2.負責(zé)人
金融事務(wù)
行政機關(guān)清算土地增值稅可以要求納稅的四種情形
(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目實用面積的比例在85%以上，或者雖不超過85%，但剩余實用面積已經(jīng)出租或者自用的；
(2)銷售(預(yù)購)許可證未滿三年的；
(3)辦理稅務(wù)注銷財務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
(四)省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他條件。
(三)非必要銷售和自用不動產(chǎn)收入的確定
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品用于員工福利、獎勵、內(nèi)部融資、分紅、償還債務(wù)、換取非貨幣資金等。，而產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)該相當于出售房地產(chǎn)。
2.如果房地產(chǎn)企業(yè)用本項目建成的房地產(chǎn)安置拆遷戶，安置辦公用房相當于出售。
收入按以下方式和順序確認:
(1)根據(jù)企業(yè)在同一周邊地區(qū)、同一年度銷售的同類型房地產(chǎn)的平均價格，如何合理避稅；
(2)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)豦ve和同類型房地產(chǎn)的消費市場價格或風(fēng)險評估確定。
3.開發(fā)的房地產(chǎn)一部分轉(zhuǎn)讓給企業(yè)自用或出租時，所有權(quán)不轉(zhuǎn)移——不扣除相應(yīng)的生產(chǎn)成本和費用。
(4)扣除項目明確
1.可從企業(yè)扣除的項目如何合理避稅？
(1)開發(fā)建設(shè)的行政村、看守所辦公樓、會所、停車位(車庫)、物業(yè)娛樂活動、變電站、熱能站、污水處理廠、流派場館、學(xué)校、小學(xué)、孤兒院、診所、郵電等設(shè)施:①竣工后，所有權(quán)歸所有開發(fā)商，其生產(chǎn)成本和費用可扣除；(2)建成后移交中央和公用事業(yè)單位用于非營利性社會公用事業(yè)的，可以扣除其生產(chǎn)成本和費用；(3)有償轉(zhuǎn)讓完成后，應(yīng)計算收益，并允許扣除生產(chǎn)成本和費用。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售裝修房屋的，裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)成本。
(3)工程建設(shè)竣工驗收后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)合同約定，從建筑安裝工程企業(yè)的工程資金中提取一定比例作為開發(fā)項目的質(zhì)量總付款。在計算土地增值稅時，建筑安裝工程企業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具質(zhì)量總付款文件的，按文件所含金額扣除。
(4)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有償取得土地所有權(quán)
契稅
，應(yīng)相當于“按國家一體化的明確規(guī)定支付的有關(guān)費用”，并計入“為取得土地所有權(quán)而支付的金額”中扣除。
(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給被拆遷戶的差價，計入拆遷補償費；拆遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的差價，應(yīng)抵減本項目拆遷補償。
(6)貨幣安置和搬遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效的憑據(jù)計入搬遷補償費。
2.批準的扣減
后期費用、建筑安裝費用、交通設(shè)施費用、開發(fā)間接費用等票據(jù)或資料不符合清算要求或虛假的。
3.不能扣除的項目
(一)扣除取得土地所有權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)成本費用和與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費后，需提供有效的匯票；不能提供具有有效權(quán)利的匯票的，不得抵扣。
(2)除另有規(guī)定外，不得扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用。
(3)竣工后，建筑安裝工程企業(yè)未向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具全部質(zhì)量付款文件的，扣留的質(zhì)量保證金不予扣除。
(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的文件開發(fā)土地閑置費不予扣除。
(5)土地
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稅務(wù)機關(guān)可以參考開發(fā)數(shù)量和收入水平相近的地方企業(yè)的土地
增值稅
稅率狀況，按不低于預(yù)征收率的稅率征收。
土地增值稅
五種行為:
(1)按照立法和行政事務(wù)法規(guī)的明確規(guī)定，應(yīng)有但無賬簿；
(2)私自銷毀賬冊或拒絕提供已付費信息的；
(3)雖然設(shè)置了賬本，但賬本信息恐慌或生產(chǎn)成本，企業(yè)如何合理規(guī)避收入賬單，費用賬單不完整，與轉(zhuǎn)賬收入一致或抵扣項目額度；
(4)合規(guī)性
以土地增值稅清算為前提，在規(guī)定期限內(nèi)未同時完成清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算后仍未清算的文件；
(5)審批計稅依據(jù)明顯偏低，不執(zhí)行。
核定征收率:為了管理核定的法律法規(guī)，核定征收率應(yīng)不低于5%，省級稅務(wù)機關(guān)應(yīng)根據(jù)當?shù)厍闆r和不同的房地產(chǎn)類別制定核定征收率。
注:核定征收率≠預(yù)征收率
(6)清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后出售或支付轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)按時進行土地增值稅納稅申報，項目金額的扣除按清算時單位占地面積成本乘以出售或轉(zhuǎn)讓總面積計算。
單位面積成本=清算期間扣除的項目總額，清算總面積
(七)清算后應(yīng)繳納的稅款和滯納金
繳納稅款并按時預(yù)繳土地增值稅后，清算后繳納的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)繳納的，不加收滯納金。
