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「怎么合理避稅」問：房地產開發企業成本、費用扣除的稅務處理

更新時間：2021-03-22 16:55:58

第一，基本定義明確

1.企業在審計和扣除成本費用時，必須及時區分開發產品的費用和應納稅成本、銷售的開發產品的應納稅成本和未銷售的開發產品的應納稅成本。

2.企業在本期發生的費用、銷售開發產品的應納稅成本、增值稅及附加、農用地稅率允許在本期內按時扣除。

3.已銷售開發產品的應稅成本，按照總可銷售面積和總可銷售面積當期單位工程建設成本確定。如何合理規避建筑成本和銷售開發產品每單位總可銷售面積的應納稅成本，按以下公式計算確定:

單位建筑成本可銷售總面積=簡單成本/簡單總可銷售總面積

銷售開發產品的應稅成本=總銷售面積的單位建筑成本×總銷售面積。

4.企業對已完成但尚未轉賣的開發產品所發生的維護費用，以及對已售出的開發產品(包括共用干線、共用公共設施和電子設備)按照有關法律、法規或合同進行日常維護、保養和維修所發生的費用，允許在當期扣除。

5.企業將已計入銷售合理避稅金額的共用干線、共用公共設施的電子設備維修基礎按時轉讓給相關機構和單位的，在轉讓時扣除。

第二，類似的明確規定

1.經濟開發區內企業興建的賓館、物業娛樂活動場所、水電站、熱力站、污水處理廠、文體場館、小學等設施和公共設施，按以下明確規定辦理:

(一)屬于非盈利性質，所有權屬于所有開發商的，或者無償捐贈給中央大部分單位和公用事業的，可以視為公共設施和公共設施，其建設費用按照公共設施費的有關明文規定辦理。

(二)營利性的，或者所有權屬于企業的，或者所有權未明確的，或者無償捐贈給中央和公用事業以外的單位的，應當單獨審計費用。除企業自用外，按建設人民幣辦理，其他產品不按建設開發產品辦理。

2.經濟開發區內企業修建的郵電、學校和公共衛生設施的費用，應當單獨核算。企業與主管部門的經營管理機構和單位之間的合資建設項目完成并有償移交的，主管部門的經營管理機構和單位給予的經濟發展補償可以沖減目標建設成本，扣除的利息應改變當期應納稅所得額。

3.企業以金融機構抵押的方式銷售開發產品，約定企業為購買方的抵押利息提供擔保的，其銷售開發產品時向金融機構提供的款項(保證金)不得從銷售額中扣除，也不得作為當期稅前費用扣除，但具體發生人員傷亡時可以扣除。

4.企業將開發的產品銷售給外國政府機構的，應當據實扣除企業向外國政府機構支付的不合理回避且超過銷售額10%的銷售費用(包括報酬或利息)。

5.企業的利息支出按以下明確規定辦理:

(一)企業為建設和開發符合稅收明文規定的產品而借入資金所發生的借款費用，可以按照《企業會計準則》的明文規定進行歸集和再分配，其中屬于財務費用實物性質的借款費用可以在稅前扣除。

(2)集團公司或其核心成員企業的整合方向

政府代理貸款由控股公司以外的其他核心成員企業分享使用，借款人可以從哪里發行

政府機構在取得貸款憑證時，能否在使用貸款的企業之間適當分攤利息費用，如何合理避稅，扣除使用貸款的企業稅前分攤的適當貸款。

6.企業因國家無償收回耕地所有權造成的人員傷亡，可以按照有關明確規定作為人員傷亡稅前扣除。

7.企業開發的產品全部報廢或損壞的，按照相關明確規定，經核實確認后，允許稅前扣除凈傷亡。

8.企業開發的產品轉為自用的，在特定使用周之后12個月內銷售的，不得稅前扣除折舊費。

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