中小企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中主要涉及的增值稅包括增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地稅率、房產(chǎn)稅、印花稅、中小企業(yè)個人所得稅、所得稅和契稅等。
一、增值稅:是對在中華民族全境提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或出售資產(chǎn)取得的營業(yè)收入征收的一種稅收。計稅依據(jù):從對方收取的用于納稅的總價和額外費(fèi)用。應(yīng)稅勞務(wù)主要涉及以下幾個方面:(1)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)按“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”稅目中“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”子目征稅；(2)出售資產(chǎn)，稅率為5%；(三)承銷商承銷，按照“零售行業(yè)——全權(quán)委托行業(yè)”征稅。(4)土地使用權(quán)出租，房地產(chǎn)竣工后出租的，按“零售租賃業(yè)”征稅。比率=銷售額×適用稅率
二.城市維護(hù)建設(shè)工程稅及教育費(fèi)附加:在增值稅等流轉(zhuǎn)稅的基礎(chǔ)上，根據(jù)周邊地區(qū)分別適用7%、5%、1%征收的城市建設(shè)工程維護(hù)稅，教育費(fèi)附加按3%征收。
三.土地稅率:對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的稅收。土地稅率按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，增值額為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得扣除法律規(guī)定的項目金額后的所得。采用四級超額累進(jìn)稅率，即應(yīng)納土地稅率=土地增值額×適用稅率-速扣額×速扣率。其中:土地增值額=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目定額。計算扣除項目包括:取得土地使用權(quán)支付的金額；土地開發(fā)和新建房屋及設(shè)施的生產(chǎn)成本；開發(fā)土地和新建房屋、設(shè)施、公共設(shè)施支出；舊房、舊建筑風(fēng)險評估價格；與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅收；加扣款。
四.房產(chǎn)稅:是對在市、縣、鎮(zhèn)和工礦區(qū)擁有產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人，按照房產(chǎn)稅或地價收入的原值征收的一種稅收。以房地產(chǎn)原值(評估值)為計稅依據(jù)，稅率為1.2%。年應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)小規(guī)模避稅的原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。
五、征收城市土地使用稅:是在市、縣、鎮(zhèn)和工礦區(qū)，以擁有土地使用權(quán)的單位和個人具體占用的土地總面積為計稅依據(jù)，按時計稅，按年計算，分期繳納的一種稅。年應(yīng)納稅額= ∑(各級土地總面積×對應(yīng)稅額)。中小企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中使用、出租，以及如何在小范圍內(nèi)合理避稅。城市土地使用稅和財產(chǎn)稅從私有房屋使用或交付的次月起征收。
6.城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅和外商投資企業(yè)土地費(fèi):城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅是對外商投資中小企業(yè)、外國中小企業(yè)、一個中國公民和港澳臺地區(qū)按房地產(chǎn)原值征收的增值稅。城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅按房地產(chǎn)原值計算，稅率為1.2%。年應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)原值×稅率×1-30%。外商投資企業(yè)土地費(fèi)是根據(jù)中小企業(yè)所處的地理環(huán)境和偏遠(yuǎn)高度、土地的繁華高度、交通設(shè)施的完善高度，對在本市區(qū)劃內(nèi)使用土地的外資征收的費(fèi)用。根據(jù)外資占用的具體土地總面積和適用的國際土地費(fèi)單位標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)付土地費(fèi)=總占地面積×適用單位國際標(biāo)準(zhǔn)。
七.印花稅:是兼具行為屬性和物理屬性的票據(jù)稅，對《印花稅組織法》所列的各類票據(jù)征收。分為從價稅和從價稅。應(yīng)交稅金=稅額×稅率，應(yīng)交稅金=匯票數(shù)×單位稅額。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的書面票據(jù)(合同)不征收印花稅，但土地開發(fā)建設(shè)項目、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售和出租娛樂活動中的書面合同和文件應(yīng)繳納印花稅。房屋買賣的，簽訂的購房合同按權(quán)屬轉(zhuǎn)移文件載明的金額的0.05%繳納印花稅。房地產(chǎn)銷售管理機(jī)構(gòu)在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花后，應(yīng)監(jiān)督賣方取消納稅，然后辦理簽訂合同付款手續(xù)。兼營房產(chǎn)證護(hù)照時，按基本權(quán)利證繳納5元印花稅。房地產(chǎn)權(quán)屬管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督受贈人根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)屬證書上的貼花注銷稅款，然后在小范圍內(nèi)如何合理避稅。
8.契稅:契稅是中華民族在轉(zhuǎn)讓土地和私有房屋所有權(quán)時，對承擔(dān)土地使用權(quán)和私有房屋產(chǎn)權(quán)的單位征收的一種稅。征收范圍包括產(chǎn)權(quán)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括轉(zhuǎn)售、贈與和交換)、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據(jù)主要是如何合理規(guī)避計稅價格、核定價格、交換價格利息和“已支付的土地使用權(quán)出讓金或土地利潤”等。應(yīng)納稅額=計稅基礎(chǔ)×稅率
九.耕地占用稅和人民幣融資調(diào)節(jié)稅:周邊大部分地區(qū)至今已停止征收。
十、中小企業(yè)個人所得稅、外國和外國中小企業(yè)個人所得稅:是對中華全國中小企業(yè)或組織在一定時期內(nèi)的生產(chǎn)、經(jīng)營管理所得和其他所得征收的一種稅收。應(yīng)納稅額=(全部應(yīng)納稅所得額-扣除工程項目)×適用稅率。
如何小規(guī)模理性避稅1？所得稅是對一個人的勞動收入和非勞動收入征收的一種稅。房屋/建筑財產(chǎn)
涉及最少的是來自“工資報酬”的收入。它的累進(jìn)稅率為5%-45%。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-快速扣除。
應(yīng)支付以下增值稅:
1.增值稅5%，城建稅，增值稅0。7%，教育附加費(fèi)0。3%，大部分高等教育加0。1%。2、
4%;3.印花稅0.03%；4.陸地
0.5%;5.土地使用稅根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況征稅；6.卡車購置稅10%；7.財產(chǎn)稅；8.民用建筑使用稅；9、
等等。
