1、兩國在土地增值稅待遇中不支付土地置換溢價
怎么樣才能合理避稅
根據《中華人民共和國土地增值稅組織法》(財發字(1995)第6號)法律法規第二條規定，本法第二條所稱土地使用權、地上建筑物及其附著物和收益的轉讓，是指以轉售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。根據這一規定，在土地置換中，如果交換的土地是產權，且產權使用權已經轉讓，則屬于有償轉讓房地產的行為，屬于土地增值稅的應稅行為。如果產權尚未轉讓，根據《關于無土地使用債券轉讓土地有關稅收問題的批復》(國稅函〔2007〕645號)的規定，只要土地使用者享有占有、使用、獲利或處分土地的基本權利，且有合同確實表明所謂土地被轉讓、借用或置換，并取得相應的經濟發展的個人利益， 土地使用者和其他原告應當依照法律法規繳納增值稅、土地增值稅、契稅等相關稅費。 需要增值稅。總之，無論是否更換土地使用證，兩國都要為土地置換繳納土地增值稅。
2.國家劃撥土地無償劃撥，但未辦理土地使用保證金變更手續的，將辦理土地增值稅
根據《關于未進行土地使用保證金轉讓的土地相關稅費如何合理避稅的批復》(國稅函[2007]645號)，土地使用者轉讓、借用或置換土地是否取得土地使用權證書，在轉讓、借用或置換土地過程中是否與另一原告辦理了證書變更登記手續， 只要土地使用者享有占有、使用、獲利或處分土地的基本權利，且有合同確實表明所謂的土地被轉讓、借用或置換，并取得相應的經濟發展的個人利益，土地使用者和其他原告應依照法律法規繳納增值稅、土地增值稅、契稅等相關稅費。 所以，國家劃撥的土地無償轉讓，但土地使用保證金不變的，應當非法繳納土地增值稅。
3.未取得項目和國家發改委未取得社區預購許可的中小房地產開發企業，在租賃土地上出售的房地產，按土地增值稅處理
《土地增值稅宣傳提綱》(國水寒發(1995)110號)第四條、第四條規定，根據法律規定，轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物和取得收益的一切行為，都應當繳納土地增值稅。這個定義有三層含義:一是僅對產權轉讓征收土地增值稅，對集體土地使用權轉讓不征稅。第二，只有轉讓的房地產要繳納土地增值稅，沒有轉讓的不納稅。比如房產出租，雖然取得了收益，但是房產的所有權并沒有轉移，所以不應該在土地增值稅征收范圍內?！?/p>
按照文件精神，房地產開發中小企業開發的房地產在租賃土地上“轉讓”的，不繳納土地增值稅。
4.對于房地產開發中小企業的建設，在建設項目登記備案時，不存在階段性項目備案。然而，中小企業已經分別劃分了項目的分期建設項目。在清理土地增值稅時，是否可以為項目單位計算單獨劃分的分期建設項目？
根據國家研究所的說法
根據《關于中小企業房地產開發土地增值稅清理管理難點的通知》(國稅發〔2006〕187號)，土地增值稅以主管部門批準的房地產開發項目為單位進行清算，以分期項目為單位進行清算。
因此，在土地增值稅清算中，不能以中小企業劃分的分期建設項目為單位進行清算。
5.房地產開發公司在土地拆遷中，拆遷合同約定為被拆遷房屋支付補償，用于新建房屋。土地增值稅的計算怎么處理？如果總補償面積超過拆遷合同確定的總補償面積，如何處理？
在房地產開發公司的土地拆遷中，拆遷合同約定對被拆遷的新建房屋支付補償。拆遷期間，將合同約定的房屋拆遷補償作為征地拆遷補償，在交付新建房屋時，將合同約定的房屋拆遷補償計入出讓收入。新建房屋的總補償面積超過拆遷合同約定的總補償面積的，超出部分的銷售金額按照中小企業銷售的同類型房地產的消費市場價格計算。
