在多年的稅務管理實踐中，筆者發現中小房地產企業納稅的可能性很多。一些房地產企業希望通過各種準備達到少繳稅的目的。出乎意料的是，一些準備工作因為中小企業不理解或者理解政策有錯誤，違反了如何合理避稅的規定。為此，本文對房地產開發中小企業在稅收和會計方面存在的問題進行了總結和研究，以幫助房地產開發中小企業防范這些問題
可能性的目標。
未完成產品的“預收款”申報的營業稅較少
房地產公司銷售未完工產品收到買家“預付款”怎么申報繳納營業稅？營業稅的繳納周是哪一周？《營業稅組織法》第十二條明確規定:“營業稅納稅責任發生的周，是提供應稅勞務進行納稅、轉讓或者出售資產、收到營業收入現金或者取得如何合理避免營業收入現金的證據之日。中華人民共和國國務院財政、
除部門另有規定外，以此類規定為準。基于這一明確規定，房地產公司出售未完成的產品，與買方簽訂“社區銷售合同”，收取通過“預收款”過程獲得的所有銷售或預購收入，并確認收入的已實現部分轉入“銷售”，每月按照“預收款”的信用累計額申報支付
。
但是在實踐中，一些房地產公司在銷售未完成產品時，往往會申報銷售未完成項目
計稅基礎與保費中記錄的應納稅所得額不完全一致，即“預收賬款”的月貸方金額與營業稅申報表中反映的營業稅計稅基礎不完全一致，賬戶與報表存在差異，有的一個月少報，有的一個月多報。似乎銷售未完成產品取得的“預收款”都是非法繳納的營業稅，屬于拖延繳納營業稅的行為，將面臨財務檢查的可能。
比如某房地產，公司先后開發了A、B、C、D四個大型住宅小區，前三個項目已經完成，D項目尚未完成。房地產公司開發的四個項目位于三區，營業稅每月向三區稅務機關申報繳納。稅務機關檢查了房地產開發有限公司2011年至2013年的繳納情況，財務檢查員通過Excel將房地產公司的月度“預收款”貸方金額與營業稅納稅申報表進行核對，發現該公司D項目申報的營業稅計稅依據與保費中記錄的應納稅所得額不完全一致，即賬表不一致，有的月少報，有的月多報，截至2013年12月累計少報應納稅所得額。根據《營業稅組織法》的明確規定，稅務機關對該房地產公司少申報應稅收入的營業稅及附加予以追繳，并按照《稅收征收管理的必要性》及其法律法規的相關明確規定征收滯納金。
收取購房定金和未申報繳納營業稅
《營業稅組織法》法律法規第二十五條明確規定:“納稅義務人轉讓農用地所有權或者出售資產，采用預付款方式的，支付責任發生的周為收到預付款之日。”此外，《商務部關于印發〈營業稅問題解答(第一部分)〉的通知》(國稅函發〔1995〕156號，以下簡稱國稅函發〔1995〕156號)明確規定，農業土地所有權的稅務轉讓或者資產出售采用預付款方式的，付款責任發生在收到預付款之日。本條例中的“預付款”包括預付款。
基于上述稅收制度，公司向開發商收取的房地產保證金必須非法繳納營業稅。但在一些房地產中，公司將收取的購房定金仍列在“其他應付款”的會計項目中，但不申報營業稅，這也是一種拖延納稅的行為，將面臨財務檢查的可能性。
比如某房地產公司收到購房定金時的會計處理就是如何合理避稅:支票(利息)、貸款:其他應付款-定金。簽訂協議并收到首付款的賬務處理為:支票(利息)、其他應付款-存款、貸款:預付款-房款。經財務檢查行政機關核實，甲公司僅對“預收賬款”科目中包含的預購收入進行申報繳納營業稅，已收定金但未結轉至“預收賬款”的2800萬元收入記入“其他應付款——存款”科目貸方，未申報繳納營業稅。根據《營業稅組織法》等法律法規第二十五條和國稅函發〔1995〕156號文件規定，財務檢查行政機關作出如下處罰決定:公司未結轉售房定金收入2800萬元的“預付款”，補繳營業稅并加征滯納金，并處以0.5倍罰款。
