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「稅務籌劃」個人合伙建房應繳納哪些稅？

更新時間：2021-03-22 16:53:47

問:我們16個合伙人買了石頭房產，建了24套房子和24個倉庫，其中8套房子和8個倉庫轉讓給他人，其余合伙居住。應該交哪些稅？

答:合伙人建房是指一方(以下簡稱甲方)提供土地使用權，另一方(以下簡稱乙方)提供資金，合伙人建房。一般有兩種方法。

1、“易貨”，即兩國通過稅收籌劃交換各自的土地使用權和房屋產權。還有兩種明確的交換方法:

(1)土地使用權和房屋產權互換，兩國都取得了擁有部分房屋的產權。在該合伙人步驟中，甲方以支付部分土地使用權的轉讓，換取部分房屋的產權，發生土地使用權轉讓行為；乙方支付部分房屋產權轉讓，換取部分土地使用權，并出售房產。因此，兩個合作伙伴建造房屋的國家都發生了

營業稅

應稅行為。甲方應按“資產轉讓”稅目中“土地使用權轉讓”的子目征稅；乙方按“出售房地產”稅目征稅。既然兩國還沒有進行貨幣結算，那就應該照辦

營業稅

《組織法》第15條明確規定，兩國銷售分別核定。

如果合伙人建造房屋的兩個國家(或雙方)出售其在該房屋中的份額，則再次發生房地產買賣，按照“出售房地產”的稅目征收營業稅。

(2)支付租賃土地使用權換取房屋產權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，由乙方出資建設和使用土地。租賃期滿后，乙方將土地使用權連同已建房屋一并返還給甲方..在這一經營管理步驟中，乙方支付若干年的土地使用權，甲方支付該建筑物的土地使用權租賃費。甲方已出租土地使用權，以“零售業？？對租賃業的稅目征收營業稅；乙方銷售房地產的，應按“銷售房地產”稅目征收營業稅。兩國分別征稅時，其銷售也按營業稅組織法第十五條分別核定。

2.甲方以土地使用權合資，乙方以貨幣資金合資，合伙人建房。明顯分為三種情況:

(1)房屋竣工后，如果兩國采取分享可能性、分享收益的再分配方式，根據營業稅的明確規定，“以資產出資入股、參與接受投資者利潤分配、共同承擔融資可能性的行為不征收營業稅”，甲方向合營企業提供的土地使用權視同出資入股，不征收營業稅；只有合營企業出售房屋取得的收入，才按出售房地產征稅；兩國分享的所得不征收營業稅。

(2)房屋竣工后，甲方采取一定比例的銷售參與再分配，或者提取相同收益的，不屬于無營業稅的融資入股行為，屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業的行為，那么，甲方取得的相同收益或者按比例從銷售中提取的收益，作為“轉讓資產”征稅；對于合資企業，按照所有房屋的銷售額和“銷售房產”的稅收籌劃項目征收營業稅。

(3)如果房屋建成后在兩國之間按一定比例進行再分配，這種經營管理行為不構成營業稅所說的通過資產融資入股，共同承擔風險而不繳納營業稅的稅收籌劃行為。因此，首先，甲方轉讓給合營企業的土地按“轉讓資產”征稅，其銷售按營業稅法規第十五條的明確規定核定；其次，合營企業的房屋再分配給甲、乙雙方后，如果分開出售，則按“出售房產”征稅。

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