6.房產轉讓合同中約定了房產價格，但不包括轉讓稅。同意轉讓稅由房地產受讓方承擔。轉讓收入如何確定？
房產轉讓合同中約定房產價格，約定轉讓稅費由房產受讓方承擔。一、轉讓收入計算如下:轉讓收入=合同約定的轉讓價格÷(1-受讓方對轉讓方應納稅額之和)。以這種方式計算的轉讓收益適當的，按照其計算土地增值稅，合理的，由負責人
行政機關應當參照當地前夕同類型房地產的消費市場價格或風險評估商業價值。
7.房地產開發中小企業利用發達社區進行內部融資，沒有獲得貨幣收入。計算土地增值稅時的收入如何確定才能合理避稅
根據商務部發布的《商務部關于土地增值稅清算管理的規定》(國稅發〔2009〕91號)第十九條規定，房地產開發中小企業將其開發的產品用于員工福利、獎勵、內部融資、再分配給大股東或投資者、償還債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資本等。產權轉讓時，應相當于出售房地產，其收益應按以下方式和順序確認:
(一)按同一周邊地區、同一年度中小企業銷售的同類房地產平均價格計算；
(2)由主管稅務機關參照當地eve和同類型房地產的消費市場價格或風險評估確定。
8.土地使用權重復使用取得，但分期分批開發的，在計算土地增值稅時，如何確定抵扣項目中取得土地使用權所支付的金額？
答:《中華人民共和國土地增值稅組織法》(財發字〔1995〕006號)第六條規定，土地使用權分期分批開發出讓的，可以按照出讓土地使用權總面積與面積的比例，或者按照占地面積，或者按照稅務機關確認的其他方法計算分攤扣除項目的金額。
9.土地使用權風險評估的增量能否作為生產成本扣除？
納稅評估其所擁有的土地使用權的風險，風險評估的增值額，無論在會計上如何處理，在計算土地使用權轉讓增值稅時，都不應作為增值稅如何合理避稅的抵扣項目。
10.單位轉讓土地使用權時，土地機構收取的土地閑置費和地價評估費按土地增值稅處理
根據商務部發布的《土地增值稅宣傳提綱》(國發(1995)110號)第五條第一款規定，取得土地使用權所支付的金額包括因繳納稅費取得土地使用權所支付的地價和按照國家統一規定支付的相關費用。明確定義為:以出讓方式取得土地使用權的，為繳納的土地出讓金；土地使用權以行政事務劃撥方式取得的，按照如何合理避稅，為土地使用權出讓時繳納的出讓金；以出讓方式取得土地使用權的，以支付的地價為準。土地代理機構收取的土地閑置費不能作為取得土地使用權所支付的金額扣除。
《商務部關于土地增值稅清算困難有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第四條規定:“房地產開發中小企業開發文件支付的土地閑置費不得抵扣?！薄?/p>
根據《司法部、商務部關于明確土地增值稅若干難點問題的通知》(財稅字〔1995〕48號)第十二條規定，因需要計算舊房、舊樓價款，已進行房地產風險評估的，在計算增值額時，可扣除其支付的風險評估費用。本法第九條規定的因偷稅、虛報房地產交易價格等原因按照房地產風險評估價格征收土地增值稅發生的風險評估費用，在計算土地增值稅時不得扣除。因此，土地估價費能否扣除，應視具體情況而定。
11.不需要向土地機構繳納土地出讓金，而是作為政府機構為中小企業融資。能否作為計算土地增值稅的抵扣項目？
不需要向土地機構繳納土地出讓金，而是作為政府機構為中小企業融資。如果土地出讓金數額與土地出讓合同確定的土地出讓金數額完全一致，且已取得土地出讓金權利保證金的，在計算土地使用權出讓中的土地增值稅時，應作為抵扣項目。
