7月底增值稅“三報疊加”和房產稅季報后，筆者對部分房產稅的季度審批情況進行了抽查，發現了很多問題，尤其是出租房產房產稅計稅依據是否正確的問題。《房產稅組織法》明確規定:“對于房產出租，房產出租企業的避稅所得是房產稅的計稅依據。”“營改增”后，房地產租金收入由原來的增值稅改為增值稅，其計稅方式由原來的價內計稅改為價外計稅，帶來了房地產租金收入是租金型房產稅計稅依據的恐慌。為了準確地說出“營改增”改革后從租金征收房產稅的計稅依據的變化，并準確地計算房產稅，有必要澄清四個難點問題。
難題一:營改增后，從房租征收的房產稅計稅依據是否包含增值稅？
為了配合改革的實施，司法部和國家研究所
金融事務
在《關于營業稅改征后耕地增值稅所得稅計稅依據的通知》(國稅發〔2016〕43號)中，我局規定“房產出租的，房產稅的租金收入不含增值稅。”征收房產稅等增值稅時，”
金融事務
行政機關核定的應納稅價格或收入不包括企業避稅
增值稅
。同時，為了享受減免，
增值稅
貼現納稅人還明確規定“增值稅免稅，在確定計稅依據時，交易價格、租金收入、房地產轉讓收入不從增值稅中扣除。”因此，2016年5月1日后，納稅人將從租金中征稅
房產稅
，計稅依據不是企業避稅包括增值稅。
問題二:出租房產增值稅有幾種征稅方式？如何確定？
“營改增”后，需要確定向租賃企業征收的避稅
房產稅
計稅依據，首先要搞清楚增值稅怎么算。目前納稅人出租房產一般有三種情況:一是單位和集團工商戶出租2016年4月30日收購的房產；二、2016年5月1日后收購的單位和集團工商戶出租的房產；第三，另一個人出租房地產(房屋和其他房地產)。增值稅的征稅方式也有一般征稅和簡單征稅兩種。根據納稅人增值稅繳納額度登記品種的不同，計稅方法和依據也不同。請參見下表:
需要注意的是，一般納稅人對于司法部和商務部規定的具體應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法，但一經選擇，36個月內不得變更。同時，對于一般納稅人來說，出租的財產有很多，可能會有不同的財產適用不同的增值稅征稅方式的情況。不僅要向固定行政機關立案，還要向租金行政機關立案。
問題三:一般稅法中企業避稅租金征收房產稅的計稅依據如何確定？
如果租賃物采用(或選擇)一般增值稅征稅方式，其增值稅應納稅額為“當期銷項稅額-當期進項稅額”。如果當期銷項稅額小于當期進項稅額，嚴重不足部分可以結轉下期抵扣。不考慮納稅人當期繳納的增值稅金額，從租金中征收房產稅的計稅依據——不含增值稅的租金收入，就是增值稅憑證中所列的“營業額”，即按照11%的增值稅稅率折算后所獲得的全部租金收入的金額。比例如下:
從租金中征收的財產稅的計稅基礎=總租金收入÷(1+11%)
即使納稅人的資產住所與政府機構住所不在同一個縣(市、區)，增值稅也將按照3%的預征收率提前繳納給資產住所負責人的固定行政機關，由政府機構住所負責人的固定行政機關核定繳納。從租金中征收房產稅的計稅依據仍然是不含增值稅的租金收入，由房地產居民地租管理機關核定繳納。即:
從租金中征收的財產稅的計稅基礎=總租金收入÷(1+11%)
問題4:如何用簡單的計稅方法確定從租金中征收房產稅的計稅依據？
選擇(或實行)簡易計稅方法的納稅人，由于小微中型企業和一人(集團工商戶和另一人)出租房屋的增值稅優惠，其房產稅的計稅依據來自租金，企業不避稅可以很簡單地相當于將租金收入按5%的征收率折算為不含稅，應根據不同情況分別確定:
1.如果一般納稅人選擇簡易計稅方法，從租金中征收房產稅的計稅依據是不含增值稅的租金收入，即所有收到的租金收入按5%的征收率折算，比例如下:
從租金中征收的財產稅的計稅基礎=特定總租金收入÷(1+5%)
2.零星納稅人實行簡單計稅方式的，可享受小微中型企業增值稅免稅優惠，并有不同類型的增值稅憑證(增值稅普通發票和增值稅專用發票)。從租金中征收房產稅的計稅依據不能非常簡單地等同于不含增值稅的租金收入。免征增值稅確定計稅依據時，“不抵扣增值稅”，即不抵扣增值稅，這一點很清楚。
——符合小微中型企業增值稅優惠條件的納稅人，出租普通增值稅發票，免征增值稅的，在確定其房產稅免租金計稅依據時，“租金收入”、“不抵扣增值稅”均為具體收取的租金，不需要折算不含增值稅的租金收入。
——符合小微中型企業增值稅優惠條件的納稅人，開具出租房地產增值稅專用發票(全部或部分)，不享受優惠免稅，應按時征收(或預繳)增值稅，其繳納的增值稅應從“租金收入”中扣除。明確如下:
租金征收房產稅的計稅依據=具體租金收入總額-開具增值稅專用發票繳納的增值稅
3.另一人以一次性收取租金或預付租金的方式出租資產，所得租金收入(預收)在同一租賃期內可以平均分攤。如果分攤后每月租金收入不超過3萬元，小微中型企業可享受外商投資免征增值稅。房地產出租房產稅計稅依據的計算與零星納稅人相同。
對集體工商戶等租房者，根據現行增值稅改革，如果減征1.5%的外商投資，“免征增值稅的，確定計稅依據”，房產稅計稅依據應為“租金收入不抵扣增值稅”。即:
另一個人用折扣稅租賃房屋的租賃財產稅的計稅基礎
=總租金收入-(總租金收入/(1+5%)*1.5%)
=總租金收入-已付增值稅
綜上所述，簡易法房地產租賃房產稅的計稅依據可以非常簡單地寫成:簡易法房地產租賃房產稅稅額=租金收入總額-已繳納增值稅
