根據(jù)國稅發(fā)〔2016〕36號文件《全面實(shí)施增值稅率制度改革》，公共服務(wù)是租賃的，包括融資租賃公共服務(wù)和管理租賃公共服務(wù)。融資租賃公共服務(wù)可分為有形財產(chǎn)融資租賃公共服務(wù)和房地產(chǎn)融資租賃公共服務(wù)。投資售后服務(wù)回租不按本稅目繳納稅率。管理和租賃公共服務(wù)可以分為有形財產(chǎn)管理和租賃公共服務(wù)以及房地產(chǎn)管理和租賃公共服務(wù)。建筑物、樓宇等不動產(chǎn)或飛機(jī)、卡車等有形財產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或個人，用于如何報稅、發(fā)布電視廣告，稅率按出租公共服務(wù)的經(jīng)營管理繳納。貨車停放公共服務(wù)、主干道交通公共服務(wù)(包括過路費(fèi)、過橋費(fèi)、閘機(jī)費(fèi)等。)，等等。，按照房地產(chǎn)管理和租賃公共服務(wù)的稅率納稅。
明確規(guī)定零星納稅人出租房產(chǎn)
根據(jù)《關(guān)于增值稅改革稅率制度改革有關(guān)事項(xiàng)的明確規(guī)定》(國稅發(fā)〔2016〕36號附件2):
1 .零星納稅人出租其取得的房地產(chǎn)(不包括一人出租的房屋)按5%的征收率計算應(yīng)納稅額。租用與政府機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)的房地產(chǎn)的納稅人，應(yīng)按上述征稅辦法在房地產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，然后向政府機(jī)構(gòu)所在地負(fù)責(zé)人申報
金融事務(wù)
行政機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。
2.另一人出租其取得的房地產(chǎn)(不含房屋)時，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
3.個人租房時，按照5%減1.5%的征收率計算應(yīng)納稅額。
根據(jù)國家司法研究所的說法
金融事務(wù)
《局關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)保險公司房地產(chǎn)租賃和非學(xué)歷高等教育政策營改增改革的通知》(稅〔2016〕68號):
中小企業(yè)零星納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)、出租單獨(dú)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。出租單獨(dú)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的納稅人與其政府機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)。他們應(yīng)按照上述稅收方法在房地產(chǎn)所在地預(yù)先納稅，然后向當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。
明確規(guī)定一般納稅人出租房產(chǎn)
根據(jù)《關(guān)于增值稅改革稅率制度改革有關(guān)事項(xiàng)的明確規(guī)定》(國稅發(fā)〔2016〕36號附件2):
1.一般納稅人在出租2016年4月30日前取得的房地產(chǎn)時，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租2016年4月30日年末取得的不在政府機(jī)構(gòu)所在地縣(市)的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照上述計稅方法在房地產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，然后向政府機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報。
2.如果一般納稅人將自己在2016年4月30日年末取得的房產(chǎn)出租，并采用一般計稅方式征稅，則應(yīng)按3%的稅率在房產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，然后向政府機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報。
3.一般納稅人出租2016年5月1日后取得的不在政府機(jī)構(gòu)所在地同一縣(市)的房地產(chǎn)，應(yīng)按3%的稅率在房地產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，然后向政府機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報。
4.高速公路管理中小企業(yè)一般納稅人收取體制改革前啟動的國道通行費(fèi)，可選擇適用簡易計稅方法，減按3%的稅率計算應(yīng)納稅額。
體制改革前開工的國道是指相關(guān)工程許可中注明合同開工日期為2016年4月30日的國道。
根據(jù)《司法部、商務(wù)部關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)改革試點(diǎn)和營改制改革的通知》，保險公司房地產(chǎn)租賃和非學(xué)歷高等教育政策(財稅〔2016〕68號):
1.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普通納稅人出租單獨(dú)開發(fā)的舊房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。租用與其政府機(jī)構(gòu)分開開發(fā)的舊房地產(chǎn)項(xiàng)目的納稅人不在同一縣(市)的，應(yīng)按上述計稅方法在房地產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，然后向當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
2.中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普通納稅人出租2016年5月1日以后單獨(dú)開發(fā)的不與政府機(jī)構(gòu)位于同一縣(市)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按3%的預(yù)征收率在房地產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，然后向政府機(jī)構(gòu)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。
根據(jù)《司法部、商務(wù)部關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)勞教所改革和勞務(wù)派遣公共服務(wù)及州際公路通行費(fèi)抵扣制度改革的通知》(國稅發(fā)〔2016〕47號):
1.一般納稅人收取體制改革前啟動的一級公路、二級公路、橋梁、閘門的通行費(fèi)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算稅率。
體制改革前的開工，是指相關(guān)工程許可證上注明的合同開工日期為2016年4月30日。
2.2016年4月30日末一般納稅人簽署的房地產(chǎn)
投資
租賃合同，或由2016年4月30日結(jié)束時獲得的房地產(chǎn)提供
投資
租賃公共服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算繳納
稅率
。
零星納稅人如何變成一般納稅人出租房產(chǎn)？稅收提案
營改增現(xiàn)行政策明確規(guī)定了零星納稅人出租的房產(chǎn)和普通納稅人出租的房產(chǎn)如何征稅，但沒有明確規(guī)定零星納稅人出租的房產(chǎn)如何征稅。作者提議:
1.納稅人收購房地產(chǎn)時是零星納稅人。如果他們登記為一般納稅人后將房產(chǎn)出租，可以選擇如何適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人租用與政府機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)的房地產(chǎn)，應(yīng)按上述征稅辦法在房地產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，然后向政府機(jī)構(gòu)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
2.納稅方式納稅人以零星納稅人身份取得房地產(chǎn)時，登記為一般納稅人后出租該房地產(chǎn)，適用一般計稅方法的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)所在地按照3%的預(yù)征稅率預(yù)繳稅款，然后向政府機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
3.房地產(chǎn)開發(fā)的中小企業(yè)會單獨(dú)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，開始建設(shè)時是零星納稅人。登記為一般納稅人后出租房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。租用單獨(dú)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的納稅人不在同一縣(市)如何申報納稅。他們應(yīng)按照上述計稅方法在房地產(chǎn)所在地提前納稅，然后向當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
4.從事房地產(chǎn)開發(fā)的中小企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，開始建設(shè)時為零星納稅人，登記為一般納稅人后出租房地產(chǎn)項(xiàng)目。適用一般計稅方法的，應(yīng)當(dāng)按照3%的稅率預(yù)繳稅款后，向政府機(jī)關(guān)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款。
5.零星納稅人簽訂的房地產(chǎn)租賃合同，登記為一般納稅人后未執(zhí)行的房地產(chǎn)租賃合同，可選擇適用簡易計稅方法，按5%的征收率計算繳納
稅率
。