12.房地產開發中小企業按照“以地填路”的方式取得土地。但單位支付修橋費用時，取得政府機構的財務憑證。修橋可以作為獲得土地使用權的支付限額嗎？
國家發展改革委關于房地產開發中小企業房地產開發項目的文件或中央其他文件中包含“以路填地”取得土地的細節。主干道由其他單位修建，由財政部門或部門代為支付橋梁修繕費用的，支付給支付單位的修繕費用為財務憑證，經審核確認后可作為取得土地使用權所支付的金額；如果主干道是房地產公司開發的必要項目，且已支付的修繕費用是通過財務憑證取得的，則不能作為取得土地使用權所支付的金額。
13.用土地修公路(工程建設)項目，修橋、承接工程建設的生產成本是否可以作為取得土地的生產成本？
《土地增值稅組織法》(財發字(1995)6號)法律法規第七條第一款規定，取得土地使用權所支付的金額，是指為取得土地使用權所支付的土地價款以及按照國家統一規定支付的相關費用?？紤]到部分房地產開發項目雖然看似無償取得土地，但取得的土地實質上是承擔主干道和中央項目的建設生產成本所獲得的補償，房地產開發公司可以以主干道和中央項目的建設生產成本作為征地支付的金額，但應檢查主干道和中央項目的建設生產成本的可信度，并有中央相關文件或合同(協議)作為依據。
14.中小房地產企業在應付賬款上掛一些工程建設的決算款，以保證工程質量。這些應付賬款可以計入成本嗎？
根據《土地增值稅清算管理條例》(國稅發〔2009〕91號)第二十一條第一款的規定，在計算土地增值稅清算抵扣項目金額時，應當取得發生的具體費用，但無權利憑證的不得抵扣。合同約定部分工程款作為總質量款，符合合同規定的比例要求并出具文件的，按時作為房地產開發生產成本扣除。
《商務部關于清理土地增值稅難點問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第二條規定:“項目建設竣工驗收后，房地產開發中小企業將根據合同約定，扣留一定比例的項目資金作為開發項目的總質量款。建筑安裝工程類中小企業在計算土地增值稅時，會向房地產開發類中小企業出具質量總額支付憑證，按憑證所含金額抵扣；沒有出具證明文件的，扣留的質量保證金不予扣除?！?/p>
15.房地產開發中小企業在清算土地增值稅時，很難提供原始匯票或后期費用、建安費用、運輸及設施費用等信息。土地增值稅怎么清？
《商務部關于房地產開發中小企業土地增值稅結算管理難點的通知》(國稅發〔2006〕187號)第四條第(二)款規定:“房地產開發中小企業土地增值稅結算所附票據或資料不符合清算要求或虛假的， 大多數稅務機關可以參考當地建設工程造價管理機構公布的曹魏造價限額信息，結合如何合理規避稅收結構、用途、地理位置等環境因素。 ，并批準上述四項費用的單位總面積定額的國際標準，并據此計算和扣除。明確的審批辦法由省級稅務機關確定。”
如《蘇州市地方稅務局轉發商務部關于房地產開發中小企業土地增值稅清算管理難問題的通知的通知》(蘇地稅發〔2007〕75號)規定，房地產開發中小企業土地增值稅清算機構所附票據或資料不符合清算要求或虛假的， 各縣市所轄地方稅務局可參考當地建設管理造價機構近期公布的曹魏造價限額信息，結合房屋結構、用途、地理位置等環境因素，核定上述四項費用單位總面積定額的國際標準，并據此計算扣除。 因此，如果不能提供匯票或后期費用、建筑安裝費用、運輸設施費用等信息。，可以參考當地建設管理造價機構最近公布的曹魏造價限額信息，結合房屋結構、用途、地理位置等環境因素。，并批準上述四項費用的單位總面積定額的國際標準，并據此計算扣除額。
