一、拆遷補(bǔ)償是否納入成交價格
房屋開發(fā)企業(yè)以貨幣資金、用具、資產(chǎn)等個人經(jīng)濟(jì)發(fā)展利益支付拆遷補(bǔ)償。根據(jù)國稅發(fā)〔2004〕134號文件規(guī)定，房屋開發(fā)企業(yè)為國有土地使用權(quán)受讓方支付的拆遷補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)納入契稅交易價格。
拆遷補(bǔ)償費(fèi)契稅處理中應(yīng)注意以下問題:
(一)以非貨幣資金形式支付的拆遷補(bǔ)償應(yīng)納入交易價格，如房屋拆遷支出。
(二)拆遷補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確確認(rèn)。拆遷補(bǔ)償以貨幣資金支付的，應(yīng)當(dāng)以具體支付金額為準(zhǔn)。拆遷補(bǔ)償以非貨幣資金方式支付的，相關(guān)合同約定的金額輕率的，按照約定的金額確認(rèn)。相關(guān)合同協(xié)議沒有約定金額或者約定金額明顯偏低且未強(qiáng)制執(zhí)行的，房屋開發(fā)企業(yè)以在土地上開發(fā)的產(chǎn)品以外的器皿和資產(chǎn)支付拆遷補(bǔ)償?shù)模姓C(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)參照器皿和資產(chǎn)的輕率商業(yè)價值核定工資避稅金額；開房企業(yè)用土地上開發(fā)的產(chǎn)品支付拆遷補(bǔ)償?shù)模匆韵路绞街Ц?/p>
金融事務(wù)
行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)參照開發(fā)產(chǎn)品的已納稅避稅主體的建設(shè)和生產(chǎn)成本核定配額。
(三)拆遷補(bǔ)償安置完成后，國有土地使用證還應(yīng)審核批準(zhǔn)繳納稅費(fèi)。
二、城市規(guī)劃配套費(fèi)納入交易價格繳納稅費(fèi)
到目前為止，在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中，城市規(guī)劃配套費(fèi)的支付方式一般有兩種。一種是房屋開發(fā)企業(yè)收取中央確定的城市規(guī)劃配套費(fèi)國際標(biāo)準(zhǔn)，以貨幣資金形式支付。另一種是房企需要根據(jù)與中央政府簽訂的《國有土地使用權(quán)出讓合同》為市級機(jī)關(guān)工資避稅籌集資金建設(shè)配套公共設(shè)施。
國稅發(fā)〔2004〕134號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地的計稅價格為取得土地使用權(quán)所支付的全部經(jīng)濟(jì)發(fā)展個人利益，包括取得土地使用權(quán)所支付的城市規(guī)劃配套費(fèi)和市政當(dāng)局在建設(shè)項目中的配套公共設(shè)施支出。
城市規(guī)劃配套費(fèi)契稅處理應(yīng)注意以下問題:
(一)必要的融資市政配套公共設(shè)施支出一般發(fā)生在國有土地使用債券兼營后和房屋開發(fā)項目開發(fā)階段。房企應(yīng)在支出的具體發(fā)生地
金融事務(wù)
行政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)繳納契稅。
(二)房屋開發(fā)企業(yè)需要籌集市政配套公共設(shè)施建設(shè)資金的，應(yīng)當(dāng)以市政配套公共設(shè)施支出為契稅依據(jù)。
3.契稅交易價格中是否扣除了土地的后期成本
一般來說，房屋開發(fā)企業(yè)通過“招標(biāo)、拍賣、掛牌”方式取得的國有土地，已經(jīng)在一級開發(fā)，并盡早由松柏變?yōu)楦?后期已開發(fā)的土地，如三通一平、五通一平、七通一平)。一般來說，土地出讓價格包含后期成本。根據(jù)國稅函[2009]603號文件規(guī)定，通過“招標(biāo)、拍賣、掛牌”等程序接受國有土地使用權(quán)的，按照土地交易總價征收契稅，不扣除后期土地成本。
四、轉(zhuǎn)讓劃撥土地繳納土地出讓金是要交稅的
房屋開發(fā)企業(yè)將原圖紙取得的國有土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)繳納土地出讓金或者土地收益。國稅發(fā)〔2000〕14號文件規(guī)定，以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)讓，取得劃撥土地使用權(quán)的人應(yīng)當(dāng)繳納土地出讓金或土地收益，并繳納契稅。
