[謎題]
符合國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定的三個(gè)前提條件之一，房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入是否可以結(jié)轉(zhuǎn)？與項(xiàng)目完成與否有密切關(guān)系嗎？項(xiàng)目應(yīng)該在什么基礎(chǔ)上完成？哪一個(gè)前提作為實(shí)踐中結(jié)轉(zhuǎn)收入的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)比較好？
[解決方案]
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理業(yè)務(wù)
根據(jù)《必要處理辦法》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第三條規(guī)定，中小企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括農(nóng)用地開(kāi)發(fā)、住宅區(qū)、商業(yè)寫(xiě)字樓的建設(shè)和銷(xiāo)售以及建筑物、附著物、設(shè)施、公共設(shè)施等其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除農(nóng)業(yè)用地開(kāi)發(fā)外，符合下列前提條件之一的其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)視為已經(jīng)完成:
(一)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)完成證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)備案。
(二)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)開(kāi)始建成。
(3)已開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得初始權(quán)屬證書(shū)。
一般只有那些避稅手段合理的產(chǎn)品才能辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。《建筑材料工程和市政交通設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行規(guī)定》(中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令第78號(hào))第三條規(guī)定:“中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院建設(shè)工程行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省建筑材料工程和市政交通設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理， 天津市縣級(jí)以上人民政府大多數(shù)建設(shè)工程行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的工程竣工驗(yàn)收備案管理”。
第四條規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目單位應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后15日內(nèi)，按照必要的規(guī)定向項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上天津市人民政府建設(shè)工程行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱備案管理機(jī)關(guān))備案。
第五條規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目單位應(yīng)當(dāng)提交下列文件進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收備案:
有哪些合理的避稅方法？(1)工程竣工驗(yàn)收記錄表；
(二)工程竣工驗(yàn)收調(diào)查報(bào)告?？⒐を?yàn)收調(diào)查報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括施工申請(qǐng)年度、工程許可證號(hào)、施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見(jiàn)、勘察、設(shè)計(jì)、工程、工程監(jiān)理單位簽署的全面質(zhì)量合格人員文件、驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件、市政當(dāng)局交通設(shè)施全面質(zhì)量檢驗(yàn)和可用性試驗(yàn)資料以及備案管理機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的相關(guān)資料；
(三)規(guī)劃、公安消防、環(huán)境保護(hù)等機(jī)構(gòu)按照立法和行政事務(wù)規(guī)定出具的批準(zhǔn)文件或者許可文件；
(四)施工單位簽署的施工質(zhì)量保修書(shū)；
(五)規(guī)章制度要求的其他文件。
商品房還應(yīng)提交《住宅總質(zhì)量承諾書(shū)》和《住宅使用附》。
所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中小企業(yè)的結(jié)轉(zhuǎn)收入一定是開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)完成。為避免中小企業(yè)因人為因素造成的工程價(jià)款長(zhǎng)期不結(jié)算、收益和生產(chǎn)成本不確認(rèn)，國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)明確認(rèn)為，開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品只要滿足上述前提條件之一，即為完成。只有建成的房屋才能通過(guò)竣工驗(yàn)收，交付開(kāi)發(fā)商使用并辦理初始房地產(chǎn)許可手續(xù)，并在初始權(quán)屬登記后辦理各購(gòu)房人的過(guò)戶登記。以上并不矛盾。
