營改增后，房地產企業納入增值稅征收范圍。由于增值稅和增值稅的區別，并考慮到增值稅利息政策，營改增前后房地產開發中小企業土地增值稅清算收入的確認有小幅變化，特別是按一般計稅方法計稅的項目土地增值稅清算收入的變化。
公共政策研究:
1.房地產開發中小企業土地增值稅清算收入的確認
根據
商務部關于營改增后土地增值稅征收管理明確規定的新聞稿(商務部2016年第70號新聞稿)
明確規定:適用簡易計稅方法的房地產開發中小企業納稅，轉讓房地產的土地增值稅有限合伙企業的避稅清算所得不包括增值稅應納稅額，即:
土地增值稅清算收入=含稅銷售額-應交增值稅=含稅銷售額-含稅銷售額÷(1+5%)×5%=含稅銷售額÷(1+5%)
對于使用一般計稅方法納稅的房地產開發中小企業，房地產轉讓所得的土地增值稅清算收入不包括增值稅銷項稅，即:
土地增值稅清算收入=銷售含增值稅-銷項稅=銷售含稅-營業額×稅金=銷售含稅-(總價及額外費用-地價及拆遷補償費用)÷(1+11%)×11%
根據研究，按時從地價中扣除營業額而減少的銷項稅額，應該增加土地增值稅清算收入，而不是減少土地增值稅清算中納稅確認的土地成本。
2.采用一般計稅方法繳納土地增值稅的負面影響研究
(1)根據《土地增值稅法律法規組織法》的規定，房地產開發所繳納的稅款，可按土地權屬所繳納的金額與房地產開發成本之和的20%扣除。按時選擇“允許從本項目地價中扣除營業額減少的銷項稅額，增加土地增值稅清算收入”而不是“減少土地增值稅清算時確認的土地成本”。雖然收益增加與土地成本降低額相同，但在計算“其他扣除項目”時，可以扣除20%的土地成本，然后將土地成本降低額擴大到原金額的120%。
(2)根據
《商務部關于清理土地增值稅難點問題的通知》(國稅函[2010]220號)
第三條第(一)項明確規定，財務費用中的利息費用可以根據轉讓的房地產項目進行計算、分攤和提供
國際融資
政府機構證明的，允許扣除事實，但最低金額不得超過按同類型金融機構歷年利率匯率計算的金額。其他房地產開發費用，在取得土地所有權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的5%以內計算扣除。
第(2)項明確規定，不能按照轉讓房地產有限合伙企業的避稅項目計算分享利息費用或者不能提供利息費用的，
國際融資
經政府機構證明，房地產開發費用應當在取得土地所有權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。
因此，對于按時從本項目地價中扣除營業額而減少的銷項稅，應增加土地增值稅
清算所得，而不是選擇在土地上減稅
增值稅
清算時確認的土地成本將對“房地產開發費用”有限合伙避稅或“其他房地產開發費用”的計算順序產生負面影響
土地增值稅
清算收入”比選擇“減稅”更好
土地增值稅
清算時確認的土地成本”，在計算土地增值稅時，“房地產開發費用”或“其他房地產開發費用”的扣除額較大。
(3)通過以上兩個研究，按時從本項目地價中扣除營業額所減少的銷項稅額，應該是增加了土地增值稅的清算收益，而不是選擇減少土地增值稅清算時確認的土地成本，這樣不僅對房地產開發中小企業一般計稅方法計算的土地增值稅可抵扣成本產生了負面影響，也對土地增值稅計算的增值產生了負面影響。
同時，考慮到土地增值稅實行超過四級稅率的累進稅率，適用于中小企業的稅種由增值稅金額與抵扣項目金額的比例決定，上述環境因素也對適用于土地增值稅清算的稅種產生了負面影響。
