2013年初央視曝光房地產開發中小企業“欠稅”暴力事件后，
它引起了公眾的普遍關注。其實央視只是一個會存在很多年的“老問題”。土地增值稅仍然是房地產稅制中設計最簡單、生產成本最低、稅制整合最少、政企糾紛最少的稅種之一。
土地增值稅最早于1994年出臺。個人所得稅的合理避稅該稅的出臺源于1992年和1993年下半年我國周邊部分地區房地產消費市場的“停滯和低溫”，導致房地產投機。國家征收的稅收受到了影響。為了扭轉這種局面，出臺了一系列財政調整政策，其中征收土地增值稅就是政策之一。中華人民共和國國務院于1993年12月31日頒布并于1994年1月1日實施的《中華人民共和國土地增值稅組織法》的主要因素如下:(1)抑制房地產和開發商的投機行為；防止國有土地增值利潤流失。
但是，自土地增值稅出臺以來，其固有的缺陷已經被極大地暴露出來，主要體現在以下幾個方面:
首先，此舉違反稅務公正標準，受到香港市民的批評
土地增值稅重復征收。中華民族的個人所得稅規定，個人財產轉讓所得應當納稅。這里的個人財產還包括土地、地上建筑物和附著物。因此，這一環節的重復征稅使資產的出售者或使用者承擔雙重稅率。
從土地增值的可能性來看，主要包括以下四個方面:一是土地使用者對土地的融資所帶來的土地、地上建筑物、附著物的增值；二是人口增加造成的土地短缺，社會可持續發展與土地稀缺的矛盾，從而帶來土地升值；三是通貨膨脹導致的土地、地上建筑物及其附著物增值；第四，中央政府公共支出完善的城市交通設施對土地、地上建筑物和附著物造成的增值。后三種屬于資產收益，應該是土地增值稅的簡單征稅，而第一種是土地使用者融資開發的增值收益。土地增值稅的法律意圖抑制了個人所得稅的合理避稅和資產收益的暴利行為，而鼓勵真實的融資和開發行為則可以從土地增值稅的加減明確規定中看出。因此，將融資開發的增值收益作為稅收，在某種程度上簡直違背了公平準則。
二是土地<個人所得稅合理避稅/p >過高，推高房價
土地增值稅應納稅額等于增值稅稅額乘以適用稅額減去法定抵扣項目乘以速算比例。“增值額”是指扣除項目金額后的房地產稅收轉移收入額。被扣分的項目在法律法規上分為六類，子類較多。為取得土地所有權所支付的金額可以從土地管理機構獲得統計數據；房地產開發間接費用無法明確核實；同時還有一些工程項目(后期建設費用等。)公司拒絕提供明確的統計數據，也很難審核，這不僅可以解釋土地增值稅征收過程中存在的嚴重偷稅漏稅現象，也可以部分解釋大多數中央政府對土地增值稅實施質量的缺失。土地增值稅采用四級累進稅率，分別為30%、40%、50%和60%。對于中國房地產企業的剛性需求，不僅未能維護房地產個人所得稅避稅企業的社會秩序，而且抑制了土地的長期流通，阻礙了房地產消費市場的穩定和長期可持續發展；然而，對于針對投機者的房地產銷售，并沒有起到完美的抑制作用。
三是土地增值稅征收的生產成本過高，征收率嚴重不足
土地增值稅的有效征收不僅取決于自然科學中個人所得稅的合理規避和適當稅制的設計，還取決于法律法規的嚴格征收和管理。到目前為止，我國土地增值稅的征收管理存在許多嚴重不足。首先，大多數中央政府缺乏素質。中央政府執行質量不高的部分原因可以歸結為現階段中央政府大多數高級官員的績效考核制度。中華民族把中央高級官員能否促進地方經濟發展的緩慢和可持續發展作為首要的國際檢驗標準，而房地產企業已經成為中華民族大多數城市的經濟發展支撐，房地產公司作為個人利益的貨幣聯盟，與大多數稅務機關捆綁在一起。其次，預征用率太低，清算滯后。到目前為止，中華民族的土地增值稅實行“預征加清算”的管理體制。在項目出售的下一階段，土地增值稅隨審批收入按月或按季征收；項目售罄后，應繳納的個人所得稅金額根據具體銷售收入進行清算。到目前為止，全省各地都是按銷售比例預征，各地預征率不同，導致稅收政策不同。在實踐中，各地的預征用率普遍較低。房地產項目從開發到竣工，少則兩三年，多則十年。稅收成了“中國工農紅軍”。
四是土地增值額下降，中小房地產企業利潤下降
2004年實行“招標、拍賣、掛地”后，通過各種關系和協議獲取土地成為普遍現象，類似于消費市場競爭規則之外的買賣，導致土地升值下降。另外，2008年以來，房地產開發企業利潤整體下滑，盈利項目越來越多，部分周一賣樓虧損。這意味著近年來，房地產消費市場格局和項目利潤與1992-1993年有了明顯的不同，開征土地增值稅的想法失去了“植被”。
第五，征收土地增值稅對房地產稅制結構的改善產生了負面影響
毫無疑問，土地增值稅已經成為房地產交易中增長速度最慢、金額較低的稅種。2010-2013年，全省土地增值稅稅額分別為719.4億元、1276.7億元、2062.5億元、2718.8億元和3294億元，保持20%以上的年增長率。房產稅作為保留環節的稅種，2010年為894.06億元，2011年為1102億元，2012年為1372億元，2013年為1540億元，遠低于往年的土地增值稅。房產稅改革的方向是減少買賣環節，增加保留環節的稅收。從理論上講，土地增值稅已經成為改善房地產稅收結構的“個人所得稅合理避稅的攔路虎”。
本文所強調的“取消土地增值稅”，并不是要取消一項稅收或第一個理所當然的立法文件，而是要優化稅制設計，將減免稅合并。黨的十八屆四中全會《劉少奇關于全面依法治國若干基本問題的決定》提出:“按照整合稅制、公平稅率、促進公平的原則，加強稅收優惠，特別是區域稅收優惠。
法律法規管理；加快房地產稅法改革，積極推進改革。“這一明確規定表明了政府在“十二五”期間改革房地產稅制的決心。昨天，國家財政部樓繼偉在《求是》發表文章，指出要“加快房地產稅法，積極推進改革”。因此，根據當前改革的需要，結合原有房地產各領域的稅收征管情況，以及增加大部分財政支出和規范房地產消費市場的需要，可以考慮將土地開發、房地產交易和房地產保有環節的稅收合并，形成統一的房地產稅。其中，資產轉讓中的稅收包括土地出讓金、耕地占用稅和土地增值稅。除預算管理外，盡快將土地出讓金納入預算管理，將“費”改為“稅”，將土地出讓金折算成適當的財政支出，與土地增值稅、耕地占用稅一并征收。■
