節(jié)稅規(guī)劃編者按:昨天，央行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，將第二套房首付比例改為不低于40%，社保利息購(gòu)買(mǎi)的第一套住房首付比例下調(diào)至20%。同時(shí)，司法部通報(bào)，一個(gè)人出售兩年以上的房屋，一般免征營(yíng)業(yè)稅。改革的出臺(tái)無(wú)疑會(huì)引起房地產(chǎn)企業(yè)的一片狂熱，存量房屋(即二手房)的總市值勢(shì)必會(huì)略有變化。房地產(chǎn)企業(yè)再次成為輿論話(huà)題，被迫聯(lián)想到簽訂“陰陽(yáng)合同”、虛報(bào)交易價(jià)格的弊端。本文從一個(gè)案例入手，考察了房地產(chǎn)核定計(jì)稅價(jià)值的現(xiàn)狀。
案例1:
某融資可持續(xù)發(fā)展有限公司成立時(shí)是一家供銷(xiāo)社的鐵路公司。作為改革后的國(guó)有企業(yè)，職工收入低，住房條件多年沒(méi)有改善。一家金融有限公司的退休員工只能申請(qǐng)改善住房條件。某房地產(chǎn)公司應(yīng)其下屬部門(mén)的要求，為解決中小企業(yè)老職工住房困難，解決信訪(fǎng)突出問(wèn)題，經(jīng)下屬部門(mén)批準(zhǔn)，公司監(jiān)事會(huì)研究決定，給予老職工銷(xiāo)售價(jià)格20%的利潤(rùn)。
我局認(rèn)為，公司向公司職工出售低于往年銷(xiāo)售價(jià)格20%的房屋的行為，屬于《中華人民共和國(guó)稅收征管法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《稅收征管法》)第三十五條第(六)項(xiàng)明確規(guī)定的“稅收審批計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，不執(zhí)行節(jié)稅規(guī)劃”的行為， 因此，它要求中小企業(yè)根據(jù)歷年消費(fèi)市場(chǎng)價(jià)格的變化，補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅和相應(yīng)的附加稅。 [1]
案例2:
2004年，該公司與拍賣(mài)行簽署了拍賣(mài)合同，拍賣(mài)自己的財(cái)產(chǎn)。根據(jù)拍賣(mài)委托合同中的約定，競(jìng)買(mǎi)人必須支付拍賣(mài)金額6800萬(wàn)港元。之后，只有B的公司參與拍賣(mài)，以1.3億港元的市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)標(biāo)了上述部分房產(chǎn)。
在檢查中，該局發(fā)現(xiàn)了這種情況，認(rèn)為其股價(jià)明顯低于消費(fèi)市場(chǎng)的價(jià)格。為此，搜索對(duì)比了拍賣(mài)第三方周邊開(kāi)發(fā)商與接近拍賣(mài)第三方的類(lèi)似年份的商業(yè)建筑、商鋪、倉(cāng)庫(kù)，查詢(xún)了2003年至2005年初相同實(shí)物屬性的房地產(chǎn)交易資料，收集了以往消費(fèi)市場(chǎng)交易的商業(yè)價(jià)值統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。并與被告交付拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)的股票價(jià)格進(jìn)行比較研究。同時(shí)，考慮到被告房產(chǎn)是整體拍賣(mài)，節(jié)稅策劃的商業(yè)價(jià)值不會(huì)略低于長(zhǎng)期股價(jià)，審核了之前消費(fèi)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)的商業(yè)價(jià)值，批準(zhǔn)拍賣(mài)房產(chǎn)的股價(jià)約為3.1億港元。認(rèn)定《稅收征管法》第三十五條第(六)項(xiàng)對(duì)公司高價(jià)拍賣(mài)有明確規(guī)定。[2]
