2012年10月10日，某經紀公司接到A的委托，上報“中央收回A經營管理的工廠* *地段”涉稅事宜。在詳細了解了該項業務的相關信息后，經紀公司了解到，為實施* *市* *區規劃和* *開關、市政交通設施項目等重點項目建設，根據土地收儲相關規定，乙方、* *市* *區土地征收清查中心和甲方公司(甲方)協商一致，收回甲方在* *市的位置。乙方從甲方收回的土地位于* *路以西、* *單元公共設施以北、* *路以東、* *路以南，面積155，971.86平方米(折合233.96畝)。其中:地塊1，土地證號**單國用(20**)號* *，總面積40，717.06平方米，作為商業旅游公共設施；地塊2，土地證號**單國用(20**)號* *，總面積115，254.8平方米，作為公共設施(商業、觀光)，兩個地塊的土地使用權實物產權全部轉讓。待收回的土地界樁和總面積以XX市XX區土地管理機構的《產權使用證》和《土地登記簿》的登記明細為準，土地收回范圍內的所有地上物隨土地一并收回。經兩國協商確認，并經* *辦公室批準。該地塊綜合補償價格約為166.67萬元/畝，總補償價格為38992.965萬元(大寫:叁拾捌萬玖仟玖佰貳萬玖仟陸佰伍拾元整)。綜合補償費用于重復使用，包括但不限于土地使用權、地上建筑物、構筑物及附著物的補償；償還與需要收回土地有關的各種基本權利所需的費用；與甲方賠償相關的一切費用，如制造變更傷亡、搬遷及相關人員安置費用。甲方仍向乙方要求任何其他賠償。
在了解了A公司委托事項的相關數據后，經紀公司根據A公司提供的相關信息和支付數據進行復核，信息可信、合法、一致。隨后，根據中華民族現行稅收法規，對A的“中央收回A經營管理工廠* *地段”涉稅事項出具了審計意見。
規劃前:
根據中國國家增值稅、企業個人所得稅、土地稅率、涉稅稅目。在長期交易(不符合優惠條件)中，上述四項應納稅額只能按以下方式計算:
增值稅的各個方面:
如何納稅提供應稅勞務、轉讓資產或出售出資？稅收籌劃生產一般按銷售額適用
應納稅額的比例為:
如何計稅應交增值稅=銷售額*適用稅額= 389929650.00 * 5% = 19496482.50元
應交城建稅= 19496482.50 * 0.07 = 1364753.78元
預提教育費附加= 19496482.50 * 0.03 = 584894.48元
企業個人所得稅各方面:(注:不考慮期間其他費用)
企業個人所得稅應納稅額=應納稅所得額*適用稅額
=(總收入-扣除項目定額)*適用稅額(25%)=(389929650.00-226427151.07)* 25% = 40875624.73元
土地稅率的各個方面:
土地稅率的計算應分為四個步驟:
一)計算增值額
增加值= 389929650.00-107548989.30 = 282380660.69元
2)計算增值率
增值率= 282380660.69/107548989.32 * 100% = 2.63
3)確定適用的稅收
適用稅60%；快速扣款率35%；
4)根據適用的稅種計算應納稅額
應稅金額= 282380660.69 * 60%-107548989.32 * 35% = 169428396.41-37642146.26 = 131786250.15元
稅收的各個方面:
根據法律法規規定，過戶憑證的稅收為:5 ‰。
應稅= 389929650.00 * 0.0005 = 1如何規劃94964.83元
以上相關稅費只能長期買賣。a、公司應納稅總額=(19496482.50+1364753.78+584894.48+40875624.73+131786250.15+194964.83)= 194302970.47元
規劃計劃及相關政策依據:
增值稅的各個方面
根據《商務部關于土地使用者向土地所有者返還土地使用權增值稅問題的通知》(國[2008]277號)，在向土地所有者返還土地使用權時，無論支付拆遷補償的私營企業是否為中央財政資金，大多數天津市縣級以上人民政府收回土地使用權只需出具月度文件。該行為屬于土地使用者將土地使用權返還給土地所有者的行為。根據《商務部關于印發增值稅稅目注釋的通知(試行草案)》(國稅發〔1993〕149號)，不征收增值稅。
根據《商務部關于中央政府收回土地使用權和繳納拆遷補償款稅款困難問題的通知》(國稅函〔2009〕520號):《商務部關于土地使用者向土地所有者返還土地使用權困難問題的通知》(國稅函〔2008〕277號)中關于天津市大多數縣級以上人民政府收回土地使用權的月度文件， 包括大部分天津市縣級以上人民政府出具的文件，以及土地管理機構征求大部分天津市縣級以上人民政府同意后出具的文件。
如何規劃企業個人所得稅
根據商務部關于企業政策性搬遷中個人所得稅管理人如何進行必要的稅務籌劃的新聞稿(商務部新聞稿2012年第40號，以下簡稱“必要性”)(注意，這一必要性實施后，《商務部關于企業政策性搬遷或處置所得涉及企業個人所得稅處理困難問題的通知》(國稅函〔2009〕118號)同時廢止。的有關規定):
