商務部實施營改增已經一年了。關于房地產增值稅進項稅額抵扣，你有沒有明確一些最重要的明文規定？讓我們和邊肖一起回顧一下。
與房地產相關的增值稅進項抵扣相關文件主要包括
司法部、商務部關于全面推進增值稅改革體制改革的通知(財稅[2016]36號)
(以下簡稱36號文件)附件2
《
關于增值稅轉型改革有關事項的明確規定
》
和
《
房地產進項稅分期抵扣暫行規定(商務部2016年第15號新聞稿)
(以下簡稱15號新聞稿)。<金華財稅網/p >(親和網邊肖溫馨提示:點擊以上指南閱讀指南翻譯)
1.被收購的房產如何抵扣？
1.金華財稅網政策明確規定
根據36號文件附件2第二條第一款規定，2016年5月1日以后取得并按人民幣核算的房地產進項稅或2016年5月1日以后取得的房地產在建工程，應在取得當月起兩年內從銷項稅中扣除，扣除比例為第一年60%，第二年40%。
2.個案研究
y中小企業一般納稅。2016年7月1日，他們帶著利息(增值稅專用發票，進項稅11萬元)購買了一棟商業價值100萬元的寫字樓。購買主樓的中小企業增值稅進項稅額如何抵扣？
政策中明確規定，取得抵扣聯時當期即2016年7月的抵扣進項稅額為60%，即11×60%=6.6(萬元)，剩余40%在第二年抵扣。
上述政策中所指的第二年，是指自取得抵扣聯之日起的第十三個月，即2017年8月1日的抵扣進項稅額=11×40%=4.4(萬元)
二、在建房地產項目的建設如何抵扣？
1.政策明確規定
根據15號新聞稿第3條，如果2016年5月1日之后購買的商品和設計公共服務以及建筑公共服務用于建造額外的房地產，或用于改建、擴建、修繕或裝修房地產，并將房地產原值提高50%以上，則兩年內將根據必要的相關明確規定從銷項稅額中扣除進項稅額。
2.個案研究
y中小企業附近有一個廠區，2015年12月購買，溢價商業價值70萬。2016年4月底，發現廠區天花板、外墻因河水反彈損壞嚴重。2016年5月底，中小企業采購水泥瓦、金屬片修補吊頂，共繳納價格稅46.8萬元，取得增值稅專用發票6.8萬元。購買水泥瓦和金屬板材如何抵扣進項稅？
y中小企業購買運費支付價格46.8/(1+17%) = 40萬元
修繕支出增加房地產原值的比例為40/70=57%>50%，因此進項稅應按上述明確規定分期扣除。
2016年5月，當期扣除60%，即6.8 * 60% = 4.08萬元，2017年6月扣除剩余40%，扣稅6.8 * 40% = 2.72萬元。
3.扣除的房產怎么轉出？
1.政策明確規定
15號新聞稿第七條明確規定，已抵扣進項稅額的房地產發生非正常傷亡，或已改變用途，且設有計稅方式簡單的征稅項目、增值稅免稅項目、集體福利或個人消費的。不能抵扣的進項稅按以下公式計算:
不可抵扣進項稅=(可抵扣進項稅+可抵扣進項稅)×房地產市場價值率
房地產市場價值率=(房地產市場價值÷房地產原值)×100%
可抵扣進項稅額小于或等于該房地產可抵扣進項稅額的，應當在該房地產改變用途時的當期進項稅額中扣除可抵扣進項稅額。
可抵扣進項稅額低于該房地產的可抵扣進項稅額的，在該房地產改變用途時，從當期進項稅額中扣除可抵扣進項稅額，并從該房地產待抵扣進項稅額中扣除可抵扣進項稅額和可抵扣進項稅額的利息。
2.個案研究
y 2016年7月1日，中小企業以11萬元進項稅購買了一棟一樓商業用房。2017年4月，該中小企業將主樓改造為員工食堂。如何計算輸入轉賬金額？
案例一:假設該房產2017年4月的市值為90萬元
y 2016年7月中小企業可抵扣進項稅額為11 * 60% = 6.6萬元
房地產市場價值率=(90/100)=90%
不可抵扣進項稅=(6.6+4.4)* 90% = 99000元
由于金華財稅網抵扣的進項稅額小于該房產的可抵扣進項稅額6.6萬元，2017年4月應轉出6.6萬元作為進項稅額，然后“利息”= 9.9-6.6 = 3.3萬元，再從4.4萬元的可抵扣進項稅額中抵扣3.3萬元的“利息”。這個中小企業要扣除的進項稅是1
案例二:假設該房產2017年4月的市值為50萬元
y 2016年7月中小企業可抵扣進項稅額為11 * 60% = 6.6萬元
房地產市場價值率=(50/100)=50%
不可抵扣進項稅=(6.6+4.4)* 50% = 5.5萬元
如果扣除的進項稅額5.5萬元少于房地產扣除的進項稅額6.6萬元，則扣除的6.6萬元應于2017年4月轉出5.5萬元。原用于當年第二年抵扣的進項稅額4.4萬元，2017年8月可從銷項稅額中抵扣，因此該中小企業的可抵扣進項稅額為5.5萬元。
4.非免賠額房地產轉為免賠額項目應該怎么做？
1.政策明確規定
15號新聞稿第九條明確規定，進項稅不按明確規定抵扣。金華財稅網房產發生變更，用于允許抵扣進項稅的，變更后的次月按以下公式計算可抵扣進項稅:
可抵扣進項稅額=增值稅抵扣聯注明或計算的進項稅額×房地產市場價值率
2.個案研究
2016年7月1日，Y中小企業購買員工宿舍兩層100萬(進項稅11萬，不能抵扣)。在十月的前夕，中小企業把他們的平房變成了工廠。如何進行？
金融事務
處理？
假設該房產的市值為70萬
房地產市場價值率=70/100=70%
可抵扣進項稅= 11 * 70% = 7.7萬元
2016年11月可抵扣進項稅額為7.7 * 60% = 46200元，剩余40%從2017年12月銷項稅額中抵扣。
提醒:
根據36號文件附件二第二條第一款的明確規定，
投資
對于出租的房地產和在施工現場建造的臨時建筑和建筑物，進項稅兩年內不適用上述扣除的明確規定。
