【案例】房地產開發中小企業繳納增值稅一般稅款，通過招標獲得1萬平方米土地所有權，用于開發商住樓(老項目)，繳納土地出讓金1800萬元，規劃總可銷售面積2萬平方米。中小企業采用預付款的方式出售已開發的房地產項目。他們于2016年5月開始預購，獲得預付款444萬元(含稅)。目前簽訂的房產銷售合同面積2000平米，錢包項目進度50%。
預售房價款應在投票日提前支付:
司法部、國家研究所
金融事務
《我局關于全面推進增值稅轉制改革的通知》(國稅發〔2016〕36號)附件一第四十五條明確規定，增值稅納稅責任發生的周，為應納稅行為發生并收到銷售現金或取得索取銷售現金證明之日。如果先發文，就是發文日。
1.如果中小企業選擇適用一般征稅方法。增值稅銷項稅額為444÷(1+11%)×11%=44(萬元)，會計處理如下(單位:萬元，下同):
借款:利息444
貸款:預付400
應交稅金-應交增值稅(銷項稅)44
2.如果中小企業選擇采用簡單計稅方法。根據《房地產開發中小企業開發的房地產項目增值稅征收管理暫行規定》(國家院
金融事務
我局2016年18號文第八條明確規定，單獨開發用于一般稅收銷售的舊房地產項目，可按5%的稅率征稅。財稅法律法規庫一旦選擇簡單計稅方式，36個月內不得改為一般計稅方式計稅。
中小企業應該支付
增值稅
Is: 444÷(1+5%)×5%=21.14(萬元)
借款:利息444
貸款:提前422.86
應付稅-未付
增值稅
21.14
預售房價如何提前投票日扣除土地出讓金
商務部2016年第18號新聞稿第四條明確規定，房地產開發中小企業之間新開發房地產項目的一般納稅銷售，按照一般納稅方法納稅，營業額按照取得的總價和超成本，以及扣除當期銷售的房地產項目相同地價后的金額計算。成交額比例如下:成交額=(總價及額外成本-本期允許扣除的地價)÷(1+11%)。
第五條明確規定，本期允許扣除的地價按以下公式計算:本期允許扣除的地價=(本期出售房地產項目的土地面積÷可供出售房地產項目的土地面積)×已支付的地價。繳納的地價是指必須由中央政府、土地管理機構或者從中央政府領取地價的單位繳納的地價。
如果中小企業選擇適用一般計稅方式，可以從營業額中扣除財稅法規庫繳納的地價(新項目一般會有一定程度的計稅)。
發展中小企業采用預付款方式銷售開發產品，將預購價提前至投票日時，既然不是全額投票日，那么允許在當期扣除的地價，如何按照當期出售的房地產項目占地面積計算？
用增值稅取代營業稅
在時間點前后有預付款或者分階段錢包方式的情況下，一定程度上存在這樣的問題。在我看來，這只能相當于按照錢包項目的進度賣出一些房產。因此，按照預付款占簽訂的房地產買賣合同總價的比例來計算當前銷售房地產項目的建筑面積更為合適。
如果中小企業選擇一般計稅方式，將預購項目提前至投票日。然后:
本期允許扣除的地價=(2000×50%→20000)×1800 = 90(萬元)
營業額=(444-90)÷(1+11%)=318.92(萬元)
借款:應交稅金-應交增值稅(
用增值稅取代營業稅
銷項稅抵消)8.92 [90現值(1+11%) × 11%]
貸款:8.92英鎊
同一土地價格不得從粗略計稅方法下的營業額中扣除。商務部2016年第18號新聞稿第九條明確規定，單獨開發用于一般稅收銷售的舊房地產項目，采用簡單計稅方法計稅的，取得的總價和額外費用視為營業額，不得扣除相同地價。
財稅法規庫向民間支付的土地出讓價款，根據取得的增值稅專用發票抵扣。
所以房地產開發的中小企業一般都是通過納稅來銷售自己開發的房地產項目，支付給政府機構的土地出讓金可以從營業額中扣除。支付給非政府組織的土地出讓價款不能從成交額中抵扣，應在賣方取得的增值稅專用發票中抵扣，以取得進項稅額抵扣。
假設房地產中的中小企業向某單位購買土地所有權，支付的土地出讓金為1800萬元(不含稅)，從賣方取得的增值稅專用發票上注明的增值稅為198萬元。會計處理是:
借款:應交稅金-應交增值稅(進項稅)198
成本1800
貸款:1998年利息