16.中小房地產企業發生的招標費、投標費、投標費、公開招標費、公開招標監理費是否可以扣除？
編標費、招標費、投標費、公開招標費、公開招標監理費等費用是與工程建設公開招標有關的費用，按照國家院國際會計制度計入相關生產成本，按照土地增值稅政策扣除。
17、房地產開發中小企業建成住宅小區出售裝修后，扣除裝修生產成本？
《商務部關于房地產開發中小企業土地增值稅清算管理的通知》(國稅發〔2006〕187號)第四條第(四)項規定:“房地產開發中小企業出售裝修房屋時，為避稅，裝修費用可以合理計入房地產開發生產成本”。
如果房地產開發中小企業在裝修后將建成小區出售，在計算轉讓收入時，如果將向購房人收取的裝修費用計入計算土地增值稅的轉讓收入，則裝修生產成本可以計入房地產開發生產成本并按時扣除，可以作為計算扣除額的序數。向購房人收取的裝修費用不計入房地產轉讓收入的，裝修費用不能從土地增值稅中扣除。
18.《商務部關于中小企業從事房地產開發經營業務必須辦理個人所得稅問題的通知》(國稅發〔2009〕31號)規定，開發間接費包括項目營銷公共設施建設費用。開發間接費在計算土地增值稅時是否包含項目營銷公共設施建設費用？
根據《土地增值稅組織法》的法律規定，開發的間接費用是指組織管理工作和開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費用、水電費、勞務工高利貸、周轉房攤銷等。
因此，在計算土地增值稅時，項目市場陣營如何合理規避不能計入間接開發的公共設施建設成本稅？
19.納稅費可以作為扣除貸款和管理費用的序數嗎？
中小企業在房地產開發中取得土地和進行房地產開發發生的費用，如果按照會計核算應當計入土地取得生產成本和房地產開發生產成本，應當作為計算扣除貸款和其他房地產開發費用的序數。
20、中小企業房地產開發要
< 怎么樣才能合理避稅p>計算土地增值稅可以扣除政府機構以外的單位和個人的貸款利息費用嗎(中小企業一般政府機構的利息費用可以扣除嗎？兩個項目的利息費用不清楚。如果發生的貸款、租金、銷售費用總值低于10%，如何扣除？)?
《中華人民共和國土地增值稅組織法》(財發字[1995]第006號)法律法規第七條第三款規定，財務費用中的利息費用可以根據轉讓的房地產項目進行計算、分攤和提供
經政府機構證明的，允許扣除事實，但最低金額不得超過按商業中心同類型金融機構歷年利率匯率計算的金額。其他房地產開發費用應當在按照本條第(一)項、第(二)項計算的額度之和的5%以內計算扣除。不能按照轉讓的房地產項目計算和分攤利息費用或者不能提供銀行證明的，應當在按照本條第(一)項和第(二)項計算的金額之和的10%內計算和扣除房地產開發費用。
房地產開發中小企業向銀行以外的單位和個人貸款難以取得銀行證明。利息費用和其他房地產開發費用在取得土地使用權支付的金額與房地產開發生產成本金額之和的10%以內計算扣除。
21、購買土地和房產后納稅
，怎么扣？
《司法部、商務部關于土地增值稅若干難點問題的通知》(國稅發〔2006〕21號)第二條規定:轉讓舊房屋、舊建筑物納稅時，購房時繳納。
，凡能提供契稅完稅憑證的，允許作為“與房地產轉讓有關的稅收”予以扣除，但不得作為5%的序數。
從事房地產開發取得土地的中小企業繳納的契稅，按照財務公式計入相關生產成本，可作為計算抵扣金額的序數。、
22.違約可以作為土地嗎
扣款項目？