需要注意的是，房屋開發(fā)企業(yè)將原圖紙取得的國有土地使用權(quán)進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)繳納契稅，國有土地使用權(quán)受讓人也應(yīng)當(dāng)按時繳納契稅。
5.未完成的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否繳納契稅
房企可能會因為各種因素轉(zhuǎn)讓爛尾樓。根據(jù)國稅發(fā)〔2007〕162號文件規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)及附屬建筑物(包括在建私房、其他建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物)轉(zhuǎn)讓給他人的，按照轉(zhuǎn)讓總價征收契稅。
6.保障性住房建設(shè)所承擔(dān)的土地是否繳納契稅
根據(jù)國稅發(fā)〔2012〕82號文件規(guī)定，房屋開發(fā)企業(yè)接受土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并在該土地上代表中央政府建設(shè)保障性住房的，契稅的計稅價格為取得全部土地使用權(quán)的成交價格。即經(jīng)濟(jì)適用房的公共設(shè)施也要交契稅。
七、改變國有土地實物屬性的契稅處理是否準(zhǔn)確
房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房屋開發(fā)企業(yè)因開發(fā)需要改變國有土地用途的，如由土地工資避稅變?yōu)樯虡I(yè)公共設(shè)施、由商業(yè)公共設(shè)施變?yōu)樽≌玫氐龋枳兏秶型恋厥褂脵?quán)出讓合同》或簽訂新的出讓合同，并繳納土地收益及相關(guān)費(fèi)用。國稅函[2008]662號文件規(guī)定，因土地用途變更而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或新的土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。計稅依據(jù)是因土地變更應(yīng)返還的土地收益和其他應(yīng)返還中央的費(fèi)用。
八、零地價出讓國有土地使用權(quán)繳納稅費(fèi)
國稅函[2005]436號文件明確規(guī)定，承擔(dān)國有土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地出讓金應(yīng)納稅。不得因降低土地出讓金而減免契稅。
需要注意的是，部分省、自治區(qū)對房企城市規(guī)劃配套費(fèi)契稅征收規(guī)定減免土地出讓金。也就是說，對承擔(dān)國有土地使用權(quán)的房屋開發(fā)企業(yè)繳納的城市規(guī)劃配套費(fèi)征收契稅，不應(yīng)因市政當(dāng)局配套公共設(shè)施費(fèi)的減少而減免契稅。
九、合伙人建房契稅的處理是否準(zhǔn)確
合伙人建房是指一方出土地，另一方出資金，共同建房，完工后按照約定的方式重新分配房屋。合伙人的房屋建設(shè)大多涉及房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移。本質(zhì)上，大部分都是以部分土地使用權(quán)換取部分原有房屋。兩國自建房屋再分配不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移。
國稅發(fā)〔2000〕14號文件明確規(guī)定，甲單位擁有土地，乙單位提供資金共同建房。乙單位獲得有償避稅的部分土地使用權(quán)屬于土地使用權(quán)所有權(quán)轉(zhuǎn)移。根據(jù)《中華人民共和國契稅組織法》的明確規(guī)定，契稅應(yīng)向乙單位征收，計稅依據(jù)為乙單位取得的土地使用權(quán)的交易價格..上述估價單位共同建造和分?jǐn)傋杂蟹课荩晦D(zhuǎn)移所有權(quán)，不征收契稅。
十、轉(zhuǎn)賣房屋使用權(quán)契稅處理是否準(zhǔn)確
國稅函[1999]465號文件明確規(guī)定，房屋使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)是兩種不同物理屬性的所有權(quán)。根據(jù)現(xiàn)行契稅的明確規(guī)定，私有房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不屬于契稅征收范圍，不應(yīng)征收。
