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[謎題]
我是一家中小型房地產開發企業的財務總監。2009年底,我公司征用并開發了石頭的農地。該地塊位于老城區,涉及拆遷補償的補償問題。開發前,我公司根據拆遷戶的具體情況,與拆遷戶簽訂拆遷補償協議,包括補償拆遷戶的房屋、農田、雜草等公司登記查詢專用公共設施,并承諾在原居住區落戶。房屋竣工并滿足到房前提后,我公司與被拆遷人簽訂房屋安置協議,確定需要安置的單位數量,并在拆遷安置協議上注明價格。根據國家研究所的說法
《關于外商投資中小企業從事城市社區建設項目征收營業稅問題的批復》(國發〔1995〕549號)明確規定,需償還的總面積中相當于拆遷面積的部分由當地政府支付
行政機關應當根據同一類型居住房屋的成本價進行核算
。公司應該如何確定成本價?我應該在哪個星期付款
?
[解決方案]
《營業稅組織法》法律法規第二十條明確規定,納稅人有本法第七條所述價格明顯偏低且不執行的,或者相當于本細則第五條所列無銷售的應稅行為的,其銷售按照下列順序確定:
(一)按照納稅人近期同類應稅行為的平均價格;
(二)按其他納稅人近期同類應稅行為的平均價格;
(三)按下列公式計算:
銷售額=開業生產成本或工程建設生產成本×(1+生產成本利潤)→(1-營業稅)
第二十五條明確規定,納稅人轉讓農用地所有權或者出售房地產,采取預繳方式的,其納稅義務發生的周為其收到預繳款項之日。
本細則第五條所稱納稅人將不動產或者農用地的所有權無償交給其他單位或者個人的,納稅義務自不動產或者農用地的所有權轉移之日起發生。
納稅人有本細則第五條所稱自建行為的,納稅義務發生的周為銷售自建房屋納稅義務發生的周。
符合明確規定,在房地產開發公司登記查詢步驟中,被補償房產總面積等于原房產總面積的,應按同類型住宅區成本價評估“出售房產”的營業稅;納稅義務發生的周是房地產產權轉移的日。