中小企業支付的各種滯納金、罰款、違約金的實物性質是中小企業長期開業時在娛樂活動之外發生的費用。因此，在會計處理中，應包括業務以外的費用。中小企業發生上述費用時，應借記“業務外費用”，貸記“利息”等科目。土地
《組織法》法律法規規定，開發土地和新建房屋、設施、公共設施的費用(即房地產開發費用)是指與房地產開發項目相關的銷售費用、管理費用和財務費用。根據會計核算的必要性和必要性，將違約作為業務費用處理
政策規定，違約不屬于
扣除項目。
23.房地產開發公司開發了一棟教學樓，其中1-4層為商業寫字樓，5-20層為住宅區。今天進行土地增值稅的結算。經計算，住宅區為負增值，而商業寫字樓為正增值，且金額相當大。住宅區的負增值能否抵消商業寫字樓的正增值？
《土地增值稅組織法》法律法規第八條規定，土地增值稅按已納稅房地產成本核算最基本的會計項目或審計單位計算；《司法部、商務部關于明確土地增值稅若干難點問題的規定的通知》(國稅發〔1995〕48號)第十三條規定，對建設符合國際標準的住宅區，從事其他房地產開發的納稅人，應單獨審核增值額(國稅發〔2006〕21號、國稅發〔2006〕187號批復也有規定)，增值額不應單獨審核或不能準確審核
《蘇州市地方稅務局關于印發〈土地增值稅清算管理規定〉的通知》(蘇地稅發〔2009〕72號)第十七條規定:清算審核時，應審查房地產開發項目是否由項目主管部門核準備案的單位進行清算；國家發改委或規劃機構批準的分期開發項目是否以分期項目為單位進行清算；一般來說，國際標準住宅小區和其他類型的私房是否分別計算增值額和增值率，繳納土地增值稅。
根據上述規定，除一般國際標準住宅區外，同一清算單位的不同類型住宅區不分別計算增值額和增值率。
24.核定收款率如何應用于核定項目？
經批準的征收項目符合《土地增值稅清算管理條例》(國稅發〔2009〕91號)第十條第一款、第二款規定，未售出部分繼續出售的，按照清算時確定的批準征收率核定征收。
25.房地產開發項目分期開發，后期項目已批準征用。中期項目怎么清算？
《土地增值稅清算管理條例》(國稅發〔2009〕91號)第三十六條規定，對于分期開發的房地產項目，各階段的清算方式應完全一致。所以后期項目已經批收，中期項目也要批收。
26.中小房地產企業出售土地增值稅清算后剩余房屋收到的預付款是否需要提前征收土地增值稅？
中小房地產企業土地增值稅清算后，出售剩余房屋收到的預付款，按照《商務部關于中小房地產開發企業土地增值稅清算管理難點的通知》(國稅發〔2006〕187號)第八條執行。土地增值稅清算時未轉讓的財產，清算后出售或有償轉讓的，應及時納稅，以作出合理的避稅申報?？鄢椖拷痤~的計算方法是清算時單位建筑面積成本乘以出售或轉讓的總面積(單位建筑面積成本=清算時扣除項目總額÷清算時總建筑面積)。也就是說，應稅清算項目繼續銷售的，在銷售的1月份進行清算，預請后仍進行清算。
27.項目清算時未售出零件的生產成本、費用、稅金如何扣除？未售出零件未來的生產成本、費用、稅金、預收稅金如何處理？
根據《商務部關于房地產開發中小企業土地增值稅清算管理難點的通知》(國稅發〔2006〕187號)第八條規定:土地增值稅清算時未轉讓的財產，清算后出售或支付轉讓的，應及時進行土地增值稅納稅申報，扣除項目金額按清算時單位建筑面積成本乘以出售或轉讓總面積計算。
單位土地面積成本=清算時扣除項目總額/清算時土地總面積。
如何合理規避清算時對未售出部分征收的稅款不得抵扣。
對于未售出的零件，銷售時應按上述方法計算生產成本和費用。未出售部分出售時已預征稅款，在計算土地增值稅時扣除。