十一、安置房建設(shè)支出契稅處理是否準(zhǔn)確
安置房建設(shè)支出，是指房屋開發(fā)企業(yè)根據(jù)《國有土地使用權(quán)出讓合同》在接受土地使用權(quán)時發(fā)生的建設(shè)工程支出，竣工后無償移交給安置戶，或由中央政府按約定價格回購。
上述安置房建設(shè)支出屬于住房開發(fā)企業(yè)承擔(dān)國有土地使用權(quán)支付的個人經(jīng)濟(jì)發(fā)展利益。根據(jù)國稅發(fā)〔2004〕134號和國稅函〔2009〕603號文件的規(guī)定，應(yīng)征收契稅。
十二、售后服務(wù)對出租房地產(chǎn)契稅的處理是否準(zhǔn)確
投資售后服務(wù)回租業(yè)務(wù)是指承租人將資金轉(zhuǎn)售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)(以下簡稱
國際融資
租賃公司后，資金從
國際融資
把公司租回來的行為。
投資
在售后性服務(wù)回租業(yè)務(wù)中，承租人將房產(chǎn)轉(zhuǎn)售給國際金融租賃公司時，必須將房產(chǎn)支付給國際金融租賃公司的個人財產(chǎn)。
根據(jù)國稅發(fā)〔2004〕82號文件規(guī)定，公司開展售后服務(wù)回租業(yè)務(wù)，并承擔(dān)租賃房屋和土地所有權(quán)的，按規(guī)定征稅。售后服務(wù)回租合同到期，租賃物回購原房屋和土地所有權(quán)的，免征契稅。即
投資
在售后服務(wù)性回租業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向國際金融租賃公司轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時，國際金融租賃公司應(yīng)支付
契稅
；房企回購前述房地產(chǎn)，免征
契稅
。
十三.房地產(chǎn)開業(yè)商業(yè)契稅審批繳納周是否準(zhǔn)確
(a)確定一般契稅的批準(zhǔn)和支付周
不同于明確規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及的增值稅審批期和繳納期完全一致，契稅審批周和繳納周不同。《契稅組織法》第九條明確規(guī)定，納稅義務(wù)發(fā)生之月起10日內(nèi)向土地、私房所在地契稅征收管理機(jī)關(guān)繳納稅款，并在契稅征收管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的期限內(nèi)繳納稅款。
一些省、自治區(qū)已經(jīng)明確規(guī)定了契稅的繳納期限。如《成都市地方稅務(wù)局關(guān)于契稅繳納期限疑難問題的批復(fù)》(函[2004]208號)明確規(guī)定，成都市契稅繳納期限明確為:繳納責(zé)任發(fā)生之日起(即土地、私有房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同簽訂納稅之日， 或取得土地、私有房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同其他具有實物屬性的票據(jù)納稅之日)，土地、私有房屋權(quán)屬一并管理。
(二)類似情況下契稅審批周的確定
房地產(chǎn)企業(yè)在土地、房屋權(quán)屬證書兼營后發(fā)生的下列費(fèi)用，也應(yīng)核定繳納契稅。
1.房屋拆遷及返還支出
2 .市級機(jī)關(guān)配套公共設(shè)施建設(shè)項目支出
3.搬遷房屋建設(shè)支出
4.未竣工房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
5.土地出讓金由劃撥土地出讓金支付
上述支出應(yīng)在具體發(fā)生(或結(jié)算)月內(nèi)十日內(nèi)同時向稅務(wù)征收管理機(jī)關(guān)申報，并在稅務(wù)征收管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的期限內(nèi)繳納稅款。結(jié)合當(dāng)前大多數(shù)稅務(wù)審批管理工作的具體情況，我們也可以參考一下
增值稅
在審批期限內(nèi)，于上述支出具體發(fā)生(或結(jié)算)之日的次月9日前，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納契稅。