在政策搬遷范圍內，根據《房產證征收與補償法》(2001年中華人民共和國國務院第590號令)，“必要”指出，由于社會知情權的需要，中央領導下的企業整體搬遷或部分搬遷屬于政策搬遷。對于有下列需要之一的，能夠提供相關證明資料的企業搬遷為政策性搬遷:(1)國防部和內務部的需要；(二)中央政府組織實施的可再生能源、交通、水利等交通設施的需要；(三)中央組織實施的高技術、高等教育、文化、公共衛生、體育、自然環境和資源保護、防災、古建筑、福利、市政私有制等公共事業需要；(4)中央組織實施的保障性安居工程建設的需要；(5)中央根據《中華人民共和國城市規劃法》的有關規定組織實施舊城改造的需要；(六)立法和行政事務法規規定的知情權的其他需要。
《必備》中規定的企業搬遷收入，是搬遷補償收入和搬遷資產處置收入。搬遷補償收入是指企業在搬遷過程中獲得的貨幣性和非貨幣性補償收入，明確包括:對被征用資產商業價值的補償；搬遷安置補償；停產停業造成人員傷亡的賠償；資產搬遷過程中因損壞獲得的保單賠償和其他賠償收入。處置搬遷資產收入是指企業因搬遷而處置各項稅收籌劃資產的收入。但由于存貨的處置不會受到政策搬遷的負面影響，因此存貨的搬遷處置所得應根據娛樂活動長期經營管理所得作為個人所得稅處理，而不是作為企業搬遷所得處理。
企業搬遷費用包括《必要條件》中規定的搬遷費用和資產處置費用。搬遷費用包括工人安置費、停工期間工資福利費、搬遷資產保管費、搬遷資產安裝費及其他與搬遷相關的費用。資產處置支出的稅務籌劃包括出售的各類資產的賬面市值，以及處置步驟中發生的稅費等費用。對于企業搬遷過程中報廢或廢棄的資產，其賬面市值也可作為企業的資產處置支出。
企業政策性搬遷涉及的資產在必需品中分兩種不同情況處理:一是如果原資產經過非常簡單的安裝或非安裝(如資產)后仍能使用，則資產新融資使用后繼續計提折舊或攤銷費用；第二，如果原資產在搬遷后需要大修才能再次使用，則資產的市場價值加大修支出為資產的應納稅生產成本。資產新融資使用后，對于資產難以使用的期間，應當計提折舊。同時，大修理費用應當資本化，不得從搬遷收入中扣除。
《必要》規定，企業政策性搬遷后新購置的資產，法律法規規定不得處置，其費用不得從搬遷收入中扣除。
政策搬遷收入如何計算處理？企業搬遷收入，扣除搬遷費用后，為企業搬遷收入。企業按照《必備》要求進行搬遷審核并提交搬遷相關材料的，企業取得的搬遷收入暫不計入當期應納稅所得額，在滿足《必備》要求的搬遷完成當年進行搬遷清算，計入企業應納稅所得額計算支付。
政策性搬遷傷亡如何財務處理？企業政策性搬遷傷亡是指企業搬遷收入扣除搬遷支出后的正數。搬遷傷亡人員可在搬遷完成當年重復使用，并作為企業傷亡人員扣除；或者自今年完成搬遷后，作為企業傷亡扣除，今年分為三次統一分配。企業一旦選定處理方式，不得變更。
保單搬遷期間企業彌補損失的期限如何計算？由于企業一般在搬遷期間較長時間內停止生產、經營和娛樂活動，會對補虧期限產生負面影響，企業以前年度發生的虧損，尚未彌補的，可以從搬遷的下一年度至搬遷完成前一年度，視為當年停止生產、經營和娛樂活動，并從法定補虧期限中扣除。
政策性搬遷和非政策性搬遷的財務處理有什么區別？《必要》中政策性搬遷與非政策性搬遷的主要區別是:一是企業取得的搬遷補償收入不立即作為當年應納稅所得額計稅，而是在搬遷時間尺度內計稅。扣除搬遷支出后，進行整合審計；二是給予長達五年的搬遷期限；三、企業往年發生未彌補虧損的，應當在搬遷期間從法定虧損結轉期限中扣除。
土地稅率的各個方面
根據《中華人民共和國土地稅率組織法》等法律法規，因城市實施規劃和國家建設項目需要，將原房地產單獨轉讓的，免征土地稅率。符合上述免稅條件的單位和個人，應向房地產所在地稅務機關申請免稅，經稅務機關審核后，免征如何規劃土地稅的稅率。
根據國稅發〔2006〕21號文件:第十一條。《中華人民共和國土地稅率組織法》法律法規第四款:因“城市實施方案”而搬遷，是指因舊城改造或企業污染濫用水(指酒精排放、污水、 廢渣、噪聲對城市貧困居民造成一定損害)因“國家建設項目需要”而搬遷，是指因實施中華人民共和國國務院、天津市省級人民政府和中華人民共和國國務院公安部有關部門批準的工程項目而搬遷的情形。
稅收的各個方面
根據《司法部、商務部關于若干稅收政策的通知》(國稅發〔2006〕162號)第三條規定，土地使用權出讓、轉讓合同按“權屬轉移文件”征稅。“過戶憑證”的稅收為萬分之五。
綜上，根據財務規劃方案，經紀公司提出A，在“中央收回A，公司經營管理工廠* *地段”整件事的涉稅處理中，嚴格按照各項稅收規定的規定，認真履行各項條款。
在規定的并發程序中，相關信息的原始提供確實盡可能降低了支付的可能性。我們還在公司整體財務實務步驟上為A提供了現場咨詢和協助。最后對A公司的所有信息和統計數據進行了實地審核。