28.在土地增值稅清算步驟中，中小企業希望享受增值稅不超過20%的一般國際標準住宅區。應提供哪些證明，如何合理規避稅務信息？
1)國家發展和改革委員會批準國家發展和改革委員會批準商品房經濟開發行政機關的批準文件；
(二)土地管理機構劃撥土地的批準文件；
(三)物價部門批準的經濟開發商品房銷售價格批準文件；
4)住房保障部門對醫保住房困難的中產階級發放的住房額度證明；
5)明確中央政府經濟發展的商品房建設項目融資計劃；
6)經濟適用房銷售清單(包括各購房人姓名及身份證電話、擬購總面積、合同號、合同年、建筑號、具體擬購總面積、售價、銷售額度)；
(七)負責地租的行政機關要求的其他資料。
29.賣經濟發展商品房的倉庫能享受土地增值嗎？如何才能合理的為外資避稅？
房地產開發中小企業轉讓經濟開發商品房倉庫，其總面積納入經濟開發商品房總面積，且總計數不超過經濟開發商品房國際標準，享受經濟開發商品房政策?？倲党^經濟發展用商品房國際標準的，轉讓的房地產和倉庫不視為經濟發展用商品房，不應享受外商投資經濟發展用商品房。
30.中小房地產企業房地產融資的土地增值稅處理
根據《司法部、商務部關于土地增值稅若干難點問題的通知》(財稅[2006]21號)第五條，《司法部、商務部關于明確土地增值稅若干難點問題的通知》不適用于土地(房地產)股份的融資或合資、從事房地產開發的中小企業的融資和合資， 或者是房地產開發中小企業與其建成小區的融資合資()因此，中小房地產企業以房地產融資需要繳納土地增值稅。
例如，子公司用土地籌集資產。子公司買地時商業價值500萬，融資800萬股。融資時，母公司和子公司都不是房地產開發的中小企業。然而，在獲得土地后，一些子公司向工商委員會申請房地產開發專業知識。土地用于建設科研機構大樓，建成后供自用或出租。你交土地增值稅嗎？
根據《司法部、商務部關于土地增值稅若干難點問題的通知》(國稅發〔2006〕21號)，子公司以土地為子公司融資時，子公司尚未取得房地產開發專業知識，且子公司之前不是房地產開發中小企業，因此子公司以土地為子公司融資時可暫免征收土地增值稅。取得房地產開發專業知識后，其子公司將使用土地進行房地產開發。以后房地產轉讓，土地增值稅要按時繳納。
31.中小企業將建成的小學所有權無償轉讓給教育部門是否要繳納土地增值稅？給演藝明星買房的行為是否需要繳納土地增值稅？如果一個人把自己擁有的房產捐給父母，他的行為是否有土地增值稅？
根據《土地增值稅組織法》(財稅字〔1995〕6號)和《司法部、商務部關于土地增值稅若干明確疑難問題的規定的通知》(財稅字〔1995〕48號)的法律規定，該法第二條所稱土地使用權、地上建筑物及其附著物和收益的轉讓，是指以轉售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承或者贈與方式無償轉讓不動產的行為?！端痉ú?、商務部關于明確土地增值稅若干疑難問題的通知》(財稅字〔1995〕48號)第四條規定，章程所稱“贈與”是指下列情形:
(一)沒有房產、沒有土地使用權的將房屋產權、土地使用權轉讓給子女或者承擔必要的維修義務；(二)沒有房地產、土地使用權，沒有人通過非營利組織在中國的社會團體、國家事業單位將房屋產權、土地使用權捐贈給高等教育、行政和其他福利、慈善事業。
所以中小企業把建成的小學所有權免費轉讓給教育部門，不想交土地增值稅。但有些單位把別墅給演藝明星的行為需要繳納土地增值稅。在某種程度上，一個人把自己擁有的房產以及如何合理避稅交給父母，對自己的行為不征收土地增值稅。