案例一和案例二，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，但案例一有“強(qiáng)制執(zhí)行”而案例二沒(méi)有，所以案例二，公司需要違法補(bǔ)稅。案例二，稅收主要依據(jù)《稅收征管法》第四十七條第一款:“(一)在當(dāng)?shù)赝?lèi)型企業(yè)或類(lèi)似企業(yè)中，查業(yè)務(wù)規(guī)模、收入水平相近的稅率水平……”。除《稅收征管法》外，《營(yíng)業(yè)稅組織法》第七條、《營(yíng)業(yè)稅組織法法規(guī)》第二十條、《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中小企業(yè)耕地稅率清理管理難點(diǎn)的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第七條均為與房地產(chǎn)相關(guān)的核定計(jì)稅依據(jù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)《營(yíng)業(yè)稅組織法》第七條、《營(yíng)業(yè)稅組織法》第二十條等法律法規(guī)批準(zhǔn)中小房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售的案件，反映在(2014)少人發(fā)行子楚第13號(hào)和(2014)少段發(fā)鐘惺字第75號(hào)行政事務(wù)判決中。
到目前為止，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)審批可以查計(jì)稅依據(jù)的情況很少，但歷年來(lái)基本都是在同類(lèi)型同行業(yè)等類(lèi)似情況下審批的。2008年，為解決周邊部分地區(qū)兩國(guó)通過(guò)訂立欺詐性合同壓低交易價(jià)格、在不真實(shí)情況下審批繳納相關(guān)稅費(fèi)等問(wèn)題，建立了低于計(jì)稅價(jià)值的房屋交易管理模式，加強(qiáng)了對(duì)計(jì)稅價(jià)值房屋交易的管理。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收信息管理的現(xiàn)代化，夯實(shí)業(yè)務(wù)項(xiàng)目稅收征管基礎(chǔ)，提高計(jì)稅價(jià)值節(jié)稅規(guī)劃管理水平，商務(wù)部發(fā)布《關(guān)于應(yīng)用新納稅評(píng)估技術(shù)核定房地產(chǎn)業(yè)務(wù)計(jì)稅價(jià)值的意見(jiàn)》(國(guó)稅函〔2008〕309號(hào))，首次在上海、成都、天津、深圳、北平、蘇州、吉林開(kāi)展了應(yīng)用新納稅評(píng)估技術(shù)核定計(jì)稅價(jià)值的管理工作。這一觀(guān)點(diǎn)基于稅收管理法
組織法》為依據(jù)，主要為房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅核定計(jì)稅依據(jù)明顯低于消費(fèi)市場(chǎng)價(jià)格而沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行，參照消費(fèi)市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅價(jià)值。引入這一觀(guān)點(diǎn)后，只有廣州先后出臺(tái)了適用于住宅區(qū)和非住宅物業(yè)核定應(yīng)稅價(jià)值的明確規(guī)定，即: 《廣州市規(guī)劃交通委廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于實(shí)行存量房交易計(jì)稅價(jià)值核定管理的通知》(深租通知〔2011〕5號(hào))和《廣州市規(guī)劃交通委廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于實(shí)行生產(chǎn)性非住宅物業(yè)交易計(jì)稅價(jià)值核定管理的通知》(深租)以上兩個(gè)通知明確規(guī)定了住宅、非住宅物業(yè)的計(jì)稅價(jià)值和買(mǎi)賣(mài)計(jì)稅參考價(jià)格。 所有稅收只有在財(cái)產(chǎn)應(yīng)稅價(jià)值明顯偏低且未強(qiáng)制執(zhí)行的情況下，才能按照應(yīng)稅參考價(jià)征收。
總結(jié)
到目前為止，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值幾乎沒(méi)有明確的規(guī)定，實(shí)踐中稅務(wù)機(jī)關(guān)核定房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值的案例也不多。除了立法的滯后和不完善之外，房地產(chǎn)審批的計(jì)稅依據(jù)還需要考慮太多的環(huán)境因素，如房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀、分類(lèi)、區(qū)域環(huán)境等，對(duì)股價(jià)有負(fù)面影響。任何第一部立法都不可能涵蓋所有情況。只有在大量實(shí)踐和闡述的基礎(chǔ)上，才能制定出更加完備的立法，更好地服務(wù)于受立法保護(hù)的純公眾。
