安陽市t房地產(chǎn)開發(fā)公司，2008年初，公開招標(biāo)取得了石頭的土地使用權(quán)，并支付了5000萬元，但暫時(shí)仍未開發(fā)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行規(guī)定》(國(guó)土資源部公告第41號(hào))和《占用土地的必要處理》(國(guó)家林業(yè)局公告第5號(hào))，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，在合理避稅方法約定的啟動(dòng)年份后一年內(nèi)未啟動(dòng)開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%的土地閑置費(fèi)；2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。2010年7月，相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)征收閑置土地費(fèi)800萬元。
繳納閑置土地費(fèi)后，企業(yè)開始開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，取得預(yù)購(gòu)許可證，并在前夜與客戶簽訂《房地產(chǎn)預(yù)購(gòu)合同》，收取房款，確認(rèn)銷售金額。到2010年初，建設(shè)項(xiàng)目尚未完成。昨天開始審批2010年企業(yè)個(gè)人所得稅匯算清繳的企業(yè)財(cái)務(wù)人員
行政機(jī)關(guān)討論認(rèn)為，土地閑置費(fèi)是土地行政主管部門在轉(zhuǎn)讓費(fèi)之外向企業(yè)收取的，具有一定的體罰性質(zhì)。法律會(huì)不會(huì)把土地閑置費(fèi)當(dāng)成行政處罰，不允許扣除凈利潤(rùn)？另外，閑置土地費(fèi)是否可以在沒有合理避稅的情況下，作為間接費(fèi)用在當(dāng)期扣除？
該工作人員告知，《企業(yè)所得稅法》第十條明確規(guī)定，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，不得扣除下列費(fèi)用: (一)以現(xiàn)金形式支付給投資者的股息、儲(chǔ)蓄及其他權(quán)利投資收益；(二)企業(yè)個(gè)人所得稅；(3)滯納金；(四)被沒收財(cái)物的刑事拘留、處罰和傷亡情況；(五)本法第九條明確規(guī)定以外的捐贈(zèng)費(fèi)用；(6)贊助支出；(七)中央銀行批準(zhǔn)的支出；(八)與收入無關(guān)的其他費(fèi)用。閑置土地費(fèi)雖然是國(guó)家院土地管理工作在已經(jīng)繳納土地出讓金并取得土地使用權(quán)的基礎(chǔ)上收取的費(fèi)用，但不能理解為行政事務(wù)的懲罰性支出。《占用土地處置的必要性》(國(guó)家林業(yè)局關(guān)于工資合理避稅辦法的第5號(hào)令)明確規(guī)定，閑置土地費(fèi)是指土地使用者非法取得土地使用權(quán)后，原批準(zhǔn)公共設(shè)施的天津市人民政府，在規(guī)定期限內(nèi)未啟動(dòng)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，造成土地荒蕪被占用時(shí)，土地使用者向土地行政主管部門繳納的閑置土地費(fèi)。由于土地產(chǎn)品的普遍性，土地閑置費(fèi)是一種實(shí)物性質(zhì)的支出，不能視為違約金支出，而是與收益相關(guān)的適當(dāng)支出，可以從凈利潤(rùn)中扣除。
關(guān)于土地閑置費(fèi)的國(guó)際會(huì)計(jì)處理，《司法部關(guān)于企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)若干財(cái)務(wù)處理問題的通知》(財(cái)企字〔1995〕938號(hào))明確規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的企業(yè)，因已超過出讓合同約定的開發(fā)動(dòng)工年限而按時(shí)繳納的土地閑置費(fèi)，可計(jì)入當(dāng)期管理費(fèi)用， 或因兩年未動(dòng)工開發(fā)而被有關(guān)中央政府機(jī)構(gòu)無償收回土地使用權(quán)所造成的人員傷亡。
財(cái)務(wù)人員表示，在企業(yè)的國(guó)際會(huì)計(jì)處理中，土地閑置費(fèi)顯然可以納入當(dāng)期管理費(fèi)用，但法律明確規(guī)定與國(guó)際會(huì)計(jì)處理有顯著差異。扣除凈利潤(rùn)時(shí)，土地閑置費(fèi)不應(yīng)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，而應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)稅生產(chǎn)成本。今年核定企業(yè)個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)改變納稅差額。《商務(wù)部關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)個(gè)人所得稅處理的必要性〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第十二條明確規(guī)定，企業(yè)在本期發(fā)生的費(fèi)用、銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)納稅生產(chǎn)成本、增值稅及附加、地方工資合理避稅辦法的稅率等可在本期內(nèi)按時(shí)扣除。同時(shí)，費(fèi)用是指企業(yè)發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件還明確規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)稅生產(chǎn)成本明細(xì)包括征地費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指取得土地開發(fā)使用權(quán)所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括土地收購(gòu)價(jià)款或出讓金、主要市政當(dāng)局的配套費(fèi)、
耕地占用稅、土地費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更及超總面積支付的租金及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、移民安置費(fèi)、拆遷房屋建設(shè)費(fèi)、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、年久失修補(bǔ)償費(fèi)等。應(yīng)納稅生產(chǎn)成本是指按照稅收的明確規(guī)定進(jìn)行審計(jì)和量化的，應(yīng)當(dāng)列為生產(chǎn)成本的所有費(fèi)用。開發(fā)產(chǎn)品完成后，企業(yè)可以選擇在本年度企業(yè)個(gè)人所得稅最終結(jié)算前確定應(yīng)納稅成本核算的終止日期，不得滯后。銷售和開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)納稅生產(chǎn)成本，按照總銷售面積和當(dāng)期總銷售面積的單位工程建設(shè)生產(chǎn)成本確定。
企業(yè)2010年審批企業(yè)個(gè)人所得稅時(shí)，由于建設(shè)項(xiàng)目仍未完工，應(yīng)稅生產(chǎn)成本難以確認(rèn)，無法抵扣。由于從財(cái)務(wù)處理角度來看，閑置土地費(fèi)應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)納稅生產(chǎn)成本，不能作為間接費(fèi)用從當(dāng)期凈利潤(rùn)中扣除，應(yīng)予以變更。
此外，財(cái)務(wù)人員還提醒企業(yè)財(cái)務(wù)人員，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及多重增值稅，不同的增值稅對(duì)土地閑置費(fèi)有不同的明確規(guī)定。如商務(wù)部對(duì)土地
《關(guān)于清理困難的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為文件開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得抵扣，土地應(yīng)當(dāng)繳納稅費(fèi)
清算要注意。
