基本上，案例
房地產開發企業在住宅區進行住宅開發建設項目時，采用“拆一還一，就地安置”的產權調換方式進行安置補償。2010年，現場搬遷的住宅總面積達到5000平方米，其中償還4000平方米。據了解，該住宅項目的住宅房屋消費市場價格為8000元/平方米，農用地生產成本為8000萬元，其他建設項目等費用為6000萬元，總實用面積為5萬平方米，其中拆遷安置住宅房屋5000平方米。
行政機關對上述拆遷房屋計算征收營業稅和企業個人所得稅時，售房收入分別為1280萬元和4000萬元。對此，房地產企業不解:某種程度上是搬遷安置，某種程度上是涉稅收入確認。為什么在確認收入的國家，公司間稅務規劃的標準不同？
合法性研究
根據《中華人民共和國城市房屋拆遷條例》，拆遷補償方式分為貨幣補償、房屋產權調換和貨幣與所有權調換相結合。房屋產權調換分為就地安置和異地安置。但當地安置是指拆遷安置，其中地段舊房拆遷，新的建設項目按區域規劃要求在當地建設，原有村民安置增建房屋，其余地段在住宅區開發。房地產企業選擇貨幣補償方式的，支出可以作為拆遷補償，必須計入農用地生產成本，不涉及相關稅務籌劃公司。但如果實行對器物的補償方式，會涉及很多增值稅，稅務籌劃公司的政策也不完全一致，尤其是營業稅和企業個人所得稅。
先看營業稅各方面的明確規定。根據《營業稅組織法》、《營業稅組織法法律法規》、《國家
外商投資企業局從事市區建設項目征集
國稅函發〔1995〕549號、商務部關于一人征收拆遷補償房屋問題的批復
《關于疑難問題的批復》(國稅函〔2007〕768號)在房地產開發公司實施房屋產權調換進行拆遷時，所謂經濟發展中的個人利益交換是通過資產產權來表達的。在房地產開發中，公司將其擁有的資產產權轉讓給被拆遷人，獲得了相應的經濟發展的個人利益。根據現行營業稅的有關明確規定，營業稅應按“出售資產”稅目繳納。
例外的是商務部沒有發文明確拆遷房屋成本價。到目前為止，關于回應主要有兩種觀點。一種觀點認為，由于公司不需要為被拆遷房屋原占用的農用地支付生產成本，補償房產的成本價應不再計算農用地生產成本；另一種觀點認為，農業土地生產成本應該包括在內。目前，第一種觀點被地方稅務機關廣泛采用，即補償房成本價不包括農用地的生產成本。據此，在這種情況下，企業應按“出售資產”的稅目繳納營業稅，其計稅依據分為兩部分:一部分是搬遷等總面積，經批準按成本價計稅，即4000平方米×(6000萬元÷ 5萬平方米)= 480萬元，另一部分是總面積以上，按市場價為1000平方米×8000元。
回顧
各方面規定明確。根據
《法律實施法》第二十五條和《營業稅計稅公司營業部門關于印發〈房地產開發經營企業個人所得稅處理必要性〉的通知》(國稅發〔2009〕31號)明確規定，企業開發的產品應當用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、內部融資、向大股東或投資者再分配、償還債務、換取單位和其他機構一人的非貨幣。確認收入(或收益)的方式和順序如下:(1)根據企業近幾年或近年末開發的同類產品銷售價格確定；(二)由主管稅務機關參照同類開發的當地產品消費市場的輕率商業價值確定；(三)根據開發產品的生產成本和利潤。
據此，法律法規明確規定了公司對房地產的“拆一還一”行為，按照市場價格確認收入，同時將拆遷補償作為房地產開發的應稅生產成本，納入農用地生產成本。本案被拆遷房屋收入為5000平方米×8000元/平方米= 4000萬元，計入成本作為拆遷補償。企業總可銷售面積的應稅生產成本為(8000萬+6000萬+4000萬)/5萬平方米= 3600元/平方米。
通過以上研究可以看出，安置房在計算營業稅和企業個人所得稅時的收入確認差異，幾乎都是由于這兩種增值稅的政策不同造成的。本質上，安置是“實物買賣”，也就是我們一般所說的非貨幣性的資本交換。非貨幣資本交換是指買賣雙方通過存貨、人民幣、資產、長期股權投資等非貨幣資本進行的交換。非貨幣性稅收籌劃會計，當企業資本交換具有商業性質時，強調對交換資本不計后果的商業價值的確認和量化作為國際標準，企業所得稅法也強調非貨幣性資本交換對企業的不計后果的商業價值，這與明確的會計規定是一致的。《營業稅組織法》和《營業稅組織法法規》明確規定，出售資產的補償包括為經濟發展取得貨幣、運費或其他個人利益，即出售商品符合法律上的銷售確認，按照《營業稅組織法法規》第二十條執行。
政策建議
由于國稅函發〔1995〕549號文件的存在，營業稅政策有所不同，與企業財務和企業所得稅法的明確規定不完全一致。此外，本文選擇題對外商投資企業進行了界定，是否適用于內資企業還有待商榷，但文中提到的成本價并未進一步具體化。建議商務部將此文件作廢，使營業稅和企業個人所得稅政策完全一致。
