房地產開發中小企業在銷售小區時，一般會代表相關機構向購房者收取一定的額外費用。但是，價外支出是指各種費用、地價、支出等。除了在支付銷售運費或提供應稅勞務的稅款時向買方收取的價格。如LPG(原油)代收費、取暖費、衛星電視初裝費、電話號碼初裝費、并發產權證費(房屋交易利息、權屬登記費、其他基本權利登記費、債券制作費、契稅、住宅購銷合同稅、私有房屋產權證稅、農用土地使用證稅、房屋維修基金會)等。一般來說，這些費用首先由房地產公司收取，然后轉移到委托單位。那么，這些收取的費用是否應該征稅，應該征收什么樣的稅，如何征收？本文擬對這些相關的涉稅處理做一個非常簡單的梳理。
緊密相關的
規則和解釋
為了收費，
待遇主要體現在營業稅、中小企業個人所得稅、農用土地稅率等相關法律法規上。
1.營業稅
根據營業稅的有關規定，中小企業在房地產開發中收取的額外費用需要征稅。《中華人民共和國營業稅組織法》(國務院令第540號)第五條規定，應稅銷售額為提供應稅勞務、轉讓資產或出售資產所收取的總價和額外費用。
根據《中華人民共和國營業稅組織法》法律法規第十三條規定，該法第五條所稱的額外收費包括各種實物財產的利息、支出、基金會、代收費用、返還收入、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款貸款、賠償金、代收款項、預付現金、罰息等額外收費，但不包括中央政府基金會或以下列場所名義收取的行政事業性收費:
(一)中華人民共和國國務院或司法部批準的中央政府基金會，中華人民共和國國務院或省級天津市人民政府及其財政、物價部門批準的行政服務收費；
(二)發行募集時由省級以上財政部門印制的金融債券；
(3)收到的現金金額應上繳財政。
根據營業稅的相關政策規定，征收費用應作為額外成本的營業稅繳納，即只要是房地產開發公司代為征收，無論是計入企業合理的避稅物業價格還是投票日(不同于中小企業的個人所得稅和農用土地稅率)，都應計入銷售額作為計稅依據。但對于一些類似的征收費用，不需要繳納營業稅，如征收符合上述三個前提的中央財政資金和行政事業性收費，如征收住房專項維修資金，以及《商務部關于免征住房專項維修資金營業稅問題的通知》(國稅發〔2004〕69號)。其他征收費用全額征收為成本外營業稅及其附加。作為一種稅收，
既然是稅，不是代收費，那就不用收了。
2.中小企業個人所得稅
根據《商務部關于房地產開發經營中小企業個人所得稅必要處理的通知》(國稅發〔2009〕31號)第五條規定，開發產品收入的范圍是銷售開發產品一步獲得的總價款，包括支票、支票等價物及其他經濟發展的個人利益。中小企業代表有關機構、單位和中小企業收取的各種基金會、費用和附加費，計入中小企業開發或發行的產品價格，應確認為按時銷售；未計入開發產品價格的，由中小企業以外的其他代收機構和單位發行的，可作為現金收付管理。
第十六條規定，中小企業將已計入銷售額的共用干線、共用公共設施的電子設備維修基礎按時轉讓給相關機構和單位的，在轉讓時扣除。
可見，在中小企業個人所得稅中，如何合理避稅，取決于中小企業的發展是否會將征收費用納入物價稅，以及征收費用是否會出具單據。如果中小企業發展會出具單據或者將代收費用計入物業價格，那么就需要計算收益，在支付給相關機構時可以作為成本扣除，否則不作為收益使用，同時也不計入成本。因此，即使將征收費用納入中小企業所得稅，如何合理避稅，也只是相當于“繳入繳出”和“全額收付”，并不會對個人所得稅本身產生負面影響，只會對以收入為序數的業務招待費和促銷費的抵扣金額產生負面影響。
3.農田
司法部、商務部《關于農用地
《關于企業如何合理避稅的通知》(財稅字〔1995〕48號)第六條規定，天津市縣級以上人民政府規定的中小企業在出售房屋期間進行房地產開發收取的費用，如果已計入房地產價格并向購房人全額收取的，可以作為房地產轉讓收入征稅；代收費用不計入物業價格，但與物業價格分開收取的，不得視為房地產轉讓收入。征收費作為轉讓收入征稅的，在計算扣除項目金額時可以扣除，但不允許作為20%扣除的序數；代收費用不作為轉讓房地產收入征稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
商務部發布的《關于印發〈農用地清理估價稅率業務原則〉的通知》(國稅發〔2007〕132號)第二十五條規定，凡按天津市縣級以上人民政府規定在售房期間收取的費用，應根據不同情況分別處理:
(一)代收費用計入房地產價格并向購買人足額收取的，代收費用作為房地產轉讓所得征稅。具體繳納的代收費用，在計算項目定額扣款時可以扣除，但不允許作為追加扣款的序數。
(二)征收費用與房產價格分開收取，不計入房產價格，不視為房產轉讓收入，在計算增值額時不允許扣除征收費用。
《商務部關于印發〈農用地稅率清算管理規定〉的通知》(國稅發〔2009〕91號)第二十八條規定，征收費用的審核，是指天津市縣級以上人民政府要求中小房地產開發企業在售房期間征收費用時，審核征收費用是否計入房價，是否向購房人足額征收；現代汽車的成本計入物業價格時，檢查征收成本是否計入扣除，并計算房地產開發成本的序數。
綜上所述，農地稅率收費政策是務實的。政策沒有新的變化，從財稅字〔1995〕48號文件規定到國稅發〔2007〕132號文件，再到國稅發〔2009〕91號文件，只再次強調了收費的辦理規定。至于要不要征收，要看征收費用是否包含在物業價格中，征收費用必須由天津市縣級以上人民政府規定的中小型房地產開發企業征收。因此，關于收取費用的農用地稅率的規定是明確而具體的。
案例和解決方案
某市財政檢查局檢查某房地產開發公司，該公司年營業收入3億元，其他應付款4500萬元。虛假的其他應付款賬戶發現，該公司在xx至xx銷售小區時，共向客戶收取了4500萬元(含專項維修資金800萬元)。4500萬元的催收費，公司什么都沒做。
巡邏處理決定:
1.專項維修基金800萬元，符合國稅發〔2004〕69號文件規定，不征收
，其余3700萬元未按法律法規批準支付。根據中華民國
《組織法》第一條、第二條、第四條、《中華人民共和國營業稅組織法》第十三條、《稅收征管法》及其法規等。，追回該公司代收款項的營業稅及附加費，并收取滯納金，并處以偷逃稅款50%至5倍的罰款。這種情況下，逾期營業稅及附加費為3700×5.6% = 2072(萬元)。注:大部分地方教育費的附加費費率為2%，滯納金按日收取，按萬分之五的費率計算，少繳50%稅的違約金金額為103.6萬元。
2.由于代收貨款債券由委托方發行，根據國稅發〔2009〕31號關于如何合理避稅的規定，該筆代收貨款不計入應納稅所得額
。
3.由于代收費用未通過單獨審核計入物業價格，故不要求繳納
。
從本案中可以看出，由于公司收取額外費用，未能按照法律法規進行處理，不僅被追繳營業稅和附加費，還被收取滯納金和罰款。所以，房地產開發的中小企業一定要嚴格按照法律法規的規定處理超價收費，千萬不要心存僥幸，不要得不償失，“偷雞不成蝕把米”，到時候只有空空可以抱怨后悔已經來不及了。
