一石激起千層浪。中華人民共和國國務院昨天召開會議，從5月1日起，將紡織、金融、銀行和不良零售貿易納入營改增制度改革。
隨著營改增日期的臨近，有哪些進項稅可以參與中小房地產企業增值稅抵扣？房地產改革增加的問題是什么？
一些房地產財稅研究人員表示，房屋企業的免賠額文件越多越好，但迄今為止，
有限，章程中需要處理的事項很多空，且案例差異小，不能一概而論。
3月18日，中華人民共和國國務院審議通過了勞改營改革綜合改革方案。具體來說，從5月1日起，全面推進營改增改革，將紡織、金融、銀行、貧困零售等行業納入體制改革范圍。
從這個角度講，現在的營業稅改增值稅。其中，紡織和金融行業適用11%的稅率，銀行和不良零售行業適用6%的稅率。
一位資深納稅人告訴記者，營業稅是價內稅，增值稅是價外稅。主要區別是后者按照一定的稅率對收入和生產成本之間的增值部分征稅。
對于房地產開發的中小企業，現在征收的營業稅是多少？具體包括哪些項目？
房地產營業稅，原指中小房地產企業轉賣、一人轉讓房地產等步驟征收的稅收。
有記者注意到，2011年10月初，財政部和配額局批準并聯合發布了《關于修改〈中華人民共和國增值稅組織法〉和〈中華人民共和國營業稅組織法〉法律法規的決定》。該文件第二十五條明確規定，農用地所有權的稅收轉移或者資產出售采用預付款方式的，付款責任自收到預付款之日起承擔。
實質上，在房企的“預購制”下，預付款已經成為其主要的支付和收入可能性之一。理論上，房企在收到預付款的時候，就應該按照一定的稅率繳納營業稅。
配額局月底下發《關于全面推開》
《體制改革通知》中提到，房地產開發中小企業以預付款方式出售其開發的房地產項目，并在收到預付款后按3%的比例預繳增值稅。在房地產開發中小企業的皮具生產成本構成中，包括農業征地拆遷補償、后期建設費用、建筑安裝費用、交通設施費用、設施公共設施費用、貸款費用和間接開發費用等。
營改增的第一步，進項稅能扣多少？前面提到的中匯(貴州)稅務師經紀公司的資深財稅人士說:“曹魏的制作成本可以在石頭里扣除，中小企業在樓房里的營改增是11%。如果曹魏的制作成本占50%~60%，郝散是20%，但還是不夠。”其他如后期開發費用、中央基金會等是不可能扣的，貸款能不能扣也是個難題。
營改增改革的改革范圍擴大，引起了房企之外的諸多爭議，其中一些中小企業認為這會增加輿論對其稅率的壓力。
亞信控股集團秘書長榮騰紅表示，營改增后，實際上會提高房企的稅率。一、營業稅稅率3%~5.6%，增值稅稅率11%~17%。以二手房買賣為例。100萬的房子賣200萬。原來的稅率只有5.6%。今天，稅率提高了11%，即100萬元利息的17%。
“在房地產企業的實際操作中，增值稅可以
，但很多下游中小企業不需要提供單據?！睒s騰鴻說道。比如上面說的高級財稅人，只能用曹的個人收入來避稅，必須要還一份文件。扣除11%是必要的。如果你單獨買17%的材料，當然對他有利，但是有些房企要求“產品質量”。他們自己去“A供應”，但是可以嗎？
“按照中華人民共和國國務院的稅制改革設計，會減輕企業負擔。每個中小企業經營管理的時間尺度是不一樣的，落實到每個中小企業都會不一樣。老項目是按老辦法，按收率，但明確憲章還沒出來，我們就不說了。”前面提到的資深財稅人士強調。
耕地購置費可以抵扣進項稅嗎？在上述財稅資深人士眼里，現在的房企都是招標拍賣掛地，都是有證件的。比如2006年，目前的工程項目可能沒有這樣的文件，但是2007年以后就不存在了。這些綜合項目歸類為老工程項目，按5%的稅率征收營業稅。今天不會按一定的稅率征收。征收率是價格和稅收的結合。相比之下，營業稅會下降。
據上述財稅資深人士介紹，5月1日以后，對新建住房項目實行營改增可以抵扣進項，收入分成增值稅段后的稅率為11%，這要看抵扣部分，增值稅按增值額繳納，也就是三好部分。
“像商業價值100萬的房子，毛利率20%~30%左右，生產成本80萬，增值稅20萬的11%。關鍵是看80萬生產成本的投入票應該是滿的。資產生產成本的投入部分的扣除到目前為止還不具體?！鼻懊嫣岬降馁Y深財稅人士強調，個人收入是避稅的。
房地產企業應該如何為即將到來的營改增浪潮做好稅收準備？前面提到的資深財稅人士表示，目前為止還可以稱之為稅務準備，房企繳納營業稅的確切時間意味著你繳納責任的時間還沒有發生，雙方都有一個過渡期，可以讓你自己的稅務管理準確。比如你有零售業務，你是賣還是自持？章程出來后，可以根據自己的情況準備適當的節稅。
“財務上，你要了解增值稅的優勢，包括單據管理、財務審計、合同個人所得稅避稅，因為營業稅是價內稅，增值稅是價外稅，你的合同金額是含稅的。金額，或無稅額?！鼻懊嫣岬降馁Y深財稅人士建議。
